W 2025 r. w kilku krajach Europy czynsze wzrosły o dwucyfrowe wartości; w Turcji aż o 78 proc. Eksperci wskazują, że popyt rośnie szybciej niż podaż.
W całej Europie coraz trudniej znaleźć mieszkanie w rozsądnej cenie i o przyzwoitym standardzie. Wydatki na mieszkanie pochłaniają jedną piątą dochodu przeciętnego gospodarstwa domowego w UE. W części krajów ten udział jest jednak znacznie wyższy i według Eurostatu sięga w Grecji 35%.
REKLAMA
REKLAMA
Rosnące czynsze stały się dla Europejczyków poważnym obciążeniem. W 2025 r. czynsze w UE wzrosły średnio o 3,1%. W niektórych krajach inflacja czynszów sięgnęła dwucyfrowych poziomów.
Popyt rośnie szybciej niż podaż
„Kluczowa dynamika jest prosta: popyt rośnie szybciej niż podaż” – powiedziała Euronews Business Kate Everett-Allen, szefowa europejskich badań rynku mieszkaniowego w Knight Frank.
„Presja cenowa na rynku sprzedaży – zwłaszcza przy wciąż relatywnie wysokich stopach kredytów hipotecznych – wypchnęła wiele gospodarstw domowych na rynek najmu, szczególnie osoby, które chciałyby kupić pierwsze mieszkanie”.
Które kraje odnotowały w 2025 r. największe podwyżki czynszów? Co najmocniej napędzało wzrost cen najmu?
W UE tempo wzrostu czynszów mieszkaniowych wahało się od 1% w Finlandii do 17,6% w Chorwacji.
Wysoką inflację czynszów notuje się także w Grecji (10%), na Węgrzech (9,8%), w Bułgarii (9,6%) i w Rumunii (8,2%) – we wszystkich tych krajach przekracza ona 8%.
Kate Everett-Allen zwróciła uwagę, że pod presją znalazła się również podaż mieszkań na wynajem. Zmiany podatkowe i regulacyjne ograniczyły chęć inwestowania właścicieli w niektórych krajach, a wymogi efektywności energetycznej i koszty modernizacji dodatkowo podnoszą koszty utrzymania lokali.
Ograniczenia najmu krótkoterminowego pomagają jedynie na marginesie i nie wystarczają, by wyraźnie zwiększyć podaż. „Efektem jest ciaśniejszy rynek najmu i utrzymująca się presja na wzrost czynszów” – dodała.
Trzy duże gospodarki poniżej średniej UE
Poza Finlandią (1%) roczna inflacja czynszów była niższa od średniej unijnej w Luksemburgu (1,6%), na Malcie (1,7%), w Słowenii (1,9%), w Niemczech (2,1%), w Danii (2,2%), we Francji (2,3%) i w Hiszpanii (2,4%).
To oznacza, że w trzech największych gospodarkach Europy czynsze rosły wolniej niż średnio w UE. Z czterech największych gospodarek unijnych tylko we Włoszech (3,8%) wzrost czynszów przekroczył średnią unijną, i to o mniej niż 1 punkt procentowy.
Czechy (6,1%), Łotwa (5,7%), Litwa (5,6%), Portugalia (5,3%), Szwecja (5,3%), Niderlandy (5,1%) i Słowacja (5,1%) to kolejne kraje, w których czynsze wzrosły o ponad 5%.
Rosną koszty dla właścicieli mieszkań na wynajem
„Na wzrost czynszów w 2025 r. przede wszystkim wpłynął silny popyt, bo rosnące ceny mieszkań wypchnęły kolejne gospodarstwa domowe na rynek najmu” – powiedział Euronews Business Mikk Kalmet z Global Property Guide.
„Rosnące koszty po stronie właścicieli, zwłaszcza tych mocno zadłużonych, były stopniowo przerzucane na najemców, co dodatkowo windowało czynsze”.
Dodał, że w krajach z mniej regulowanym rynkiem najmu i ograniczoną podażą wzrost czynszów był z reguły silniejszy. Z kolei tam, gdzie obowiązują limity czynszów lub poziom najmu już jest wysoki, wzrosty są z reguły wolniejsze.
Turcja wyraźnym wyjątkiem
Po uwzględnieniu państw kandydujących do UE i krajów EFTA Turcja zdecydowanie wybija się na tle innych, z roczną inflacją czynszów na poziomie 77,6% – najwyższą wśród 36 badanych państw. Drugie miejsce zajęła Czarnogóra z wynikiem 18,5%, co pokazuje, jak bardzo Turcja odstaje od reszty.
„Inflacja jest tam wyjątkowo wysoka, co oznacza, że odpowiada za dużą część nominalnego wzrostu czynszów” – zauważyła Everett-Allen.
Podkreśliła, że w Turcji własne mieszkanie staje się dla wielu osób coraz mniej osiągalne.
Szybki wzrost cen mieszkań, wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych oraz ograniczona dostępność długoterminowego finansowania o stałej stopie de facto zablokowały wielu rodzinom możliwość zakupu i skierowały dodatkowy popyt na rynek najmu.
Turcja: kontrola czynszów obróciła się przeciw najemcom
Rząd Turcji ograniczył podwyżki czynszów do 25% w lipcu 2022 r., a później przedłużył ten limit do lipca 2024 r.
„Kontrola czynszów przyniosła niezamierzone skutki” – oceniła Everett-Allen. Wyjaśniła, że roczne podwyżki dla obecnych najemców były ograniczone znacznie poniżej inflacji, więc właściciele próbowali odrobić straty, mocno podnosząc czynsze przy nowych umowach, co gwałtownie podniosło stawki rynkowe.
„Nieruchomości mieszkaniowe często służą jako zabezpieczenie przed inflacją i deprecjacją waluty, co dodatkowo podbija zarówno ceny zakupu, jak i czynsze” – dodał Kalmet.
Płaca minimalna netto w Turcji wzrosła w 2026 r. o 27% w porównaniu z 2025 r. Niemal dwie na pięć osób pracujących otrzymuje płacę minimalną.
Ogólnie rzecz biorąc, czynsze rosły zdecydowanie szybciej w Europie Wschodniej i na Bałkanach niż w innych regionach, wyjątkiem były natomiast Kosowo (1%) i Macedonia Północna (3,3%).
Mikk Kalmet podkreślił, że silny wzrost widać także w Czarnogórze i Chorwacji, przede wszystkim dlatego, że są to atrakcyjne kierunki zarówno krótkoterminowego, jak i długoterminowego najmu – zwłaszcza na tle tradycyjnych rynków, takich jak Hiszpania czy południe Francji.
Relacja między wynagrodzeniami netto a czynszami w centrach europejskich miast jest bardzo zróżnicowana. Euronews Business opisywał wcześniej najlepsze i najgorsze wskaźniki relacji czynszu do pensji w Europie.