Między 2015 a 2025 r. ceny mieszkań rosły szybciej niż dochody gospodarstw domowych w 17 krajach UE. Największy wzrost luki odnotowano w Portugalii, a w Rumunii ceny mieszkań względem dochodów najbardziej spadły.
Na ile wystarcza dochód gospodarstwa domowego przy zakupie mieszkania lub domu? W 17 krajach UE w 2025 r. pozwalał na mniej niż dekadę wcześniej. Wskaźnik relacji cen mieszkań do dochodów, opracowany przez Eurostat, pokazuje, jak zmienia się dochód gospodarstw domowych w porównaniu z cenami nieruchomości. W badanym okresie w całej UE wzrósł o 6,8%, choć w 10 państwach członkowskich spadł.
REKLAMA
REKLAMA
Tymczasem ceny mieszkań w UE wzrosły o 62% w ciągu dziesięciu lat, do II kwartału 2026 r. W odpowiedzi na kryzys mieszkaniowy w całej wspólnocie Komisja Europejska przedstawiła w grudniu 2025 r. Europejski plan dostępnego mieszkalnictwa.
Czym jest wskaźnik relacji cen mieszkań do dochodów?
Wskaźnik relacji cen mieszkań do dochodów porównuje zmiany cen nieruchomości ze zmianami dochodu rozporządzalnego gospodarstw domowych na osobę. Wzrost oznacza, że mieszkania stają się droższe w stosunku do dochodów. Spadek oznacza, że są tańsze względem dochodów.
Dane dla każdego kraju pokazują, jak bardzo ten wskaźnik zmieniał się w czasie. Na to, ile mogą pozwolić sobie kupujący, wpływają też koszty kredytów hipotecznych.
Portugalia notuje największy wzrost
Między 2015 a 2025 r. Portugalia odnotowała największy wzrost wskaźnika relacji cen mieszkań do dochodów – o 60,8%. Następna była Holandia, z wynikiem 34,3%.
„Kraj przeżył boom turystyczny, a program złotych wiz przyciągnął zagranicznych inwestorów, więc ceny mieszkań rosły częściowo dzięki napływowi zagranicznego kapitału” – powiedział w rozmowie z Euronews Business Mike Langen, starszy ekonomista ds. mieszkalnictwa w ABN AMRO.
Wyjaśnił, że w Holandii głównymi powodami wzrostu były niedobór mieszkań i popyt ze strony inwestorów.
Wskaźnik skoczył też o ponad 20% na Węgrzech (26,5%), w Czechach (25,8%), Hiszpanii (24,5%) i Grecji (22,5%).
Oznacza to, że w tych krajach mieszkania stały się mniej dostępne, bo ceny rosły szybciej niż dochody.
Ronan Lyons, adiunkt w katedrze ekonomii w Trinity College Dublin, podkreślił, że kraje z czołówki łączą bardzo silny popyt w głównych miastach z podażą, która nie nadąża za potrzebami.
Wskaźnik wzrósł też o ponad 10% w Słowenii (18,2%), Irlandii (14,4%), Austrii (13,6%), na Słowacji (11,2%), w Luksemburgu (10,6%) i na Litwie (10,1%).
Rumunia notuje największy spadek, a najemcy płacą wysokie czynsze
Na drugim końcu zestawienia wskaźnik Rumunii spadł o 42,8%, czyli najbardziej w całej UE. Ceny mieszkań były w 2025 r. wyraźnie niższe w stosunku do dochodów gospodarstw domowych niż w 2015 r.
Wskaźnik spadł też o 25,2% w Finlandii i 16,2% w Bułgarii. Cypr (12%) i Włochy (11,9%) również odnotowały dwucyfrowe spadki.
Langen zaznaczył, że po wejściu Bułgarii i Rumunii do UE szybki wzrost dochodów sprawił, iż mieszkania stały się relatywnie tańsze.
Lyons zwrócił uwagę na sytuację najemców w Rumunii. W 2025 r. 56% osób płacących czynsz rynkowy mieszkało w gospodarstwach domowych, które wydawały na mieszkanie ponad 40% swojego dochodu rozporządzalnego. Był to najwyższy odsetek w UE.
Wśród czterech największych gospodarek UE wskaźnik spadł o mniej niż 6% we Francji i o 11,9% we Włoszech, a w Niemczech wzrósł o 1,6%. Hiszpania odnotowała największy wzrost spośród tej czwórki – o 24,5%.
Porównanie długoterminowe
Eurostat porównuje też wskaźnik dla 2025 r. z własną średnią dla danego kraju z okresu 2000–2025. Tam, gdzie brakuje danych dla 2000 r., używa najwcześniejszego dostępnego roku. W całej UE wskaźnik był zaledwie o 0,03% wyższy od swojej długoterminowej średniej.
Portugalia i Rumunia znów znalazły się na przeciwległych biegunach. W Portugalii wskaźnik był o 37% wyższy od długoterminowej średniej, przy wzroście o 60,8% względem 2015 r. W Rumunii był o 53% niższy od średniej długoterminowej i o 42,8% niższy niż w 2015 r.
Te dwa sposoby liczenia pokazują różne historie w części krajów. Na przykład w Irlandii wskaźnik był o 14,4% wyższy niż w 2015 r., ale jednocześnie o 1,7% niższy od swojej długoterminowej średniej. Według Lyonsa wynika to częściowo z tego, że średnia obejmuje bańkę mieszkaniową z połowy pierwszej dekady XXI wieku.
Podobny obraz widać na Litwie: wskaźnik był o 10,1% wyższy niż w 2015 r., a jednocześnie o 5,7% niższy od długoterminowej średniej.
Holandia i Węgry zanotowały dwucyfrowe wzrosty między 2015 a 2025 r. W 2025 r. ich wskaźniki były odpowiednio o 12% i 5,3% wyższe od długoterminowych średnich. W Bułgarii wskaźnik był o 36% niższy od długoterminowej średniej i o 16,2% niższy niż w 2015 r.
Czy rok odniesienia ma znaczenie?
„Okres odniesienia (2015 r.) był niemal historycznym minimum, jeśli chodzi o relację cen mieszkań do dochodów. To oznacza, że porównujemy obecną sytuację z jednym z najtańszych okresów ostatnich 20 lat” – powiedział Langen. Dodał, że gdyby punktem startowym był rok 2005, wzrost byłby znacznie mniejszy.
Langen przypomniał też, że kluczowe są koszty kredytów hipotecznych, bo niewiele osób kupuje mieszkania za gotówkę. Depozytowa stopa procentowa Europejskiego Banku Centralnego wynosi 2,5%, wobec minus 0,3% pod koniec 2015 r.
„Oba mierniki pokazują zmianę: od 2015 r. lub względem średniej z 25 lat. Żaden nie mówi nam, jak dziś naprawdę wygląda dostępność mieszkań” – stwierdził Lyons. Podkreślił, że sam spadek wskaźnika nie oznacza, iż rynek staje się dostępny cenowo.
Lyons zwrócił uwagę na jeszcze jeden aspekt. „Kraje, które w danych Eurostatu wypadają jako «poprawiające się», nie zawsze wyglądają dobrze” – powiedział. Zauważył, że najemcy w Finlandii, gdzie wskaźnik spadł o jedną czwartą, wydają na czynsz około 32% swoich dochodów. To najwyższy wynik w UE według badania Eurostatu dotyczącego dochodów i warunków życia.