Kryzys mieszkaniowy w Hiszpanii: co oznaczają protesty w sprawie Maricarmen

Nagrania przedstawiające Maríę del Carmen Abascal, znaną jako Maricarmen, w chwili eksmisji z jej mieszkania w Madrycie stały się ostatnim symbolem kryzysu dostępu do mieszkań w Hiszpanii.

REKLAMA

REKLAMA

87-letnia kobieta mieszkała w tym lokalu na wynajem od około 70 lat. Jak podaje Związek Najemców w Madrycie, po zmianie właściciela pojawiła się propozycja podniesienia czynszu z około 500 euro do 2.650 euro miesięcznie, później obniżona do 1.650 euro.

Mimo kilku prób wstrzymania eksmisji Maricarmen została eksmitowana, a następnie trafiła do szpitala. Sprawa wywołała protesty, które szybko wykraczały poza Madryt.

Skalę tej reakcji jednak trudno zrozumieć, jeśli patrzy się wyłącznie na ten jeden przypadek eksmisji. Historia Maricarmen pojawia się w chwili, gdy dostęp do mieszkań stał się jednym z głównych obciążeń ekonomicznych dla wielu hiszpańskich gospodarstw domowych.

Jak bardzo podrożały mieszkania w Hiszpanii?

Obecnie ceny zakupu rosną w tempie dwucyfrowym. Indeks cen mieszkań Krajowego Urzędu Statystycznego Hiszpanii, Instituto Nacional de Estadística (INE), odnotował wzrost o 12,2% rok do roku w drugim kwartale 2026 r.

Mieszkania z rynku wtórnego, które stanowią większość hiszpańskiego rynku, drożały jeszcze mocniej, o 12,9%, podczas gdy ceny nowych lokali wzrosły o 7,4%. Tylko w porównaniu z poprzednim kwartałem ceny poszły w górę o kolejne 3,4%.

Problem nie dotyczy wyłącznie osób, które chcą kupić mieszkanie. Średnia ofertowa cena najmu sięgnęła 15,1 euro za metr kwadratowy w sierpniu 2026 r., wynika z danych portalu Idealista, czyli o 5,8% więcej niż rok wcześniej. A te podwyżki nakładają się na wzrosty odnotowane w ostatnich latach.

W efekcie koszt mieszkania pochłania dużą część dochodów wielu gospodarstw domowych, szczególnie tych żyjących w wynajmowanych lokalach.

Z danych INE wynika, że w 2024 r. 28,1% osób wynajmujących mieszkanie po cenach rynkowych przeznaczało na koszty mieszkaniowe ponad 40% swojego dochodu do dyspozycji. Średnia dla Unii Europejskiej wynosiła 19,2%.

Problem z dostępnością nie polega więc tylko na tym, że mieszkania są droższe. Dla znacznej części najemców utrzymanie lokalu pochłania bardzo dużą część ich dochodów.

Dlaczego ceny mieszkań i czynsze tak mocno wzrosły?

Eksperci podkreślają, że nie ma jednej przyczyny, ale u podstaw obecnej sytuacji leży zasadnicza nierównowaga: tam, gdzie najwięcej osób chce lub musi mieszkać, powstaje zbyt mało mieszkań, by wchłonąć popyt.

Hiszpania wciąż zyskuje ludność i powstają nowe gospodarstwa domowe, a budownictwo mieszkaniowe utrzymuje się znacznie poniżej poziomów notowanych przed kryzysem finansowym.

Bank Hiszpanii wielokrotnie wskazywał niedobór podaży jako jeden z głównych czynników presji na rynek, zwłaszcza w najbardziej dynamicznych gospodarczo regionach, gdzie najszybciej rosły liczba mieszkańców i zatrudnienie.

To wymusza ważne rozróżnienie. Hiszpanii nie brakuje dosłownie mieszkań w całym kraju. Są gminy z niezmienną liczbą mieszkańców i pustymi lokalami. Problemem jest to, gdzie te mieszkania się znajdują.

Presja szczególnie koncentruje się w Madrycie, Barcelonie, na wyspach, na znacznym odcinku wybrzeża Morza Śródziemnego oraz w innych dużych ośrodkach miejskich i turystycznych. Puste mieszkanie w gminie o słabej aktywności gospodarczej nie rozwiązuje niedoboru lokali w Madrycie, Maladze, Barcelonie czy Palmie.

Dlaczego Hiszpania po prostu nie buduje więcej mieszkań?

Część odpowiedzi tkwi w konsekwencjach poprzedniego kryzysu na rynku nieruchomości. Przed 2008 r. Hiszpania przeżywała ogromny boom budowlany napędzany tanim kredytem. Pęknięcie bańki doprowadziło do zniknięcia wielu firm deweloperskich, problemów w systemie bankowym i załamania aktywności budowlanej.

Budownictwo mieszkaniowe później się odbudowało, ale nigdy nie wróciło do tamtych poziomów. Pozwala to zrozumieć, dlaczego obecny rynek wyraźnie różni się od tego sprzed kryzysu finansowego. Bank Hiszpanii wskazuje, że produkcja nowych mieszkań pozostaje znacznie bardziej umiarkowana niż w poprzednich okresach ożywienia i że niedobór podaży koncentruje się szczególnie w określonych strefach.

Budowa mieszkań dodatkowo wymaga czasu. Przekształcenie gruntów, uzyskanie pozwoleń budowlanych, zdobycie finansowania i wzniesienie budynku może zająć lata. Dlatego podaż mieszkań reaguje powoli, gdy liczba mieszkańców miasta szybko rośnie, a ta powolność ma konsekwencje dla cen.

Jeśli dziesiątki tysięcy osób potrzebują dodatkowych mieszkań w danym obszarze, a zasoby mieszkaniowe niemal się nie zwiększają, konkurencja o istniejące lokale się zaostrza.

Jaką rolę odgrywają fundusze inwestycyjne i duzi właściciele mieszkań?

Własność mieszkań na wynajem jest bardziej skoncentrowana, niż sugerowałby obraz drobnego właściciela dysponującego jednym wynajmowanym lokalem.

Z raportu przygotowanego przez Ministerstwo Konsumpcji we współpracy z CSIC wynika, że tylko 39% mieszkań wynajmowanych na stałe należy do osób prywatnych, które mają jeden lokal na wynajem. Pozostałe 61% jest w rękach prywatnych wielo-najemców (właścicieli z co najmniej dwoma mieszkaniami na wynajem), osób prawnych, w tym firm i funduszy, oraz podmiotów publicznych.

Koncentrację widać także wtedy, gdy analizuje się wyłącznie właścicieli prywatnych. 52,8% mieszkań wynajmowanych przez osoby fizyczne należy do właścicieli posiadających dwa lub więcej lokali na wynajem.

Zjawisko jest szczególnie widoczne w niektórych miastach, gdzie ceny mieszkań należą do najwyższych. Wśród lokali wynajmowanych przez osoby prywatne te należące do wielo-najemców stanowią 60,8% w Barcelonie, 56,4% w Madrycie i 55% w Walencji.

Co więcej, zasoby mieszkaniowe w rękach wielo-najemców rosną szybciej. Między 2016 a 2023 rokiem liczba mieszkań wynajmowanych przez osoby prywatne posiadające dwa lub więcej lokali zwiększyła się o 39,9%, wobec 30,4% wzrostu w grupie właścicieli dysponujących tylko jednym wynajmowanym mieszkaniem.

Ale to, kto posiada mieszkania, to tylko część równania. Druga dotyczy liczby osób i gospodarstw domowych, które konkurują o ofertę rosnącą znacznie wolniej.

Jaką rolę odgrywa wzrost liczby ludności?

Hiszpania zbliża się do 50 mln mieszkańców po kilku latach silnego wzrostu demograficznego, napędzanego głównie przez imigrację. Ten wzrost zwiększa liczbę osób aktywnych zawodowo, pracowników oraz popyt na towary i usługi, ale zarazem podnosi zapotrzebowanie na mieszkania.

Aby zrozumieć rynek mieszkaniowy, liczy się nie tylko liczba mieszkańców, lecz także liczba gospodarstw domowych. Para, która się rozstaje i potrzebuje dwóch mieszkań, młodzi opuszczający dom rodzinny czy pracownicy przenoszący się do innego miasta tworzą nowe gospodarstwa, nawet jeśli ogólna liczba ludności prawie się nie zmienia.

Gdy liczba gospodarstw domowych rośnie szybciej niż dostępny zasób mieszkań, nasila się konkurencja o lokale. Zjawisko to szczególnie dobrze widać w dużych ośrodkach pracy, takich jak Madryt, gdzie nowi mieszkańcy, pracownicy, studenci, rodziny i młodzi chcący się usamodzielnić rywalizują o ograniczoną ofertę.

Co z zagranicznymi nabywcami mieszkań i lokalami turystycznymi?

Oba czynniki mają znaczenie, ale ich waga bardzo się różni w zależności od miejsca. Mieszkania turystyczne mogą ograniczać dostępny zasób lokali na wynajem mieszkaniowy w dzielnicach o silnym napływie turystów, szczególnie w dużych miastach, na wyspach i w części miejscowości nadmorskich.

Popyt międzynarodowy ma też znaczący udział w rynku kupna mieszkań. Z danych Kolegium Rejestratorów, Colegio de Registradores, wynika, że zagraniczni nabywcy odpowiadali za 15,98% transakcji zakupu mieszkań w Hiszpanii w drugim kwartale 2026 r., co jest najwyższym dotąd odnotowanym poziomem. Ich obecność jest szczególnie duża na Balearach, gdzie stanowili 32,27% uczestników rynku, oraz w Wspólnocie Walenckiej, z udziałem 31,03%.

Trzeba jednak pamiętać, że mówienie o „zagranicznych nabywcach” obejmuje bardzo różne sytuacje. Narodowości najliczniej reprezentowane w całym hiszpańskim rynku to wciąż głównie Europejczycy i Marokańczycy. Dane Kolegium Rejestratorów z 2025 r. wymieniały Brytyjczyków, Niemców, Holendrów, Marokańczyków, Rumunów, Francuzów i Włochów jako główne grupy wśród zagranicznych kupujących.

Popyt ze strony nabywców z Ameryki Łacińskiej również jest obecny, choć jego udział jest mniejszy niż udział popytu europejskiego. Według Kolegium Rejestratorów kupujący z Ameryki Południowej stanowili 5% transakcji dokonanych przez cudzoziemców w pierwszym kwartale 2025 r., a ich obecność może być bardziej znacząca na niektórych lokalnych rynkach.

Niewielki zasób mieszkań socjalnych

Istnieje jeszcze jedna ważna cecha hiszpańskiego rynku: zasób mieszkań z czynszem socjalnym jest bardzo mały w porównaniu z innymi krajami europejskimi.

Z danych Komisji Europejskiej wynika, że mieszkania przeznaczone na cele społeczne stanowią około 1,5–1,7% zasobu mieszkaniowego w Hiszpanii, wobec średniej na poziomie 6–7% w Unii Europejskiej.

Oznacza to, że większa część gospodarstw domowych o niskich lub średnich dochodach zależy bezpośrednio od rynku prywatnego. W krajach z większym zasobem mieszkań socjalnych większy odsetek mieszkańców może korzystać z najmu, którego cena nie zależy wyłącznie od warunków rynkowych.

W Hiszpanii, gdy czynsze na rynku prywatnym szybko rosną, stosunkowo niewielki zasób mieszkań publicznych jest w stanie przejąć tylko ograniczoną liczbę gospodarstw, które nie są już w stanie ich opłacać.

Młodzi ujawniają inne oblicze problemu

Jednym z najbardziej czytelnych wskaźników trudności z dostępem do mieszkań jest, paradoksalnie, poza samym rynkiem nieruchomości: wielu młodych po prostu nie udaje się na niego wejść. W 2025 r. 44,3% Hiszpanów w wieku od 26 do 34 lat nadal mieszkało z rodzicami, co jest jednym z najwyższych wskaźników w Europie.

W tej grupie niemal połowa, 47,3%, wskazywała jako główny powód to, że nie stać jej na kupno ani wynajem mieszkania. Spośród osób w każdym wieku, które szukały innego lokum, ale ostatecznie się nie przeprowadziły, prawie siedem na dziesięć wskazało zbyt wysokie ceny jako główną przeszkodę.

To pokazuje, dlaczego debata o mieszkaniach dotyka bardzo różnych pokoleń. Młodzi mają trudności z usamodzielnieniem się. Najemcy mierzą się z wysokimi czynszami. Rodziny konkurują o większe mieszkania. A część starszych najemców może znaleźć się w szczególnie trudnej sytuacji, gdy zmienia się właściciel lub warunki umowy najmu ich lokali.

Dlaczego sprawa Maricarmen wywołała tak dużą mobilizację?

Historia Maricarmen skupia wiele z tych napięć w jednym przypadku. Nie chodzi o młodą osobę, która dopiero próbuje wejść na rynek mieszkaniowy, lecz o 87-letnią kobietę, która spędziła około siedem dekad w tym samym mieszkaniu.

Jej eksmisja zwróciła uwagę na inny wymiar kryzysu mieszkaniowego: brak bezpieczeństwa mieszkaniowego dotyka nie tylko osób szukających lokum lub próbujących się usamodzielnić, ale także tych, które od dziesięcioleci żyją w wynajmowanych mieszkaniach, gdy zmienia się właściciel lub warunki ich umów.

Konkretny przebieg sprawy wywołał też spór polityczny. Rząd centralny, Wspólnota Madrytu, władze miejskie, właściciel mieszkania i organizacje najemców różnili się co do odpowiedzialności oraz tego, jakie działania można było podjąć, by uniknąć eksmisji.

Organizacja Amnesty International uznała, że eksmitowanie Maricarmen bez zapewnienia jej odpowiedniego rozwiązania mieszkaniowego naruszyło jej prawa, podczas gdy różne administracje obarczały się nawzajem odpowiedzialnością za to, co się stało.

Protesty wykraczają jednak poza samą historię Maricarmen. Jej eksmisja nastąpiła w momencie, gdy kupno mieszkania staje się coraz droższe, czynsze nadal rosną, a znaczna część gospodarstw domowych ma trudności z udźwignięciem tych kosztów.

Demonstracje przemieniły więc indywidualny przypadek w symbol zbiorowego problemu. Sytuacja Maricarmen jest wyjątkowa, bo niewiele osób spędza siedem dekad w tym samym wynajmowanym lokalu, ale kontekst, w którym dochodzi do jej eksmisji, wcale wyjątkowy nie jest.