Nieprzejrzyste zasady własności nieruchomości w kraju utrudniają ocenę udziału największych właścicieli, nowych graczy i bieżącego obrazu rynku.
Publiczne informacje o rozkładzie własności nieruchomości w Hiszpanii wciąż są niewystarczające. Zwłaszcza jeśli chodzi o lokale znajdujące się w rękach dużych właścicieli, czyli osób lub spółek posiadających więcej niż 10 mieszkań albo 1500 m² powierzchni mieszkaniowej.
REKLAMA
REKLAMA
Dane o rzeczywistych udziałach, którymi zarządza państwowy kataster, są zanonimizowane i nie ujawniają, kto jest właścicielem konkretnych nieruchomości. W przypadku rynku najmu, za który odpowiadają wspólnoty autonomiczne, można pozyskać część informacji, występując o nie na podstawie przepisów o przejrzystości i analizując depozyty kaucji najemców. Z analizy wypada jednak wiele typów mieszkań (lokale własnościowe, puste, apartamenty turystyczne...), co uniemożliwia dokładne ustalenie kim są ich właściciele w czasie rzeczywistym.
Śledzenie transakcji na rynku nieruchomości zawieranych od początku 2026 roku – tych, o których same firmy informują – pozwala co prawda zobaczyć, kto wykonuje najwięcej ruchów na rynku iberyjskim. Nie oznacza to jednak, że nowe podmioty liczebnie wypierają tradycyjnych graczy, dominujących obraz rynku w ostatniej dekadzie: w dużych miastach od lat pojawiają się nazwiska takie jak Blackstone, CBRE IM, Renta Corporación, Cerberus, Ares Management czy Santander i CaixaBank.
Nowe inwestycje: także na gruntach publicznych
Fidere (grupa spółek typu socimi, czyli hiszpańskich REIT-ów wyspecjalizowanych w zakupie mieszkań komunalnych i na wynajem) stoi za największą jak dotąd transakcją tego roku, wartą 1,05 mld euro. Kanadyjski fundusz Brookfield odkupił ją od Blackstone, przejmując pośrednio portfel 47 budynków i ponad 5 tys. mieszkań na wynajem; umowę sfinalizowano w marcu.
W maju Azora zgodziła się kupić od Patrizia 1200 mieszkań na wynajem w aglomeracji Barcelony (jednym z najbardziej napiętych obszarów w kraju, o bardzo dużej gęstości zaludnienia w dzielnicach takich jak L'Hospitalet de Llobregat) za ponad 350 mln euro. Patrizia nabyła je wcześniej od BeCorp w 2022 roku za ok. 600 mln.
Wiele transakcji podpisywanych jest jeszcze przed ukończeniem budowy mieszkań. Barings ma kupić od Aurora Homes 305 mieszkań dostępnych cenowo w Los Cerros (Vicálvaro) za ponad 70 mln euro, z odbiorem w 2029 roku, a także 188 lokali w Valdebebas za ponad 56 mln euro od Grupo Ferrocarril.
Same wspólnoty autonomiczne i część samorządów oddają w koncesję grunty publiczne takim firmom, czasem na okres od 45 do 75 lat. Dzieje się to w kraju, którego zasób mieszkań społecznych na wynajem nie przekracza 1,72% i jest znacznie poniżej średniej europejskiej, sięgającej 8–9%. Dobitnie pokazuje to przykład Culmia, dewelopera kontrolowanego przez amerykański fundusz Oaktree. W 2025 roku Culmia przekazała pakiet 3 programu Plan Vive we wspólnocie autonomicznej Madryt niemieckiej DWS, sprzedając udziały w spółce koncesyjnej; wartość transakcji wyniosła 255 mln euro.
Bawarska MEAG odkupiła od Culmia 50% portfela obejmującego 1137 mieszkań z programu Plan Vive II (Wspólnota Madrytu), 437 lokali z programu mieszkań dostępnych cenowo na wynajem realizowanego przez stołeczny ratusz oraz 208 mieszkań pozostających w gestii Generalitat Valenciana.
Czy bańka na rynku mieszkaniowym już pęka?
Sprzedaż mieszkań w Hiszpanii lekko wyhamowuje po gwałtownym skoku cen na rynku mieszkaniowym. Potwierdzają to dane Krajowego Instytutu Statystycznego (INE) zebrane przez Cushman & Wakefield oraz analizy BBVA Research, według których w tym roku liczba transakcji może spaść o 7,3%, a w 2027 roku nieznacznie odbić, o 0,6%.
W raporcie za II kwartał 2026 roku wspomniana firma doradcza odnotowała spadek rok do roku o 3,51% takich transakcji do maja, do 286 tys. Sprzyjają temu gorsze warunki finansowania: analitycy wskazują, że rodziny częściej przechodzą na wynajem lub dłużej pozostają na rynku najmu, co dodatkowo podbija ceny w tym segmencie.
Raport C&W zwraca uwagę na „spektakularny wzrost o 376%” rok do roku inwestycji w mieszkania na wynajem oraz na to, że „w pierwszym półroczu 2026 roku ich wartość jest już wyraźnie wyższa niż w całym 2025 roku” i sięga 2,934 mld euro, jeśli chodzi o transakcje dużych właścicieli i funduszy inwestycyjnych.
Na pierwszy rzut oka może to stać w sprzeczności ze spadkiem liczby transakcji kupna mieszkań, ale oba wskaźniki opisują różne zjawiska. Statystyki sprzedaży liczą liczbę zawartych umów, natomiast wartość inwestycji pokazuje, ile pieniędzy przeznaczono na zakup mieszkań i portfeli nieruchomości. Kilka dużych transakcji może więc znacznie podbić łączną kwotę inwestycji. W Hiszpanii zakupy mieszkań przez osoby prawne stanowiły 10% wszystkich transakcji w 2025 roku, wynika z najnowszego raportu Rady Generalnej Notariatu.
W każdym razie do tych liczb trzeba podchodzić ostrożnie: nie pozwalają one ustalić rzeczywistej liczby mieszkań będących własnością firm w kraju, ze względu na brak przejrzystości co do całkowitej liczby nieruchomości. Pokazują jedynie, jak zmienia się sprzedaż na rynku mieszkaniowym.
W innych analizach dotyczących kondycji rynku mieszkaniowego Oxford Economics zapowiada w majowym raporcie wyhamowanie wzrostu cen mieszkań – do 5% w 2027 roku – po osiągnięciu dwucyfrowego poziomu w 2025 roku (12,89%). Dane za bieżący rok mogą sięgnąć niemal 11%. Obecne prognozy sugerują jednak, że spowolnienie może mieć charakter przejściowy.
Spadek dynamiki tworzenia miejsc pracy, który ogranicza dochody gospodarstw domowych, oraz niedawna podwyżka stóp procentowych przeprowadzona przez Europejski Bank Centralny w reakcji na ponowny wzrost inflacji należą do możliwych przyczyn spodziewanego ochłodzenia rynku.
Mieszkania stały się głównym problemem Hiszpanów. Tak odpowiedziało 37,5% ankietowanych w najnowszym barometrze CIS z września, przedkładając tę kwestię nad inne problemy gospodarcze (21,6%) czy temat migracji (19,7%).
Ta sytuacja utrwala się na najbardziej napiętych rynkach. Sześć największych hiszpańskich obszarów miejskich skupia 36% gospodarstw domowych, wynika z corocznego raportu Banku Hiszpanii na ten temat, i właśnie tam różnica między popytem a podażą mieszkań zdolnych go wchłonąć pozostaje największa.