Ceny mieszkań w Europie wciąż rosną: gdzie wzrost jest największy i dlaczego?

Ceny nieruchomości mieszkaniowych w większości krajów Europy nadal rosną, choć tempo jest bardzo zróżnicowane. W Portugalii, Bułgarii i Hiszpanii w drugim kwartale 2026 roku odnotowano dwucyfrowe wzrosty rok do roku, a w Finlandii, Luksemburgu i Francji ceny spadły.

REKLAMA

REKLAMA

W całej Unii Europejskiej ceny poszły w górę o 4,7 proc. rok do roku, wyraźnie szybciej niż inflacja, która wyniosła 3,2 proc.

Gdzie ceny rosną najszybciej i ile z tego wzrostu zostaje po uwzględnieniu inflacji?

Portugalia i Bułgaria: wzrost cen mieszkań o ponad 15 proc.

Jak wynika z danych Eurostatu, wśród 29 krajów Europy w dziewięciu ceny nieruchomości mieszkaniowych wzrosły w ciągu roku o co najmniej 10 proc. Największy wzrost w drugim kwartale 2026 roku odnotowano w Portugalii – 16,5 proc., tuż za nią znalazła się Bułgaria z wynikiem 15,5 proc.

Mikk Kalmet, ekspert rynku nieruchomości z Global Property Guide, zwraca uwagę, że w Portugalii silny popyt na mieszkania wciąż przewyższa podaż, zwłaszcza w Lizbonie, Porto i popularnych miejscowościach nadmorskich. „Ograniczona nowa zabudowa, napływ zagranicznego kapitału, popyt związany z turystyką oraz utrzymujący się niedobór mieszkań – wszystko to napędza wzrost cen” – powiedział w rozmowie z Euronews Business.

Jak wyjaśnia Kalmet, w Bułgarii wzrost cen wspiera rosnący dochód gospodarstw domowych, podwyżki płac, stosunkowo dostępne kredyty hipoteczne oraz silny popyt na nieruchomości traktowane jako lokata kapitału.

Ponad 10-procentowe wzrosty odnotowano także na Litwie (14,3 proc.), Słowacji (13,6 proc.), w Chorwacji (12,7 proc.), Hiszpanii (12,1 proc.), Rumunii (12,1 proc.), na Łotwie (11,4 proc.) i Węgrzech (10,2 proc.).

Do poziomu bliskiego 10 proc. zbliżyły się Dania (9,4 proc.), Słowenia (9,1 proc.) i Czechy (8,6 proc.).

Szybciej niż średnia unijna ceny mieszkań rosły również na Cyprze (7,9 proc.), Malcie (6,9 proc.), w Polsce (6,3 proc.), Irlandii (6 proc.), Estonii (5,8 proc.), Austrii (5,1 proc.) i Szwecji (4,8 proc.).

Spadki cen mieszkań tylko w trzech krajach

Finlandia (-2,7 proc.), Luksemburg (-2,2 proc.) i Francja (-0,8 proc.) były jedynymi państwami, w których w tym okresie ceny mieszkań spadły rok do roku.

Kalmet wskazuje na słaby wzrost gospodarczy w Finlandii, osłabione nastroje konsumentów oraz długotrwałe skutki podwyższonych stóp procentowych.

„We Francji ograniczona dostępność mieszkań, relatywnie słaby popyt oraz konsekwencje wcześniejszych, wysokich stawek kredytów hipotecznych wywierają presję na spadek cen” – mówi Kalmet i dodaje, że niepewność gospodarcza skłoniła część potencjalnych nabywców do odłożenia decyzji o zakupie.

Spośród czterech największych gospodarek UE wyróżnia się Hiszpania, gdzie ceny wzrosły o 12,1 proc. Włochy, z wynikiem 4 proc., pozostają poniżej średniej unijnej. W Niemczech odnotowano jedynie symboliczny wzrost o 0,6 proc., zaledwie powyżej Francji, gdzie ceny mieszkań spadły o 0,8 proc.

„[W Niemczech] wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych wróciło. Dostępność mieszkań się pogarsza. Popyt na kredyty mieszkaniowe słabnie” – napisali w swojej analizie Carsten Brzeski i Franziska Biehl z ING.

Lokalne uwarunkowania dzielą europejskie rynki mieszkaniowe

Kalmet podkreśla, że zróżnicowane tempo wzrostu cen mieszkań w dużej mierze odzwierciedla krajowe niedobory mieszkań, dynamikę dochodów, warunki kredytowe i trendy demograficzne. „Rynki mieszkaniowe są z natury lokalne, choć państwa europejskie funkcjonują w podobnym otoczeniu gospodarczym i monetarnym” – zaznacza.

W krajach, gdzie popyt na mieszkania jest silny, a budownictwo ograniczone, ceny zwykle rosną szybciej. Z kolei tam, gdzie wzrost gospodarczy jest słabszy, gospodarstwa domowe ostrożniej wydają pieniądze lub mocniej odczuwają koszty finansowania, dynamika cen wyraźnie hamuje, a czasem pojawiają się spadki.

Wzrost cen pozostaje wysoki także w ujęciu realnym

Nawet po uwzględnieniu inflacji realny wzrost cen mieszkań w wielu krajach pozostaje wyraźny.

W całej UE, przy inflacji na poziomie 3,2 proc., ceny mieszkań zwiększyły się realnie o 1,5 proc.

W kilku państwach dynamika była jednak znacznie wyższa. W Portugalii inflacja w tym czasie wyniosła 3,6 proc., co przełożyło się na realny wzrost cen mieszkań o 12,1 proc.

Ponad 7-procentowy realny wzrost odnotowano także na Słowacji (9,4 proc.), w Bułgarii (9,1 proc.), na Litwie (8,8 proc.), w Hiszpanii (8,3 proc.), na Łotwie (7,9 proc.), w Danii (7,7 proc.), na Węgrzech (7,7 proc.) i w Chorwacji (7,5 proc.).

W sześciu krajach ceny mieszkań w ujęciu realnym spadły; największy zjazd zanotował Luksemburg – o 6,4 proc. Realne ceny nieruchomości mieszkaniowych obniżyły się też o 3,2 proc. we Francji i o 2 proc. w Niemczech.

Tłumacząc, co przez ostatni rok najmocniej wpływało na ceny mieszkań, Kalmet wskazuje: „Na pierwszy plan wysuwają się trzy czynniki: utrzymujący się niedobór mieszkań, wzrost dochodów gospodarstw domowych oraz zmieniające się warunki kredytów hipotecznych. W wielu krajach Europy budownictwo mieszkaniowe nie nadąża za rosnącym popytem”.

Co dalej z cenami mieszkań?

Zdaniem Kalmeta utrzymujący się niedobór mieszkań i nie słabnący popyt mogą dalej podtrzymywać wzrost cen na wielu europejskich rynkach. Tempo wzrostu prawdopodobnie pozostanie jednak nierównomierne, a kolejnego roku dwucyfrowych podwyżek nie należy traktować jako przesądzonego.

„Największą niewiadomą pozostają stopy procentowe. Europejski Bank Centralny podniósł je we wrześniu 2026 roku w reakcji na ponowne nasilenie presji inflacyjnej. Wyższe koszty kredytów hipotecznych, połączone ze słabszą siłą nabywczą wynikającą ze wzrostu cen energii, mogą ograniczyć popyt na mieszkania” – ocenia.

Brzeski i Biehl zwracają uwagę, że potencjalni nabywcy w Niemczech mierzą się dziś z trudnym zestawem czynników: wyższymi cenami nieruchomości, droższym finansowaniem oraz długotrwałymi skutkami osłabionej realnej siły nabywczej, napędzanymi negatywnym wpływem wojny na Bliskim Wschodzie na gospodarkę.