Czy unijna ustawa o sztucznej inteligencji powstrzyma „housefishing” na rynku nieruchomości?

Przeglądając w internecie oferty mieszkań lub domów, można natknąć się na jaskrawo pomalowany dom na sprzedaż, pokazany w jesiennej scenerii, z „swojskimi” meblami.

REKLAMA

REKLAMA

Po chwili widać jednak, że coś tu nie gra: gniazdka elektryczne są zniekształcone, meble wydają się za duże do pokoju. Na jednym zdjęciu lampa stojąca wyrasta ze stolika, na kolejnym już jej nie ma, a ten sam obraz pojawia się w każdym pomieszczeniu.

Takie zdjęcia nieruchomości są najprawdopodobniej wygenerowane przez sztuczną inteligencję. Ogłoszeniodawcy coraz częściej korzystają z cyfrowych narzędzi, żeby „podrasować” przestrzeń wystawioną na sprzedaż. Na kilku forach internetowych zwracano już uwagę, że zdjęcia nieruchomości tworzone przez AI są wprowadzające w błąd i budzą brak zaufania.

Użytkownik irlandzkiego subreddita o mieszkaniach zamieścił obok siebie zdjęcia (źródło w Angielski) domu: z meblami, roślinami i dekoracjami oraz pustego wnętrza w rzeczywistości. W wersji AI kanapa blokuje schody, a ściana salonu wydaje się większa.

„Agenci nieruchomości używają teraz AI, żeby sprzedawać domy. Czy to w ogóle legalne?” – napisał 22 września.

Pośrednicy od dawna korzystają z tzw. home stagingu, żeby pomóc klientom wyobrazić sobie potencjał danego miejsca. Dodanie sofy czy kolorowych kwiatów może sprawić, że puste mieszkanie wyda się przyjemniejsze i bardziej „do zamieszkania”.

Takie przygotowanie wnętrza jest jednak czasochłonne i drogie. AI może cały proces znacząco przyspieszyć i kosztuje dużo mniej, a czasem prawie nic.

Część ekspertów uważa, że wirtualny home staging z użyciem AI jest podobny do tradycyjnego – tylko opiera się na nowej technologii – mówi Steven Lee z Professional Institute of Real Estate Agents.

„Pośrednicy już stosują home staging, żeby mieszkanie wyglądało atrakcyjniej, gdy je odwiedzacie” – tłumaczy Lee. – „Tu to samo robi się łatwiej i taniej, po prostu na komputerze”.

Zmiana wyglądu domu lub mieszkania przy pomocy AI może jednak sprawić, że część osób uwierzy, iż pokój jest znacznie większy, a kuchnia ma bardziej nowoczesne wyposażenie. To szczególnie problem dla osób przeprowadzających się do nowego miasta, które nie mogą obejrzeć lokalu osobiście.

Czasem trudno ocenić, czy zdjęcie jest prawdziwe, czy przerobione. Osoby starsze są szczególnie podatne (źródło w Angielski) na oszustwa z użyciem AI, a część z nich nie wie nawet, czym są deepfake’i.

Claudio Teixeira kieruje zespołem ds. polityki cyfrowej w Europejskiej Organizacji Konsumenckiej. Według niego o nadużyciach związanych z AI na platformach handlowych, w tym na rynku nieruchomości, wciąż mówi się zbyt mało.

„Nie każdy jest w stanie od razu rozpoznać, że dane zdjęcie nie jest prawdziwe” – podkreśla Teixeira. – „Dlatego takie treści muszą być wyraźnie oznaczane jako wygenerowane przez AI”.

Nowe przepisy UE mogą pomóc

Nowe unijne zasady przejrzystości dotyczące AI mogą ograniczyć zjawisko określane jako „housefishing (źródło w Angielski)”.

Artykuł 50 unijnego Aktu o sztucznej inteligencji (źródło w Angielski), który zaczął obowiązywać na początku sierpnia, wymaga, by treści tworzone lub modyfikowane przez AI były odpowiednio oznaczane (źródło w Angielski).

UE uznaje (źródło w Angielski) zdjęcie mieszkania „umeblowanego przy pomocy AI” za częściowo zmodyfikowane przez sztuczną inteligencję i wymaga umieszczenia na nim ikony informującej o użyciu AI.

„Artykuł 50 jest w gruncie rzeczy wyrazem ochrony praw podstawowych” – mówi David Rappenglück, starszy prawnik w kancelarii CMS, który śledzi stosowanie aktu. – „Przesłanie jest proste: jeśli jako klient lub oferent widzisz zdjęcie, które może być wygenerowane albo zmanipulowane przez AI, powinieneś być o tym poinformowany”.

Dostawcy treści AI – firmy rozwijające systemy sztucznej inteligencji, takie jak OpenAI czy Anthropic – muszą oznaczać obrazy w formacie odczytywanym przez maszyny. Z kolei użytkownik tych systemów, który tworzy lub poprawia zdjęcie, ma obowiązek dodać widoczne oznaczenie na samym obrazie.

Jeśli jednak taki użytkownik nie oznaczy zdjęcia, zwykłemu odbiorcy trudno sprawdzić, czy na poziomie dostawcy wykorzystano AI.

Żeby to zweryfikować, trzeba wkleić maszynowo odczytywalny kod na inną stronę internetową, która go sprawdza – tłumaczy Akvilė Šikšniūtė z zespołu ds. polityki cyfrowej w Europejskiej Organizacji Konsumenckiej. Ten dodatkowy krok często nie jest dla ludzi oczywisty.

„Mam wrażenie, że wciąż jesteśmy daleko od momentu, w którym konsumenci będą czuli, że mają gdzie się zwrócić, jeśli czują się wprowadzeni w błąd albo uważają, że treść, którą widzą, nie jest rzetelna” – mówi Šikšniūtė.

Kiedy trzeba oznaczać treści stworzone przez AI?

Zastosowanie AI do drobnych poprawek, takich jak zmiana oświetlenia czy koloru ściany, znacząco różni się od „powiększenia” pokoju czy stworzenia całkiem nowego obrazu. Akt o AI nie rozróżnia jednak częściowej manipulacji od pełnego wygenerowania treści – zauważa Rappenglück.

Użytkownicy mogą nie wiedzieć, czy zdjęcie zostało lekko przerobione, czy całkowicie zmienione. Jak więc określić, co trzeba oznaczać? Szczegóły wciąż nie są doprecyzowane.

„To nie jest jasne, bo na przykład bardzo subtelne zmiany, takie jak przerobienie jednej ściany w tle, mogą zostać potraktowane jako drobna modyfikacja dokonana z użyciem AI. W efekcie być może w ogóle nie zostaną oznaczone” – mówi Šikšniūtė.

„Mam wrażenie, że stąd bierze się pewne niezrozumienie po stronie konsumentów. Oczekujemy teraz, że cała komunikacja, którą widzimy, będzie oznaczona, a tak po prostu nie jest” – dodaje.

Egzekwowanie przepisów wciąż niejasne

Kary za brak oznaczeń treści są wysokie. Podmioty, które nie przestrzegają aktu, mogą zostać ukarane grzywną do 15 mln euro lub w wysokości 3% globalnego obrotu.

„My, jako prawnicy, naprawdę rekomendujemy, żeby traktować to bardzo poważnie” – podkreśla Rappenglück.

„Mechanizm egzekwowania przepisów jest dość surowy i realizują go krajowe organy nadzoru”.

Ponieważ akt wszedł w życie dopiero w zeszłym miesiącu, wiele kwestii pozostaje niejasnych i w praktyce egzekwowanie przepisów jest trudne.

Jak mówi Rappenglück, zdjęcia można zrzutować z ekranu i zgłosić do właściwego organu krajowego.

Rynek nieruchomości działa jednak bardzo szybko – ogłoszenia często wiszą tylko kilka dni. To utrudnia monitorowanie pojedynczych przypadków.

„Jak faktycznie zapewnić odpowiedzialność po tej stronie rynku i dopilnować, aby takie praktyki nie stały się normą? Na razie system jasno pokazuje, że tak się nie dzieje” – ocenia Teixeira.

Branża sama próbuje wprowadzić przejrzystość w stosowaniu AI. Professional Institute of Real Estate Agents w Belgii aktualnie zmienia swój kodeks etyczny, by dostosować go do wymogów Artykułu 50.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami pozostaje odpowiedzialny za to, co publikuje. Może korzystać z AI, ale tylko pod warunkiem, że to ujawni – przypomina Lee.

„Muszą przestrzegać kodeksu etycznego, żeby wykonywać swoją działalność. Jeśli tego nie robią, obawiam się, że mogą mieć poważne kłopoty” – mówi Lee.

W zależności od przypadku może to oznaczać zawieszenie lub nawet cofnięcie licencji.

Co dalej

Oszustwa z użyciem AI nie ograniczają się do rynku nieruchomości – pojawiają się w wielu innych sektorach. Teixeira ma nadzieję, że egzekwowanie przepisów dotyczących AI będzie coraz skuteczniejsze i że konsumenci nie będą obwiniani za to, że padli ofiarą oszustwa.

„Potrzebny jest cały system, który nie tylko zapewni konsumentom więcej informacji do podejmowania decyzji, ale też – gdy wszystko inne zawiedzie – doprowadzi do ukarania nieuczciwych podmiotów, które celowo przerabiają treści, żeby uczynić je bardziej angażującymi, choć wiedzą, że nie są prawdziwe” – podsumowuje Teixeira.