Nieprzejrzyste zasady własności nieruchomości utrudniają śledzenie udziału dużych właścicieli, nowych graczy i bieżącego obrazu rynku.
Publiczne informacje o strukturze własności nieruchomości w Hiszpanii wciąż są niewystarczające. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości należących do wielkich właścicieli, czyli osób lub spółek mających ponad 10 mieszkań albo 1.500 m² powierzchni mieszkalnej.
REKLAMA
REKLAMA
Dane o faktycznym udziale, którymi dysponuje państwowy kataster, są zanonimizowane i nie ujawniają właścicieli. W przypadku rynku najmu, za który odpowiadają wspólnoty autonomiczne, da się częściowo pozyskać te informacje. Można wystąpić o nie, powołując się na przepisy o przejrzystości, i przeanalizować depozyty kaucji najemców, przez co wiele typów mieszkań (własnościowe, pustostany, lokale turystyczne...) wypada z analizy. To uniemożliwia dokładne ustalenie kto jest ich właścicielem w czasie rzeczywistym.
Analiza transakcji na rynku nieruchomości od początku 2026 r. – tych, o których firmy same informują – pozwala ustalić, kto dziś wykonuje najwięcej ruchów na rynku iberyjskim. Nie oznacza to jednak, że pod względem liczby posiadanych mieszkań wyparli tradycyjnych graczy, którzy dominowali obraz rynku w ostatniej dekadzie; chodzi o podmioty dobrze znane w wielkich miastach, takie jak Blackstone, CBRE IM, Renta Corporación, Cerberus, Ares Management czy Santander i CaixaBank.
Nowe inwestycje, także na gruntach publicznych
Fidere (grupa socimi wyspecjalizowanych w zakupie mieszkań komunalnych i na wynajem) stoi za największą jak dotąd transakcją w tym roku, wartą 1.050 mln euro. Kanadyjski Brookfield kupił ją od Blackstone, przejmując w ten sposób pośrednio portfel 47 budynków i ponad 5.000 mieszkań na wynajem. Umowę zawarto w marcu tego roku.
W maju Azora uzgodniła zakup od Patrizia 1.200 mieszkań na wynajem w obszarze metropolitalnym Barcelony (jednym z najbardziej napiętych regionów kraju, o ogromnej gęstości zaludnienia w strefach takich jak L'Hospitalet de Llobregat) za ponad 350 mln euro. Z kolei Patrizia kupiła je od BeCorp w 2022 r. za ok. 600 mln euro.
Wiele innych transakcji podpisywano jeszcze przed ukończeniem budowy. Barings kupi od Aurora Homes 305 mieszkań w przystępnej cenie w Los Cerros (Vicálvaro) za ponad 70 mln euro, z odbiorem w 2029 r., oraz 188 mieszkań w Valdebebas za ponad 56 mln euro od Grupo Ferrocarril.
Same wspólnoty autonomiczne i część gmin przekazują takim firmom prawo do korzystania z gruntów publicznych, w niektórych przypadkach na okres między 45 a 75 lat. Dzieje się to w kraju, gdzie udział mieszkań socjalnych na wynajem nie przekracza 1,72%, a więc wyraźnie poniżej średniej europejskiej, szacowanej na 8–9%. Dobrym przykładem jest Culmia, deweloper kontrolowany przez amerykański fundusz Oaktree. W 2025 r. firma przekazała niemieckiej DWS trzeci pakiet programu Plan Vive we Wspólnocie Madrytu, sprzedając udziały w spółce posiadającej koncesję; wartość tej operacji wyniosła 255 mln euro.
Bawarska MEAG kupiła od Culmii 50% portfela obejmującego 1.137 mieszkań z programu Plan Vive II (Wspólnota Madrytu), 437 lokali z planu taniego najmu realizowanego przez władze stołecznego miasta oraz 208 mieszkań należących do Generalitat Valenciana.
Bańka mieszkaniowa: czy zaczyna pękać?
Sprzedaż mieszkań w Hiszpanii lekko wyhamowuje, co wiąże się z gwałtownym wzrostem cen na rynku mieszkaniowym. Potwierdzają to dane Krajowego Instytutu Statystyki (INE) zebrane przez Cushman & Wakefield oraz analizy BBVA Research, które na ten rok przewidują spadek o 7,3%, a na 2027 r. niewielkie odbicie o 0,6%.
W raporcie za drugi kwartał 2026 r. wspomniana firma doradcza odnotowała roczny spadek o 3,51% liczby takich transakcji do maja 2026 r., do 286.000 umów. Analitycy zwracają też uwagę, że pogorszenie warunków finansowania sprawia, iż rodziny częściej przechodzą na najem lub dłużej na nim pozostają, co dodatkowo podbija ceny w tym segmencie rynku.
Raport C&W wskazuje na „spektakularny wzrost o 376%” rok do roku inwestycji w mieszkania na wynajem oraz na to, że „w pierwszym półroczu 2026 r. wolumen inwestycji jest już wyraźnie wyższy niż w całym 2025 r.” – do 2.934 mln euro, jeśli chodzi o transakcje wielkich właścicieli czy funduszy inwestycyjnych.
Dla części obserwatorów dane te mogą wydawać się sprzeczne ze spadkiem liczby sprzedawanych mieszkań, ale oba wskaźniki opisują różne zjawiska. Statystyki sprzedaży liczą liczbę zawartych umów, natomiast wolumen inwestycji pokazuje kwotę przeznaczoną na zakup mieszkań i portfeli nieruchomości, więc kilka dużych transakcji może znacznie podbić łączną wartość inwestycji. W Hiszpanii zakupy mieszkań dokonywane przez osoby prawne stanowiły 10% transakcji w 2025 r., wynika z najnowszego raportu Rady Generalnej Notariatu.
Mimo to liczby te należy traktować ostrożnie: nie pozwalają one porównać rzeczywistej liczby mieszkań należących do firm w kraju z uwagi na nieprzejrzystość danych o całkowitym zasobie własności. Pokazują jedynie, jak zmienia się sprzedaż na rynku mieszkaniowym.
Jeśli chodzi o inne badania dotyczące kondycji rynku mieszkaniowego, Oxford Economics w majowym raporcie prognozuje również, że wzrost cen mieszkań spowolni – do 5% w 2027 r. – po osiągnięciu dwucyfrowych dynamik w 2025 r. (12,89%), przy oczekiwanym w tym roku wzroście sięgającym niemal 11%. Wyhamowanie może jednak okazać się zjawiskiem przejściowym, zgodnie z obecnymi prognozami.
Do możliwych przyczyn przyszłego ochłodzenia zalicza się spowolnienie w tworzeniu nowych miejsc pracy (co obniża dochody ludności) oraz niedawną podwyżkę stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny w reakcji na nowy skok inflacji.
Mieszkania stały się głównym problemem Hiszpanów. Tak twierdzi 37,5% osób biorących udział w najnowszym wrześniowym barometrze CIS, stawiając kwestię mieszkaniową ponad innymi problemami gospodarczymi (21,6%) czy kwestiami migracji (19,7%).
Ta sytuacja szczególnie utrwala się na najbardziej napiętych rynkach. Sześć największych hiszpańskich obszarów miejskich skupia 36% gospodarstw domowych, wynika z corocznego raportu Banku Hiszpanii na ten temat, i właśnie tam różnica między popytem na mieszkania a dostępną podażą pozostaje największa.