Ceny mieszkań w UE wzrosły w ostatnim kwartale 2025 r. o 5,5 proc., najmocniej w turystycznych krajach, m.in. w Portugalii, Chorwacji i Hiszpanii. Różnice między państwami wyjaśniają eksperci Euronews Business.
Ceny mieszkań w UE wzrosły w IV kwartale 2025 r. o 5,5% w porównaniu z analogicznym okresem 2024 r. W kilku krajach wzrost był znacznie mocniejszy i przekroczył 10%.
REKLAMA
REKLAMA
Analitycy rynku nieruchomości wskazują na poprawę warunków finansowania, zwłaszcza stabilizację stóp procentowych i spadek kosztów kredytu, jako główny motor tego trendu.
Które kraje odnotowały w 2025 r. największe wzrosty cen mieszkań w Europie? Jakie czynniki napędzały zmiany cen pod koniec 2025 roku?
Poprawa warunków finansowania
„Na kształt zmian cen pod koniec 2025 r. największy wpływ miała poprawa warunków finansowania, która przywróciła popyt” – powiedział Michael Polzler, dyrektor generalny firmy REMAX Europe, w rozmowie z Euronews Business.
„Gdy stopy procentowe się ustabilizowały, na rynek wrócili kupujący, którzy wcześniej odkładali poszukiwanie mieszkania”.
Mikk Kalmet z Global Property Guide również zwrócił uwagę na odbudowę popytu po podwyżkach stóp procentowych w latach 2023–2024.
„Wraz z ustabilizowaniem się stawek Euribor i ogólnych stóp bankowych rynek nieco się ożywił. Osoby, które w niepewnych czasach wahały się z zakupem, od końca 2024 r. zaczęły odczuwać większą przewidywalność” – powiedział w rozmowie z Euronews Business.
Węgry liderem wzrostu cen mieszkań
Węgry odnotowały najwyższy roczny wzrost cen mieszkań w IV kwartale 2025 r. – o 21,2%, wynika z danych Eurostatu.
„Węgry, które wypadły najlepiej, w ostatnich latach mocno promowały subsydiowane programy własności mieszkań, co podbiło popyt, a do tego doszła silna aktywność inwestorów” – powiedziała Kate Everett-Allen, szefowa działu badań nad rynkiem mieszkaniowym w Europie w firmie Knight Frank, w rozmowie z Euronews Business.
Silne wzrosty w Portugalii, Chorwacji i Hiszpanii
W strefie euro gwałtowne wzrosty zanotowały też Portugalia i Chorwacja – odpowiednio o 18,9% i 16,1%. Hiszpania była następna z 12,9‑procentowym wzrostem.
Everett-Allen podkreśliła, że we wszystkich trzech krajach kluczową rolę odegrał silny popyt zagraniczny.
Migracje związane ze stylem życia, zakup drugich domów i napływ kapitału (w tym cyfrowych nomadów, emerytów i innych zagranicznych nabywców) pozostawały silne mimo rosnących kosztów kredytów dla mieszkańców, zwłaszcza w regionach nadmorskich i dużych miastach.
Polzler dodał, że najsilniejsze wzrosty cen w Portugalii, Chorwacji i Hiszpanii koncentrowały się w kluczowych ośrodkach miejskich i nadmorskich, gdzie popyt jest największy.
„W Portugalii za wzrost cen odpowiada przede wszystkim bardzo ograniczona podaż, zwłaszcza w Lizbonie, Porto i ich okolicach, a także ukierunkowane programy wsparcia rządowego” – wyjaśnił.
Jak dodał, ważnym impulsem była wprowadzona gwarancja publiczna dla młodych kupujących pierwsze mieszkanie – umożliwia finansowanie kredytem do 100% wartości nieruchomości, przy czym państwo poręcza do 15% jej ceny.
„To wyraźny rynek sprzedających, a ograniczona podaż w połączeniu z tą polityką pozwala właścicielom utrzymać mocną pozycję przy ustalaniu cen” – dodał.
Atrakcyjność rynków turystycznych
Polzler zaznaczył, że w Hiszpanii miasta takie jak Walencja i Madryt notowały wzrosty wyraźnie powyżej średniej krajowej, napędzane zarówno popytem wewnętrznym, jak i zagranicznym.
Utrzymujące się inwestycje zagraniczne i niezmienny urok tych lokalizacji dodatkowo wzmacniały dynamikę cen.
Kalmet podkreślił też, że silniejszy wzrost cen w tych krajach wynika przede wszystkim z ich atrakcyjności jako kierunków turystycznych.
Zakupy przez cudzoziemców, popyt na drugie domy oraz rozwój najmu krótkoterminowego zwiększyły presję na lokalne rynki mieszkaniowe, zwłaszcza w strefach nadmorskich i w miastach.
Inne kraje z ponad 10‑procentowym wzrostem
Na Słowacji (12,8%), w Bułgarii (12,6%), na Łotwie (11%), na Litwie (10,8%) i w Czechach (10,4%) ceny mieszkań również rosły w tempie przekraczającym 10%.
Everett-Allen zwróciła uwagę, że Europa Środkowa i Wschodnia oraz Półwysep Iberyjski należą w ostatnich 12–18 miesiącach do najsilniejszych rynków, co ogólnie pokrywa się z wyższym tempem wzrostu PKB.
„Te rynki korzystają także z inwestycji infrastrukturalnych i napływu kapitału – zarówno związanego ze stylem życia, jak i nastawionego na dłuższe perspektywy gospodarcze” – dodała.
Kalmet dodał, że w Europie Środkowo‑Wschodniej ceny mają tendencję do szybszego wzrostu, między innymi dlatego, że dochody ludności nadrabiają zaległości, a poziom cen mieszkań wyjściowo był tam niższy.
Wzrosty cen mieszkań w Danii (7,6%), Irlandii (7%), Rumunii (6,7%), Holandii (6,2%), na Malcie (6,1%), na Cyprze (6%), w Słowenii (5,8%) i Norwegii (5,7%) także przekroczyły średnią unijną, choć różnica była mniejsza.
Finlandia była jedynym krajem spośród 29 europejskich rynków, na którym ceny mieszkań spadły – w ujęciu rocznym o 3,1%.
Wzrost cen mieszkań w „wielkiej czwórce” UE
Wśród gospodarek „wielkiej czwórki” UE wyróżniała się Hiszpania z 12,9‑procentowym wzrostem. We Włoszech ceny wzrosły o 4,1%.
W Niemczech odnotowano 3‑procentowy wzrost cen mieszkań, natomiast Francja była trzecia od końca w Europie, z zaledwie 1‑procentową podwyżką.
„Francja wciąż wychodzi z głębokiej korekty rynku z lat 2023 i 2024, kiedy rosnące stopy kredytów hipotecznych i inflacja mocno uderzyły w popyt” – powiedział Polzler.
„Rynek się stabilizuje: zmiany cen są niewielkie, a nastroje kupujących ostrożne”.
Everett-Allen oceniła, że niemiecki rynek mieszkaniowy był bardziej narażony na skutki taniego długu, słabego wzrostu dochodów oraz systemu najmu, który sprawił, że popyt mógł szybko się wycofać. Do tego dochodzą wysokie koszty regulacyjne i wejścia na rynek.