Eksmisja Maricarmen wyprowadziła na ulice tysiące osób i znów pokazała, że w Hiszpanii dostęp do mieszkań jest coraz trudniejszy: ceny rosną, a podaży brakuje.
Nagrania Maríi del Carmen Abascal, znanej jako Maricarmen, eksmitowanej ze swojego mieszkania w Madrycie stały się najbardziej aktualnym symbolem kryzysu dostępu do mieszkań w Hiszpanii.
REKLAMA
REKLAMA
87‑letnia kobieta mieszkała w tym lokalu na wynajem od około 70 lat. Według Związku Lokatorów w Madrycie po zmianie właściciela zaproponowano podwyżkę czynszu z ok. 500 euro do 2 650 euro miesięcznie, później obniżoną do 1 650.
Po kilku próbach wstrzymania eksmisji Maricarmen została wyeksmitowana, a następnie przewieziona do szpitala. Sprawa wywołała protesty, które szybko wyszły poza Madryt.
Skalę tej reakcji trudno jednak zrozumieć, patrząc wyłącznie na tę jedną eksmisję. Sprawa Maricarmen pojawiła się w momencie, gdy dostęp do mieszkań stał się jednym z głównych obciążeń finansowych dla wielu hiszpańskich gospodarstw domowych.
Jak bardzo podrożały mieszkania w Hiszpanii?
Ceny zakupu mieszkań rosną obecnie w tempie dwucyfrowym. Indeks cen nieruchomości mieszkaniowych hiszpańskiego urzędu statystycznego, Instituto Nacional de Estadística (INE), odnotował wzrost o 12,2% rok do roku w drugim kwartale 2026.
Mieszkania z rynku wtórnego, które stanowią większość rynku w Hiszpanii, drożały jeszcze mocniej, o 12,9%, natomiast nowe lokale podrożały o 7,4%. W porównaniu tylko z poprzednim kwartałem ceny wzrosły o kolejne 3,4%.
Problem nie dotyczy wyłącznie osób chcących kupić mieszkanie. Średnia oferowana cena najmu osiągnęła 15,1 euro za metr kwadratowy w sierpniu 2026 r., jak podaje Idealista, co oznacza wzrost o 5,8% w porównaniu z poprzednim rokiem. A te podwyżki nakładają się na wzrosty odnotowane w ostatnich latach.
W efekcie koszt mieszkania pochłania dużą część dochodów wielu gospodarstw domowych, zwłaszcza osób żyjących w wynajętych lokalach.
Z danych INE wynika, że w 2024 r. 28,1% osób wynajmujących mieszkanie po cenach rynkowych przeznaczało na koszty mieszkaniowe ponad 40% swojego dochodu rozporządzalnego. Średnia w Unii Europejskiej wynosiła 19,2%.
Dlatego problem dostępności mieszkań nie sprowadza się tylko do tego, że lokale są droższe. Dla istotnej części najemców utrzymanie mieszkania pochłania bardzo dużą część ich dochodów.
Dlaczego ceny mieszkań i czynszów tak mocno wzrosły?
Eksperci podkreślają, że nie ma jednej przyczyny, ale u podstaw obecnej sytuacji leży zasadnicza nierównowaga: tam, gdzie najwięcej osób chce lub musi mieszkać, powstaje zbyt mało mieszkań, by wchłonąć popyt.
Hiszpania wciąż zyskuje mieszkańców i tworzy nowe gospodarstwa domowe, podczas gdy budownictwo mieszkaniowe utrzymuje się zdecydowanie poniżej poziomów sprzed kryzysu finansowego.
Bank Hiszpanii wielokrotnie wskazywał deficyt podaży jako jeden z głównych czynników presji na rynek, szczególnie w najbardziej dynamicznych gospodarczo regionach, gdzie najszybciej rośnie liczba ludności i miejsc pracy.
Warto tu wprowadzić ważne rozróżnienie. Hiszpanii nie brakuje dosłownie mieszkań w każdym zakątku kraju. Są gminy ze stojącą w miejscu liczbą ludności i pustymi lokalami. Problem polega na tym, gdzie te mieszkania się znajdują.
Największa presja koncentruje się szczególnie w Madrycie, Barcelonie, na wyspach, w znacznej części wybrzeża Morza Śródziemnego oraz w innych dużych ośrodkach miejskich i turystycznych. Pusty lokal w gminie z niewielką aktywnością gospodarczą nie rozwiązuje niedoboru mieszkań w Madrycie, Maladze, Barcelonie czy Palmie.
Dlaczego Hiszpania po prostu nie buduje większej liczby mieszkań?
Część odpowiedzi tkwi w konsekwencjach poprzedniego kryzysu na rynku nieruchomości. Przed 2008 r. Hiszpania przeżywała ogromny boom budowlany napędzany tanim kredytem. Pęknięcie bańki doprowadziło do zniknięcia wielu firm deweloperskich, problemów w systemie bankowym i załamania aktywności budowlanej.
Budownictwo mieszkaniowe później się odbudowało, ale nigdy nie wróciło do tamtych poziomów. To pomaga też zrozumieć, dlaczego obecny rynek znacząco różni się od tego sprzed kryzysu finansowego. Bank Hiszpanii wskazuje, że produkcja nowych mieszkań wciąż jest dużo bardziej umiarkowana niż we wcześniejszych fazach ożywienia i że deficyt podaży koncentruje się szczególnie w określonych strefach.
Budowa mieszkań dodatkowo wymaga czasu. Przekształcenie gruntów, uzyskanie pozwoleń urbanistycznych, zapewnienie finansowania i wzniesienie budynku może zająć lata. Dlatego podaż mieszkań reaguje wolno, gdy liczba ludności w danym mieście rośnie szybko, a ta inercja ma konsekwencje dla cen.
Jeśli dziesiątki tysięcy osób potrzebują dodatkowych mieszkań w danym rejonie, a zasób mieszkaniowy prawie się nie zwiększa, konkurencja o istniejące lokale wyraźnie się zaostrza.
Jaką rolę odgrywa wzrost liczby ludności?
Hiszpania zbliża się do 50 mln mieszkańców po kilku latach silnego wzrostu demograficznego, napędzanego głównie przez imigrację. Ten wzrost ma pozytywne skutki gospodarcze: zwiększa liczbę osób aktywnych zawodowo, konsumpcję i liczbę pracowników.
Równocześnie rośnie jednak potrzeba posiadania mieszkania. Aby zrozumieć rynek nieruchomości, liczy się zarówno liczba mieszkańców, jak i liczba gospodarstw domowych. Para, która się rozstaje i potrzebuje dwóch mieszkań, młodzi wyprowadzający się z domu rodzinnego czy pracownicy przenoszący się do innego miasta tworzą nowe gospodarstwa, nawet jeśli ogólna liczba ludności prawie się nie zmienia.
Kiedy liczba gospodarstw domowych rośnie szybciej niż dostępny zasób mieszkaniowy, konkurencja o mieszkania się nasila. Zjawisko to szczególnie widać w dużych centrach zatrudnienia, takich jak Madryt, gdzie nowi mieszkańcy, pracownicy, studenci, rodziny i młodzi chcący się usamodzielnić rywalizują o ograniczoną ofertę.
Jaką rolę odgrywają zagraniczni nabywcy i mieszkania turystyczne?
Oba czynniki mają znaczenie, ale ich waga bardzo się zmienia w zależności od miejsca. Mieszkania turystyczne mogą ograniczać dostępny zasób lokali na wynajem długoterminowy w dzielnicach o dużym popycie ze strony turystów, zwłaszcza w dużych miastach, na wyspach i w niektórych miejscowościach nadmorskich.
Popyt międzynarodowy odgrywa również istotną rolę na rynku kupna i sprzedaży. Według Kolegium Rejestratorów zagraniczni nabywcy odpowiadali za 15,98% transakcji zakupu mieszkań w Hiszpanii w drugim kwartale 2026 r., co jest najwyższym odnotowanym dotąd udziałem. Ich obecność jest szczególnie duża na Balearach, gdzie stanowili 32,27% transakcji, oraz w Wspólnocie Walenckiej, z udziałem 31,03%.
Jednak pojęcie „zagraniczni nabywcy” obejmuje bardzo różne grupy. Narodowości najczęściej obecne na całym hiszpańskim rynku pozostają głównie europejskie i marokańskie. Dane Kolegium Rejestratorów z 2025 r. wskazywały Brytyjczyków, Niemców, Holendrów, Marokańczyków, Rumunów, Francuzów i Włochów jako najliczniejsze grupy wśród zagranicznych kupujących.
Napływ ludności z Ameryki Łacińskiej również jest częścią demograficznego kontekstu ostatnich lat, a społeczności takie jak wenezuelska coraz mocniej osadzają się w Hiszpanii. W 2025 r. 36 271 osób pochodzenia wenezuelskiego uzyskało obywatelstwo hiszpańskie, co było trzecią najczęściej reprezentowaną narodowością wśród nowych obywateli, po Maroku i Kolumbii, jak podaje Instituto Nacional de Estadística (INE).
Niewielki zasób mieszkań społecznych
Rynek mieszkaniowy w Hiszpanii ma też inną ważną cechę: zasób lokali socjalnych na wynajem jest niewielki w porównaniu z innymi państwami europejskimi. Publiczne lub socjalne mieszkania na wynajem stanowią mniej niż 2% hiszpańskiego zasobu mieszkaniowego, wobec około 8% w całej Unii Europejskiej, jak wynika z danych przywoływanych w debacie wywołanej obecnymi protestami.
Oznacza to, że większa część gospodarstw domowych o niskich lub średnich dochodach jest bezpośrednio zdana na rynek prywatny. W krajach z szerszym zasobem mieszkań społecznych większa część ludności może korzystać z najmu o cenie niezależnej wyłącznie od warunków rynkowych.
W Hiszpanii, gdy czynsze na rynku prywatnym szybko rosną, istnieje stosunkowo niewielki zasób mieszkań publicznych zdolny przejąć gospodarstwa domowe, które nie są już w stanie ich opłacać.
Młodzi pokazują inne oblicze problemu
Jeden z najbardziej wymownych wskaźników trudności z dostępem do mieszkań znajduje się, paradoksalnie, poza samym rynkiem nieruchomości: wielu młodych po prostu nie jest w stanie na niego wejść. W 2025 r. 44,3% Hiszpanów w wieku od 26 do 34 lat nadal mieszkało z rodzicami, co jest jednym z najwyższych wskaźników w Europie.
Wśród tej grupy niemal połowa, 47,3%, wskazywała jako główną przyczynę to, że nie stać jej na kupno lub wynajem mieszkania. A wśród osób w każdym wieku, które szukały innego lokum, lecz ostatecznie się nie przeprowadziły, prawie siedem na dziesięć wskazało nadmierne ceny jako główną przeszkodę.
To tłumaczy, dlaczego debata o mieszkaniach dotyka tak różnych pokoleń. Młodzi mają trudności z usamodzielnieniem się. Najemcy mierzą się z wysokimi czynszami. Rodziny rywalizują o większe lokale. A część starszych najemców może znaleźć się w szczególnie trudnej sytuacji, gdy zmienia się właściciel lub warunki umowy najmu ich mieszkań.
Dlaczego przypadek Maricarmen wywołał tak duże mobilizacje?
Historia Maricarmen skupia wiele z tych napięć w jednym przypadku. Nie chodzi o młodą osobę, która po raz pierwszy próbuje wejść na rynek mieszkaniowy, lecz o 87‑letnią kobietę, która spędziła około siedem dekad w tym samym mieszkaniu.
Jej eksmisja skierowała uwagę na inny wymiar kryzysu mieszkaniowego: niepewność mieszkaniowa nie dotyka wyłącznie osób szukających lokum lub próbujących się usamodzielnić, lecz także najemców, którzy od dziesięcioleci mieszkają w wynajętych lokalach, gdy zmienia się właściciel lub warunki ich umów.
Konkretnie okoliczności tej sprawy wywołały też spór polityczny. Rząd centralny, wspólnota autonomiczna Madrytu, władze miejskie, właściciel nieruchomości i organizacje lokatorskie nie zgadzały się co do odpowiedzialności i tego, jakie działania można było podjąć, aby uniknąć eksmisji.
Amnesty International uznała, że eksmitowanie Maricarmen bez zapewnienia jej odpowiedniego rozwiązania mieszkaniowego naruszyło jej prawa, podczas gdy poszczególne administracje przerzucały się wzajemnie odpowiedzialnością za to, co się wydarzyło.
Protesty wykraczają jednak poza samą sprawę Maricarmen. Jej eksmisja miała miejsce w czasie, gdy kupno mieszkania jest coraz droższe, czynsze nadal rosną, a znacząca część gospodarstw domowych ma trudności z udźwignięciem tych kosztów.
Demonstracje przekształciły więc indywidualną historię w symbol zbiorowego problemu. Sytuacja Maricarmen jest wyjątkowa, bo niewiele osób spędza siedem dekad w jednym wynajmowanym lokalu, ale kontekst, w którym dochodzi do jej eksmisji, wyjątkowy już nie jest.