Nieprzejrzystość rynku nieruchomości utrudnia śledzenie udziału dużych właścicieli, nowych graczy oraz bieżącego obrazu tego biznesu.
Publicznie dostępne informacje o strukturze własności nieruchomości w Hiszpanii wciąż są niewystarczające. Zwłaszcza jeśli chodzi o lokale mieszkaniowe w rękach dużych właścicieli, czyli osób fizycznych lub spółek posiadających ponad 10 mieszkań albo 1500 m² powierzchni mieszkalnej.
REKLAMA
REKLAMA
Dane o rzeczywistym udziale procentowym, w gestii państwowego katastru, są zanonimizowane i nie pozwalają ustalić właścicieli. W segmentach takich jak rynek najmu, za który odpowiadają wspólnoty autonomiczne, można próbować pozyskać te informacje, składając wnioski na podstawie przepisów o przejrzystości i analizując depozyty kaucji najemców. Z analizy wypadają jednak całe typy lokali – mieszkania własnościowe, pustostany, apartamenty turystyczne itd. To sprawia, że w praktyce nie da się dokładnie ustalić kim są ich właściciele w danym momencie.
Śledzenie transakcji na rynku nieruchomości zawieranych od początku 2026 roku – tych ogłaszanych przez same firmy – pozwala ustalić, kto obecnie najaktywniej działa na rynku iberyjskim. Nie oznacza to jednak, że pod względem liczby posiadanych lokali wyparli tradycyjnych graczy, którzy dominowali scenę w ostatniej dekadzie; w wielkich miastach od lat pojawiają się takie nazwy jak Blackstone, CBRE IM, Renta Corporación, Cerberus, Ares Management czy Santander i CaixaBank.
Nowe inwestycje, także na gruntach publicznych
Fidere (grupa socimi, czyli wyspecjalizowanych spółek inwestujących w mieszkania publiczne i lokale na wynajem) stoi za największą transakcją w tym roku, o wartości 1,05 mld euro. Kanadyjska Brookfield przejęła ją od Blackstone, uzyskując pośrednio portfel 47 budynków i ponad 5 tys. mieszkań na wynajem; umowę sfinalizowano w marcu.
W maju Azora zawarła porozumienie z Patrizia w sprawie zakupu 1200 mieszkań na wynajem w aglomeracji Barcelony (jednym z najbardziej napiętych obszarów kraju, z ogromną gęstością zaludnienia w miejscach takich jak L'Hospitalet de Llobregat) za ponad 350 mln euro. Z kolei Patrizia kupiła je od BeCorp w 2022 roku za około 600 mln euro.
Podpisano też wiele umów jeszcze przed ukończeniem budowy mieszkań: Barings ma kupić od Aurora Homes 305 lokali dostępnych cenowo w Los Cerros (Vicálvaro) za ponad 70 mln euro, z odbiorem w 2029 roku, oraz 188 mieszkań w Valdebebas za ponad 56 mln euro od Grupo Ferrocarril.
Same wspólnoty autonomiczne oraz część samorządów przekazują tym firmom koncesje na użytkowanie gruntów publicznych, w niektórych przypadkach na okres od 45 do 75 lat. Dzieje się to w kraju, gdzie zasób mieszkań z czynszem socjalnym nie przekracza 1,72%, a więc jest znacznie niższy niż średnia europejska, szacowana na 8–9%. Dobrym przykładem jest Culmia, deweloper kontrolowany przez amerykański fundusz Oaktree. W 2025 roku przekazał on trzeci pakiet programu Plan Vive Wspólnoty Madrytu niemieckiej DWS, sprzedając udziały w spółce koncesyjnej; wartość transakcji sięgnęła 255 mln euro.
Z kolei bawarska MEAG kupiła od Culmii 50% udziałów w portfelu obejmującym 1137 mieszkań z programu Plan Vive II (Wspólnota Madrytu), 437 lokali z programu mieszkań dostępnych cenowo prowadzonego przez władze stołeczne oraz 208 mieszkań należących do Generalitat Walencjańskiej.
Czy bańka na rynku mieszkaniowym pęka?
Obroty na rynku mieszkaniowym w Hiszpanii nieco wyhamowują w efekcie gwałtownego wzrostu cen mieszkań w kraju. Potwierdzają to dane Krajowego Instytutu Statystycznego (INE) zebrane przez Cushman & Wakefield oraz analizy BBVA Research, który szacuje spadek liczby transakcji o 7,3% w tym roku i lekkie odbicie o 0,6% w 2027 roku.
W raporcie za drugi kwartał 2026 roku wspomniana firma doradcza odnotowała spadek rok do roku o 3,51% liczby takich operacji do maja 2026, do poziomu 286 tys. Analitycy wskazują też, że pogorszenie warunków finansowania sprawia, iż rodziny częściej przechodzą na rynek najmu lub pozostają na nim dłużej, co dodatkowo podbija ceny w tym segmencie.
Raport C&W mówi o „spektakularnym wzroście o 376%” rok do roku inwestycji w mieszkania na wynajem oraz o tym, że „w pierwszej połowie 2026 roku wartość inwestycji jest już wyraźnie wyższa niż w całym 2025 roku” – sięgnęła 2,934 mld euro w przypadku transakcji z udziałem dużych właścicieli i funduszy inwestycyjnych.
Ten wynik może wydawać się sprzeczny ze spadkiem liczby transakcji kupna mieszkań, ale oba wskaźniki opisują różne zjawiska. Statystyki sprzedaży liczą liczbę zawartych umów, natomiast wolumen inwestycji pokazuje kwoty przeznaczane na zakup mieszkań i portfeli nieruchomości. Kilka dużych transakcji może więc znacząco podnieść łączną wartość inwestycji. W Hiszpanii zakupy mieszkań przez osoby prawne stanowiły w 2025 roku 10% wszystkich operacji, wynika z najnowszego raportu Rady Generalnej Notariatu.
Na te dane trzeba jednak patrzeć ostrożnie. Nie pozwalają one ustalić rzeczywistej liczby mieszkań znajdujących się w rękach firm w kraju ze względu na brak pełnej przejrzystości co do łącznego zasobu. Pokazują jedynie, jak zmienia się liczba transakcji na rynku mieszkaniowym.
W innych analizach dotyczących stanu rynku mieszkaniowego Oxford Economics w raporcie z maja prognozuje także wyhamowanie wzrostu cen mieszkań – do 5% w 2027 roku – po osiągnięciu dwucyfrowych wartości w 2025 roku (12,89%), przy oczekiwanym wyniku za bieżący rok, który może sięgnąć niemal 11%. Wyhamowanie może być jednak zjawiskiem przejściowym, jeśli obecne prognozy się potwierdzą.
Do możliwych przyczyn tego przyszłego ochłodzenia zalicza się spowolnienie tworzenia nowych miejsc pracy, które obniża dochody gospodarstw domowych, oraz niedawną podwyżkę stóp procentowych dokonaną przez Europejski Bank Centralny w reakcji na nowy wzrost inflacji.
Mieszkania stały się największym problemem Hiszpanów. Tak twierdzi 37,5% uczestników najnowszego wrześniowego barometru CIS, stawiając kwestię mieszkaniową wyżej niż inne problemy gospodarcze (21,6%) czy imigrację (19,7%).
Ta sytuacja utrwala się zwłaszcza na najbardziej napiętych rynkach. Sześć największych hiszpańskich obszarów miejskich skupia 36% gospodarstw domowych, zgodnie z corocznym raportem Banku Hiszpanii w tej sprawie, i to właśnie tam utrzymuje się największa różnica między popytem a podażą mieszkań zdolnych ją zaspokoić.