Kryzys mieszkaniowy w Hiszpanii: najważniejsze kwestie po protestach w obronie Maricarmen

Nagrania przedstawiające Maríę del Carmen Abascal, znaną jako Maricarmen, wyprowadzaną z mieszkania w Madrycie stały się najnowszym symbolem kryzysu związanego z dostępem do mieszkań w Hiszpanii.

REKLAMA

REKLAMA

87-letnia kobieta mieszkała w wynajmowanym lokalu od około 70 lat. Jak podaje Związek Lokatorów w Madrycie, po zmianie właściciela zaproponowano podwyżkę czynszu z około 500 euro do 2650 euro miesięcznie, później obniżoną do 1650 euro.

Po kilku próbach wstrzymania eksmisji, Maricarmen została wyeksmitowana, a następnie trafiła do szpitala. Sprawa wywołała protesty, które szybko wyszły poza Madryt.

Skalę tej reakcji trudno jednak zrozumieć, patrząc wyłącznie na tę jedną eksmisję. Sprawa Maricarmen pojawia się w momencie, gdy dostęp do mieszkań stał się jednym z głównych obciążeń ekonomicznych dla wielu hiszpańskich gospodarstw domowych.

Jak bardzo podrożały mieszkania w Hiszpanii?

Ceny zakupu rosną obecnie w tempie dwucyfrowym. Indeks cen mieszkań Hiszpańskiego Urzędu Statystycznego (INE) odnotował wzrost o 12,2% rok do roku w drugim kwartale 2026 roku.

Ceny mieszkań z drugiej ręki, które stanowią większość hiszpańskiego rynku, wzrosły jeszcze bardziej, o 12,9%, natomiast nowe lokale podrożały o 7,4%. W porównaniu z poprzednim kwartałem ceny zwiększyły się o kolejne 3,4%.

Problem nie dotyczy wyłącznie osób, które chcą kupić mieszkanie. Średnia cena ofertowa najmu osiągnęła 15,1 euro za metr kwadratowy w sierpniu 2026 roku, wynika z danych portalu Idealista, o 5,8% więcej niż rok wcześniej. A te podwyżki nakładają się na wzrosty odnotowane w ostatnich latach.

W efekcie koszt mieszkania pochłania dużą część dochodów wielu gospodarstw domowych, zwłaszcza osób mieszkających w wynajętych lokalach.

Z danych INE wynika, że w 2024 roku 28,1% osób wynajmujących mieszkanie po cenach rynkowych przeznaczało na koszty mieszkaniowe ponad 40% swojego dochodu rozporządzalnego. Średnia dla Unii Europejskiej wynosiła 19,2%.

Problem z dostępnością mieszkań nie polega więc po prostu na tym, że lokale są droższe. Dla znaczącej części najemców utrzymanie mieszkania pochłania bardzo wysoki odsetek ich dochodów.

Dlaczego ceny mieszkań i czynszów tak mocno wzrosły?

Eksperci podkreślają, że nie ma jednej przyczyny, ale u podstaw obecnej sytuacji leży zasadnicza nierównowaga: tam, gdzie najwięcej osób chce lub musi mieszkać, powstaje za mało mieszkań, by zaspokoić popyt.

Hiszpania nadal zyskuje mieszkańców i tworzy nowe gospodarstwa domowe, podczas gdy budownictwo mieszkaniowe pozostaje daleko poniżej poziomów sprzed kryzysu finansowego.

Bank Hiszpanii wielokrotnie wskazywał deficyt podaży jako jeden z głównych czynników presji na rynek, zwłaszcza w najbardziej dynamicznych gospodarczo obszarach, gdzie najszybciej rosną liczba ludności i zatrudnienie.

Ważne jest przy tym jedno rozróżnienie. W całej Hiszpanii nie brakuje mieszkań w sensie dosłownym. Są gminy ze stojącą w miejscu liczbą ludności i pustymi lokalami. Problem polega na tym, gdzie znajdują się te mieszkania.

Największa presja koncentruje się szczególnie w Madrycie, Barcelonie, na wyspach, w dużej części wybrzeża Morza Śródziemnego oraz w innych dużych ośrodkach miejskich i turystycznych. Pusty lokal w gminie z niewielką aktywnością gospodarczą nie rozwiązuje niedoboru mieszkań w Madrycie, Maladze, Barcelonie czy Palmie.

Dlaczego Hiszpania po prostu nie buduje więcej mieszkań?

Część odpowiedzi kryje się w konsekwencjach poprzedniego kryzysu na rynku nieruchomości. Przed 2008 rokiem Hiszpania przeżyła ogromny boom budowlany napędzany tanim kredytem. Pęknięcie bańki doprowadziło do zniknięcia wielu deweloperów, problemów w systemie bankowym i załamania aktywności budowlanej.

Budownictwo mieszkaniowe później się odbudowało, ale nigdy nie wróciło do tamtych poziomów. To pomaga zrozumieć, dlaczego obecny rynek różni się wyraźnie od tego sprzed kryzysu finansowego. Bank Hiszpanii wskazuje, że budowa nowych mieszkań pozostaje znacznie bardziej stonowana niż w poprzednich fazach ożywienia, a deficyt podaży koncentruje się zwłaszcza w określonych strefach.

Budowanie mieszkań wymaga też czasu. Przekształcenie terenu, uzyskanie zezwoleń urbanistycznych, zdobycie finansowania i wzniesienie budynku może trwać całymi latami. Dlatego podaż na rynku nieruchomości reaguje powoli, gdy liczba mieszkańców danego miasta szybko rośnie, a ta powolność ma konsekwencje dla cen.

Jeśli dziesiątki tysięcy osób potrzebują dodatkowych mieszkań w konkretnej okolicy, a zasób mieszkaniowy prawie się nie zwiększa, konkurencja o istniejące lokale wyraźnie się zaostrza.

Jaką rolę odgrywają fundusze inwestycyjne i duzi właściciele mieszkań?

Własność mieszkań na wynajem jest bardziej skoncentrowana, niż sugerowałby obraz drobnego właściciela z jednym wynajmowanym lokalem.

Z raportu przygotowanego przez ministerstwo konsumpcji we współpracy z CSIC wynika, że tylko 39% mieszkań wynajmowanych jako główne miejsce zamieszkania należy do osób prywatnych, które mają jeden lokal na wynajem. Pozostałe 61% znajduje się w rękach prywatnych właścicieli wielu mieszkań (posiadaczy dwóch lub więcej lokali na wynajem), osób prawnych, w tym firm i funduszy, oraz podmiotów publicznych.

Koncentrację widać także wtedy, gdy spojrzymy tylko na właścicieli prywatnych. 52,8% mieszkań wynajmowanych przez osoby fizyczne należy do właścicieli posiadających dwa lub więcej lokali na wynajem.

Zjawisko jest szczególnie widoczne w niektórych miastach, gdzie ceny mieszkań są najwyższe. Wśród mieszkań wynajmowanych przez osoby prywatne lokale należące do właścicieli wielu mieszkań stanowią 60,8% w Barcelonie, 56,4% w Madrycie i 55% w Walencji.

Ponadto zasób mieszkań w rękach takich właścicieli rósł szybciej. W latach 2016–2023 liczba lokali wynajmowanych przez osoby prywatne posiadające co najmniej dwa mieszkania na wynajem zwiększyła się o 39,9%, wobec 30,4% wzrostu odnotowanego wśród właścicieli z jednym wynajmowanym lokalem.

To, kto posiada mieszkania, jest jednak tylko częścią równania. Druga dotyczy tego, ile osób i gospodarstw domowych konkuruje o podaż, która rośnie znacznie wolniej.

Jaką rolę odgrywa wzrost liczby ludności?

Hiszpania zbliża się do 50 mln mieszkańców po kilku latach silnego wzrostu demograficznego, napędzanego głównie imigracją. Ten przyrost zwiększa liczbę aktywnych zawodowo osób, pracowników oraz popyt na towary i usługi, ale jednocześnie podnosi zapotrzebowanie na mieszkania.

Aby zrozumieć rynek nieruchomości, znaczenie ma nie tylko liczba mieszkańców, lecz także liczba gospodarstw domowych. Para, która się rozstaje i potrzebuje dwóch osobnych mieszkań, młodzi opuszczający dom rodzinny czy pracownicy przeprowadzający się do innego miasta tworzą nowe gospodarstwa domowe, nawet jeśli ogólna liczba ludności prawie się nie zmienia.

Gdy liczba gospodarstw domowych rośnie szybciej niż dostępny zasób mieszkań, konkurencja o lokale się nasila. Zjawisko to jest szczególnie widoczne w dużych ośrodkach zatrudnienia, takich jak Madryt, gdzie nowi mieszkańcy, pracownicy, studenci, rodziny i młodzi ludzie chcący się usamodzielnić rywalizują o ograniczoną ofertę.

Co z zagranicznymi nabywcami i mieszkaniami turystycznymi?

Oba czynniki mają znaczenie, ale ich wpływ bardzo się zmienia w zależności od miejsca. Mieszkania wynajmowane turystom mogą ograniczać ofertę dostępną na wynajem długoterminowy w dzielnicach o dużym napływie odwiedzających, zwłaszcza w dużych miastach, na wyspach oraz w niektórych miejscowościach nadmorskich.

Popyt międzynarodowy ma również znaczący udział w rynku sprzedaży mieszkań. Według Kolegium Rejestratorów zagraniczni nabywcy odpowiadali za 15,98% transakcji kupna mieszkań w Hiszpanii w drugim kwartale 2026 roku, co jest najwyższym odnotowanym dotąd udziałem. Szczególnie duża ich obecność jest na Balearach, gdzie stanowili 32,27% transakcji, oraz w Wspólnocie Walenckiej, z udziałem 31,03%.

Trzeba jednak pamiętać, że mówienie o „zagranicznych nabywcach” obejmuje bardzo różne grupy. Narodowościami o największej obecności na całym hiszpańskim rynku mieszkaniowym pozostają głównie Europejczycy i Marokańczycy. Dane Kolegium Rejestratorów z 2025 roku wymieniały Brytyjczyków, Niemców, Holendrów, Marokańczyków, Rumunów, Francuzów i Włochów wśród najważniejszych grup narodowych w tej kategorii.

Popyt ze strony nabywców z Ameryki Łacińskiej również jest widoczny, choć jego znaczenie jest mniejsze niż popytu europejskiego. Według Kolegium Rejestratorów kupujący z Ameryki Południowej stanowili 5% transakcji dokonanych przez cudzoziemców w pierwszym kwartale 2025 roku. Ich obecność może być jednak bardziej znacząca na niektórych rynkach lokalnych.

Niewielki zasób mieszkań socjalnych

Hiszpański rynek ma jeszcze jedną ważną cechę: zasób mieszkań socjalnych na wynajem jest bardzo niewielki w porównaniu z innymi krajami europejskimi.

Według Komisji Europejskiej mieszkania przeznaczone na cele społeczne stanowią około 1,5–1,7% zasobu mieszkaniowego w Hiszpanii, wobec średnio 6–7% w Unii Europejskiej.

Oznacza to, że większa część gospodarstw domowych o niskich lub średnich dochodach jest bezpośrednio uzależniona od rynku prywatnego. W krajach z większym zasobem mieszkań socjalnych większa część społeczeństwa ma dostęp do najmu, którego cena nie zależy wyłącznie od warunków rynkowych.

W Hiszpanii, gdy czynsze na rynku prywatnym szybko rosną, relatywnie niewielki zasób mieszkań publicznych jest w stanie przejąć gospodarstwa domowe, które nie mogą już ich opłacać.

Młodzi pokazują inną stronę problemu

Jednym z najbardziej czytelnych wskaźników trudności z dostępem do mieszkań znajduje się, paradoksalnie, poza samym rynkiem nieruchomości: wielu młodych w ogóle nie udaje się na ten rynek wejść. W 2025 roku 44,3% Hiszpanów w wieku od 26 do 34 lat wciąż mieszkało z rodzicami, co jest jednym z najwyższych odsetków w Europie.

W tej grupie niemal połowa (47,3%) wskazywała jako główny powód, że nie stać jej na kupno ani wynajem mieszkania. A wśród osób w każdym wieku, które szukały innego lokum, lecz ostatecznie się nie przeprowadziły, prawie siedem na dziesięć wskazało zbyt wysokie ceny jako główną przeszkodę.

To pokazuje, dlaczego debata o mieszkaniach dotyczy bardzo różnych pokoleń. Młodzi mają trudności z usamodzielnieniem się. Najemcy zmagają się z wysokimi czynszami. Rodziny konkurują o większe lokale. A część starszych najemców może znaleźć się w szczególnie trudnej sytuacji, gdy zmienia się właściciel lub warunki umowne ich mieszkań.

Dlaczego sprawa Maricarmen wywołała taką mobilizację?

Historia Maricarmen skupia wiele z tych napięć w jednym przypadku. Nie chodzi tu o młodą osobę, która po raz pierwszy próbuje wejść na rynek mieszkaniowy, lecz o 87-letnią kobietę, która spędziła około siedem dekad w tym samym mieszkaniu.

Jej eksmisja zwróciła uwagę na inną odsłonę kryzysu mieszkaniowego: brak bezpieczeństwa mieszkaniowego nie dotyka wyłącznie osób szukających lokum czy próbujących się usamodzielnić, lecz także ludzi, którzy od dziesięcioleci mieszkają w lokalach wynajmowanych, gdy zmienia się właściciel lub warunki ich umów.

Konkretny przebieg sprawy wywołał też spór polityczny. Rząd centralny, wspólnota autonomiczna Madryt, władze miasta, właściciel oraz organizacje lokatorów różnili się co do odpowiedzialności i tego, jakie działania można było podjąć, by uniknąć eksmisji.

Amnesty International twierdzi, że eksmitowanie Maricarmen bez zapewnienia jej odpowiedniej alternatywy mieszkaniowej naruszyło jej prawa, podczas gdy poszczególne administracje przerzucały się winą za to, co się stało.

Mobilizacje sięgnęły jednak dalej niż sam przypadek Maricarmen. Jej eksmisja nastąpiła w momencie, gdy kupno mieszkania jest coraz droższe, czynsze nadal rosną, a znaczna część gospodarstw domowych ma trudności z udźwignięciem tych kosztów.

Protesty przekształciły więc indywidualny przypadek w symbol zbiorowego problemu. Sytuacja Maricarmen jest wyjątkowa, bo niewiele osób spędza siedem dekad w tym samym wynajmowanym mieszkaniu, ale kontekst, w którym doszło do jej eksmisji, wyjątkowy już nie jest.