Billionaires’ Row, zespół luksusowych wieżowców mieszkalnych przy południowym krańcu Central Parku w Nowym Jorku, wydaje się niemal opuszczony. Tak szacują renomowane firmy nieruchomościowe.
W niemal połowie mieszkań w siedmiu najwyższych wieżowcach mieszkalnych Nowego Jorku nikt dziś nie mieszka. Dotyczy to także Central Park Tower, ukończonego w 2020 roku najwyższego budynku mieszkalnego na półkuli zachodniej, który ma ponad 470 metrów wysokości.
REKLAMA
REKLAMA
Zabudowa w tej okolicy ruszyła na początku lat 2010., wraz z powstaniem takich budynków jak One57, 432 Park Avenue czy 220 Central Park South. Wszystkie trafiły na rynek w ciągu tej samej dekady, a wieżowiec Central Park Tower był sprzedawany jeszcze przed ukończeniem.
Przy średniej cenie ofertowej na poziomie 30 mln dol. (25,2 mln euro) wiele apartamentów – co nie dziwi – wciąż nie znalazło nabywców.
Przykładowo w Central Park Tower w 2023 roku pozostawało niesprzedanych 87 lokali. Na początku 2025 roku firma Extell Development miała zrefinansować 18 z nich kredytem w wysokości 270 mln dol. (227,6 mln euro), co pokazuje, jak wolno wyprzedają się te nieruchomości.
Tymczasem większość sprzedanych mieszkań trafiła w ręce ultrabogaczy z całego świata, z których wielu nigdy się tam nie wprowadziło.
„Parkowanie pieniędzy” w nowojorskich wieżowcach
Dla miliarderów z całego świata te luksusowe apartamenty są mniej domami, a bardziej czymś w rodzaju nieruchomościowych „skrytek depozytowych”. Strategia koncentruje się tu raczej na ochronie kapitału niż na generowaniu zysków.
Po pierwsze, gotówka kierowana jest w nieruchomości wyceniane w dolarach, co pomaga chronić majątek przed inflacją, wahaniami kursów walut i niestabilnością polityczną w innych krajach. Takie aktywa mogą też służyć jako zabezpieczenie, gdy właściciele potrzebują szybkiej płynności.
W oczach ultrabogatych nowojorski rynek nieruchomości uchodzi za „bezpieczną przystań”, porównywalną ze złotem czy najdroższymi dziełami sztuki. Zwłaszcza luksusowe mieszkania na Manhattanie są postrzegane jako stabilna lokata wartości, w dużym stopniu odporna na wstrząsy gospodarcze.
Kolejny atut to możliwość dywersyfikacji portfela przy zachowaniu anonimowości. Lokale często kupowane są przez spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC), co skutecznie zaciera informacje o prawdziwym właścicielu.
Taka nieprzejrzystość szczególnie przyciąga najbogatszych z pierwszych stron gazet, którzy chcą uniknąć publicznej kontroli przepływów kapitału lub ograniczyć wiedzę fiskusa w swoim kraju na temat rzeczywistej wartości ich majątku.
Na koniec dochodzi zjawisko „wież-widm”. Mieszkania przez większą część roku stoją ciemne i puste – i jest to element świadomie przyjętej strategii.
Dla miliardera potencjalne przychody z wynajmu luksusowego apartamentu są zwykle znikome w porównaniu z kłopotami związanymi z obsługą najemców i ryzykiem zużycia idealnie utrzymanego majątku.
Utrzymywanie mieszkania pustego pozwala zachować je w nienagannym stanie i szybko sprzedać, gdy właściciel potrzebuje gotówki.
W efekcie wartość takiego apartamentu polega bardziej na samym fakcie posiadania niż zamieszkania w nim. To płynny, łatwy do przeniesienia i obciążenia kredytem zasób kapitału na jednym z najbardziej pożądanych rynków nieruchomości na świecie.
Najbardziej ekskluzywne sąsiedztwo na świecie
Mieszkańcy Billionaires’ Row tworzą prawdopodobnie jedną z najbardziej zamkniętych enklaw na świecie. Mimo to trudno mówić tam o sąsiedzkich relacjach, a wielu właścicieli pozostaje całkowicie anonimowych.
Listę właścicieli zdominowali amerykańscy giganci funduszy hedgingowych i potentaci technologiczni.
Ken Griffin, założyciel i prezes Citadel, jednego z najbardziej dochodowych funduszy hedgingowych na świecie, trafił na czołówki gazet w 2019 roku, gdy sfinalizował zakup rekordowego czteropoziomowego penthouse’u w 220 Central Park South za 238 mln dol. (200,6 mln euro).
Na pas drapaczy chmur wkroczył też Michael Dell, założyciel i prezes Dell Technologies. W 2014 roku kupił penthouse w One57 za 100,5 mln dol. (84,7 mln euro), ustanawiając wówczas rekord najdroższej transakcji mieszkaniowej w Nowym Jorku.
Dołączają do nich inne znane nazwiska ze świata finansów, w tym Bill Ackman z Pershing Square Capital Management oraz Daniel Och, przewodniczący i były prezes Och-Ziff Capital Management.
Poza amerykańskimi nabywcami właścicielami wielu wieżowców są członkowie globalnej elity.
Wśród nich są m.in. saudyjski magnat nieruchomości Fawaz Alhokair, który kupił najwyżej położony apartament w 432 Park Avenue, hongkoński potentat tekstylny Silas Chou oraz Sting, popularny brytyjski wokalista.
Wielu właścicieli wywodzi się ze starych rodów i dynastii przemysłowych z Azji, Europy i Ameryki Południowej.
Jednak na każdego znanego z nazwiska właściciela przypadają dziesiątki kolejnych, ukrytych za złożonymi strukturami korporacyjnymi.
Efektem jest osobliwy paradoks: jedne z najdroższych metrów kwadratowych na świecie należą formalnie do firm-wydmuszek.
Tym, co naprawdę ich wyróżnia, jest przejściowy charakter ich obecności. Miliarder może spędzać w penthouse’ie na Manhattanie dwa tygodnie w roku, po czym przenosi się do posiadłości w Hamptons, willi w Saint-Tropez albo mieszkania w londyńskim Knightsbridge.
W efekcie proporcja personelu do liczby mieszkańców w tych budynkach bywa uderzająco wysoka. Wiele z nich oferuje całodobową, luksusową obsługę concierge, a czasem także prywatnych kucharzy, którzy utrzymują apartamenty w stałej gotowości, nawet jeśli właściciel nie pojawia się tam latami.
W tym sensie Billionaires’ Row pełne jest także „widmowych lokatorów”, którzy posiadają wspaniałe widoki, ale rzadko sami pojawiają się w kadrze.
Mamdani bierze miliarderów na celownik
Krajobraz finansowy Nowego Jorku doznał w ubiegłym tygodniu poważnego wstrząsu, gdy burmistrz miasta, Zohran Mamdani, zaprezentował swój pierwszy wstępny projekt budżetu od objęcia urzędu na początku roku.
Burmistrz, który doszedł do władzy, obiecując radykalną poprawę dostępności mieszkań i „rozprawę” z wyzyskiem ze strony miliarderów, ogłosił, że miastu grozi deficyt budżetowy rzędu 5,4 mld dol. (4,5 mld euro).
Aby załatać tę lukę, Mamdani zaproponował „dwutorową” strategię, która od razu zapowiada polityczne starcie na wysoką stawkę zarówno z władzami stanu w Albany, jak i z nowojorską branżą nieruchomości.
Pierwsza ścieżka zakłada znaczną podwyżkę podatku dochodowego dla najbogatszych mieszkańców miasta: o 2 punkty procentowe dla osób zarabiających ponad 1 mln dol. (850 tys. euro) rocznie, aby sfinansować ambitny program społeczny.
Druga, określana przez wielu komentatorów jako taktyczna „opcja nuklearna”, przewiduje podniesienie stawki podatku od nieruchomości w mieście o 9,5 proc., z przeciętnie 12,28 proc. do ok. 13,45 proc.
Mamdani wyraźnie określił tę drugą opcję jako „ostatnią deskę ratunku”. Zapewnił, że miasto zostanie zmuszone do wejścia na tę „szkodliwą ścieżkę” tylko wtedy, gdy władze stanu nie zgodzą się na „opodatkowanie bogatych”.
Taka podwyżka objęłaby ponad 3 mln lokali mieszkalnych i 100 tys. nieruchomości komercyjnych we wszystkich pięciu dzielnicach, co mogłoby oznaczać pierwsze poważne zwiększenie podatku od nieruchomości w mieście od 2003 roku.
Branża nieruchomości i Rada Miasta zareagowały przewidywalnym alarmem, przekonując, że podwyżka o 9,5 proc. nieuchronnie spadnie na barki już dziś obciążonych nowojorskich najemców w postaci wyższych czynszów.
Organizacje reprezentujące biznes obawiają się, że dodatkowe obciążenia zduszą odbudowę gospodarki. Mamdani pozostaje jednak nieugięty i twierdzi, że luka fiskalna jest spuścizną lat złego zarządzania, a klasa miliarderów w mieście musi wreszcie wnieść swój „uczciwy udział” w utrzymanie podstawowych usług komunalnych.