Eksmisja 87‑letniej niepełnosprawnej kobiety z mieszkania w Madrycie, w którym mieszkała od 70 lat, wywołała oburzenie i debatę o prawach lokatorów w Europie.
Historia hiszpańskiej emerytki ponownie skierowała uwagę Europy na kryzys mieszkaniowy. Co dzieje się, gdy właściciele chcą odzyskać swoje lokale?
REKLAMA
REKLAMA
W praktyce właściciele nadal mogą rozwiązać umowę najmu przed terminem, ale pod określonymi warunkami, które różnią się w zależności od kraju.
Zasadniczo, jeśli najemcy regularnie płacą, właściciele muszą wykazać ważny, uznany przez prawo powód. Na przykład planowaną sprzedaż mieszkania, własną potrzebę mieszkaniową lub bliskich krewnych, a w niektórych przypadkach konieczność przeprowadzenia poważnego remontu.
Gdy czynsz nie jest płacony na czas, nie trzeba wskazywać siły wyższej. Mogą jednak pojawić się wyjątki i spory prawne, jeśli najemca jest osobą szczególnie narażoną.
Hiszpania: krótki okres wypowiedzenia, możliwe wstrzymanie eksmisji osób w trudnej sytuacji
Hiszpania ma jeden z najkrótszych okresów wypowiedzenia – tylko dwa miesiące – zgodnie z ustawą o najmie lokali miejskich (Ley de Arrendamientos Urbanos). Warunki te obowiązują jednak dopiero po pierwszym roku najmu.
Wynajmującym musi być osoba fizyczna, a nie firma. Oczywiście brak płatności stanowi podstawę do eksmisji w postępowaniu sądowym zwanym desahucio por falta de pago.
Najemcy uznani za „ekonomicznie w trudnej sytuacji” mogą wnioskować o wstrzymanie eksmisji, gdy służby społeczne szukają dla nich alternatywnego mieszkania. Wniosek może zostać odrzucony, jeśli właściciel posiada mniej niż trzy lokale.
Zawieszenie może trwać maksymalnie trzy lata i jest ponownie oceniane co 12 miesięcy.
Francja: zimowy zakaz eksmisji i dłuższe wypowiedzenie przy najmie bez mebli
We Francji lokatorzy mają nieco silniejszą ochronę. Właściciele nie mogą rozwiązać umowy w jej trakcie. Okres wypowiedzenia zaczyna się dopiero trzy miesiące przed końcem kontraktu w przypadku mieszkań umeblowanych i sześć miesięcy przed końcem umowy przy lokalach nieumeblowanych.
Obowiązuje też zakaz eksmisji w czasie tzw. „zimowej przerwy”, od 1 listopada do 31 marca włącznie.
Najemcy, którzy spóźniają się z płatnościami, mają sześć tygodni na uregulowanie zaległości po otrzymaniu commandement de payer (nakazu zapłaty).
Sędzia może jednak przyznać najemcy do trzech lat na spłatę zaległego czynszu w ramach planu ratalnego, pod warunkiem że wrócił do regularnego opłacania bieżącego czynszu i jest uznawany za zdolnego do spłaty długu.
Niemcy: brak minimalnego czasu przed wypowiedzeniem
W Niemczech najemcy mogą zakwestionować wypowiedzenie, jeśli naraża ich ono na szczególnie trudną sytuację życiową. Przewiduje to kodeks cywilny, Bürgerliches Gesetzbuch.
W pozostałych przypadkach okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące, wydłuża się do sześciu miesięcy po pięciu latach najmu i do dziewięciu miesięcy po ośmiu latach.
W przeciwieństwie do Francji i Hiszpanii nie ma jednak minimalnego okresu, który musi upłynąć przed wysłaniem wypowiedzenia.
Brak płatności czynszu przez co najmniej dwa miesiące wystarczy, by rozpocząć procedurę wypowiedzenia – fristlose Kündigung.
Sąd ustala czas na opuszczenie mieszkania, maksymalnie rok. Najemca ma dwa miesiące na spłatę długu i unieważnienie procedury po wydaniu nakazu wypowiedzenia.
Ten mechanizm można jednak zastosować tylko raz na dwa lata.
Włochy: brak wypowiedzenia przed upływem czterech lat przy braku poważnych naruszeń
We Włoszech wypowiedzenie jest składane sześć miesięcy przed zakończeniem umowy, która z reguły trwa co najmniej cztery lata, zgodnie z ustawą nr 431/98.
W tym okresie właściciele nie mogą żądać wyprowadzki z żadnego powodu, chyba że najemca poważnie narusza swoje obowiązki.
Procedura jest krótsza, gdy pojawiają się zaległości w płatnościach. Okres łaski wynosi od minimum trzech do maksymalnie czterech miesięcy, jeśli po wprowadzeniu się najemca traci pracę, poważnie choruje lub zmaga się z podobnymi problemami.
Jeśli mimo to nie opłaca czynszu, eksmisja następuje najpóźniej dwa miesiące po zakończeniu okresu łaski.
Wielka Brytania: nowe zabezpieczenia dla lokatorów
Od maja 2026 roku w Anglii, podobnie jak już wcześniej w Szkocji, właściciele nie mogą wypowiedzieć umowy przed jej końcem bez konkretnej, wskazanej w prawie podstawy – na przykład sprzedaży mieszkania lub zamiaru wprowadzenia się – po uchyleniu sekcji 21 ustawy o mieszkalnictwie, która dopuszczała no-fault eviction, czyli eksmisję bez winy lokatora.
Okres wypowiedzenia ustalono na cztery miesiące i nie może on rozpocząć się w pierwszym roku najmu.
W przypadku zaległości właściciele mogą domagać się obowiązkowej eksmisji, jeśli dług najemcy przekracza równowartość trzech miesięcy czynszu. Przy niższych zaległościach eksmisja nadal jest możliwa, ale sędzia ocenia, czy istnieją uzasadnione podstawy.
W Walii i Irlandii Północnej sytuacja wygląda nieco inaczej – tam nadal można zakończyć najem bez wskazywania szczególnej przyczyny. W Walii właściciel musi dać sześciomiesięczne wypowiedzenie i nie może wymusić wyprowadzki przed upływem pierwszego roku.
Okres wypowiedzenia w Irlandii Północnej jest znacznie krótszy. Wynosi cztery tygodnie, jeśli najem trwa krócej niż rok. Przy umowach dłuższych niż rok wypowiedzenie to dwa miesiące, a przy kontraktach trwających ponad 10 lat – trzy miesiące.
Co spotkało Maricarmen Abascal?
Kryzys mieszkaniowy w Europie ponownie znalazł się w centrum uwagi, gdy poruszająca się na wózku Maricarmen Abascal została w ubiegłym tygodniu siłą usunięta ze swojego mieszkania w Madrycie. Odmówiła zaakceptowania podwyżki czynszu o ponad tysiąc euro miesięcznie.
Jej emerytura wynosi ok. 1300 euro, a za mieszkanie, w którym żyła od 1956 roku, płaciła 500 euro miesięcznie.
Podwyżkę wprowadził fundusz inwestycyjny Urbagestión, który w 2018 roku kupił budynek z jej lokalem. Eksmisja wywołała masowe protesty w całej Hiszpanii, m.in. w Madrycie i Barcelonie, skłoniła ludzi do wpłat na jej rzecz i doprowadziła nawet do apelu Organizacji Narodów Zjednoczonych.
Dla Abascal historia zakończyła się jednak pozytywnie. Po negocjacjach między Urbagestión a miejskim urzędem ds. mieszkalnictwa w Madrycie zaoferowano jej nową, ośmioletnią umowę, w której czynsz nie może przekroczyć 30 proc. jej dochodu.
Sprzeciw społeczny miał jednak szerokie konsekwencje. Skłonił rząd Hiszpanii do szybkiego wprowadzenia nowych form wsparcia mieszkaniowego, w tym zakazu eksmisji osób w trudnej sytuacji do 2030 roku.
Wprowadzono też dodatkowe ograniczenia i kontrole dotyczące funduszy inwestycyjnych kupujących całe kompleksy mieszkaniowe, m.in. dokładniejszą analizę procedur wypowiadania umów starszym lokatorom oraz wyższe kary podatkowe za utrzymywanie pustych mieszkań.