Condohotele: wielka obietnica zysków, która w wielu przypadkach jest zwyczajnie stratą dla inwestorów. Europa już uporządkowała ten rynek. Polska jest na początku drogi!
Polska wciąż czeka na regulacje rynku condo porównywalne z rozwiązaniami funkcjonującymi od lat we Francji czy części regionów Hiszpanii. Tymczasem kolejne inwestycje kuszą reklamami mówiącymi o 7-10 proc. rocznej stopy zwrotu, często przedstawianej niemal jako pewny zysk. Historia europejskich rynków pokazuje jednak, że gdy marketing wyprzedza ekonomię, rachunek ostatecznie płacą inwestorzy. W Polsce coraz więcej projektów typu condo trafia do restrukturyzacji lub upadłości, a rynek znalazł się już pod lupą zarówno UOKiK, jak i KNF.
REKLAMA
REKLAMA
Przez lata inwestycje typu condominium przedstawiano jako produkt niemal idealny. Inwestor kupował pokój hotelowy lub apartament wakacyjny, podpisywał umowę z operatorem i miał otrzymywać regularny czynsz bez konieczności zajmowania się najemcami czy zarządzaniem nieruchomością. Materiały marketingowe regularnie operowały stopami zwrotu sięgającymi 7, 8, a nawet 10 proc. rocznie.
Problem polega na tym, że hotel nie jest obligacją skarbową. Jego przychody zależą od obłożenia, koniunktury turystycznej, kosztów pracy, energii i finansowania. Kiedy ekonomia nie nadąża za obietnicami składanymi inwestorom, system zaczyna się chwiać.
Polska nie jest pierwszym krajem, który mierzy się z problemami rynku inwestycji hotelowych sprzedawanych drobnym inwestorom. Tyle tylko, że Europa już tę lekcję odrobiła.
Francja: kryzys rezydencji turystycznych
Najbardziej pouczającym przykładem pozostaje Francja. Tam od końca lat 90. rozwijał się rynek tzw. résidences de tourisme, bardzo zbliżony do polskiego modelu condo. Inwestor kupował lokal, zaś operator zobowiązywał się do jego komercyjnego wykorzystania i wypłacania właścicielowi czynszu.
Po kryzysie finansowym z lat 2008-2009 pojawiła się fala konfliktów między inwestorami a operatorami. W wielu przypadkach obniżano wcześniej obiecywane czynsze, renegocjowano umowy lub pojawiały się problemy z płatnościami. Tysiące właścicieli lokali przekonało się, że „gwarantowany” dochód nie jest wcale gwarantowany.
Francja odpowiedziała nie zakazem rynku, lecz jego stopniowym uregulowaniem. Dziś operatorzy podlegają bardziej szczegółowym obowiązkom, a inwestorzy otrzymują szerszą informację o ryzyku i charakterze inwestycji. Władze uznały, że podstawowym problemem nie jest sama konstrukcja produktu, lecz sposób jego sprzedaży oraz rozbieżność między obietnicami a rzeczywistą rentownością przedsięwzięć.
Hiszpania: ostrzeżenie płynące z rynku timeshare
Hiszpania nie doświadczyła równie głośnych kryzysów condohotelowych jak Francja. Tamtejszym odpowiednikiem stał się natomiast rynek timeshare, czyli udziałów w nieruchomościach wakacyjnych sprzedawanych jako atrakcyjna i bezpieczna forma inwestowania.
Po tysiącach sporów sądowych oraz serii przełomowych wyroków hiszpańskiego Sądu Najwyższego otwarto drogę do unieważniania wielu umów i dochodzenia odszkodowań przez klientów. Głośne procesy dotyczyły między innymi grup Anfi i Club La Costa. W efekcie regulatorzy zaczęli znacznie większą uwagę poświęcać ochronie konsumentów kupujących produkty inwestycyjne związane z branżą turystyczną.
Doświadczenia Francji i Hiszpanii prowadzą do podobnego wniosku: problemem nie jest sama własność pokoju hotelowego czy apartamentu, lecz sytuacja, w której ryzykowny produkt inwestycyjny reklamowany jest jako niemal pewne źródło dochodu.
Rynek condohoteli. Polska dopiero zaczyna reagować
W Polsce dopiero w ostatnich latach regulatorzy zaczęli otwarcie mówić o zagrożeniach związanych z rynkiem condo.
W 2026 r. Prezes UOKiK Tomasz Chróstny ostrzegał, że inwestycje w condohotele nie dają gwarancji osiągnięcia zysku, a ich rentowność zależy od wielu czynników ekonomicznych. Jednocześnie urząd wszczął postępowania wobec części firm sprzedających takie inwestycje, zarzucając im możliwość wprowadzania klientów w błąd co do poziomu ryzyka i potencjalnych zysków. Postępowania objęły między innymi inwestycje Linea Mare Pobierowo oraz Mercure Szczyrk Resort.
Na ryzyka związane z obietnicami wysokich i pozornie gwarantowanych stóp zwrotu od lat zwraca uwagę również Komisja Nadzoru Finansowego, wskazując, że inwestorzy często nie mają pełnej świadomości charakteru nabywanego produktu.
Kiedy obietnice spotkały się z rzeczywistością
Najgłośniejszym przypadkiem ostatnich lat pozostaje upadłość Optima Development Poland, spółki związanej z projektem Rezydencja Gubałówka w Zakopanem. W maju 2024 r. ogłoszono jej upadłość. Według danych pochodzących z ostatniego postępowania restrukturyzacyjnego zobowiązania spółki wynosiły co najmniej 57,8 mln zł.
Jeszcze większą skalę miał projekt Crowne Plaza Kołobrzeg realizowany przez spółkę Baltic Wave. Spółka wystąpiła o otwarcie postępowania sanacyjnego, a z dokumentów złożonych do sądu wynikało, że suma jej zobowiązań przekraczała 112 mln zł.
Trzecim spektakularnym przykładem jest Seidorf Mountain Resort. W 2026 r. sąd odmówił zatwierdzenia restrukturyzacji przedsiębiorstwa, wskazując na poważne zastrzeżenia dotyczące przedstawionego planu naprawczego. Publicznie ujawniane informacje mówiły o zadłużeniu przekraczającym 80 mln zł. Majątek spółki wyceniany jest tymczasem na około 53 mln zł. Kilku milionów zatem brakuje, by pokryć długi.
Łącznie tylko te trzy projekty odpowiadają za ponad 249 mln zł publicznie ujawnionych zobowiązań. W rzeczywistości jest ich o co najmniej kilka milionów więcej, ale o tym na końcu tekstu.
Condohotele. Coraz więcej pytań o regulacje
Nie bez powodu coraz częściej pojawiają się pytania o potrzebę ustawowego uregulowania rynku. Francja i Hiszpania nie zakazały podobnych produktów, ale po latach problemów wzmocniły ochronę inwestorów i zwiększyły odpowiedzialność podmiotów oferujących takie przedsięwzięcia.
W Polsce dyskusja znajduje się na... początku drogi. Tymczasem kolejne inwestycje nadal reklamowane są hasłami o wysokich stopach zwrotu, choć doświadczenia ostatnich lat pokazują, że pomiędzy reklamą a rzeczywistością potrafi istnieć przepaść.
Bo w hotelarstwie nie istnieją zyski gwarantowane. Istnieje natomiast ryzyko, którego przez lata w materiałach marketingowych często nie eksponowano równie mocno jak obiecywanych zysków.
Jak jest w Polsce skala problemu?
W tekście uwzględniliśmy wyłącznie projekty typu condo, dla których publicznie dostępne są informacje o postępowaniach upadłościowych, restrukturyzacyjnych lub sanacyjnych oraz o wartości zobowiązań wynikającej z dokumentów sądowych lub informacji cytujących dokumenty złożone w sądzie.
Nie ma tu inwestycji, dla których dostępne są jedynie deklaracje inwestorów, właścicieli lub zarządów spółek bez potwierdzenia w publicznie dostępnych dokumentach postępowań.
Wartości 57,8 mln zł (Optima Development Poland), ponad 112 mln zł (Baltic Wave) oraz ponad 80 mln zł (Seidorf Mountain Resort) odzwierciedlają stan ujawniony publicznie na określonym etapie postępowań. Ostateczna wysokość wierzytelności może zostać ustalona dopiero po zakończeniu postępowań sądowych.