Jedna trzecia średniej pensji brutto nie pokrywa raty kredytu hipotecznego ok. 3600 euro za dom wart 1 mln euro w żadnym kraju UE. Najbliżej jest Luksemburg, ale kupujący i tak potrzebują 1,6 średniej pensji.
Dom warty milion euro może oznaczać zwykłe mieszkanie w centrum Paryża albo luksusową willę pod Sofią. Niezależnie od lokalizacji, kupujący potrzebują dochodu znacznie powyżej średniej krajowej, żeby móc sobie na niego pozwolić.
REKLAMA
REKLAMA
Ile więc musieliby zarabiać?
Euronews Business wyliczył, jakie wynagrodzenie byłoby potrzebne, zakładając typowy kredyt hipoteczny: 20-procentowy wkład własny, stałe oprocentowanie 3,5% i 30-letni okres spłaty. Przyjęto też, że rata kredytu nie przekracza 33% wynagrodzenia brutto.
W praktyce oznacza to wkład własny w wysokości 200 tys. euro i kredyt na 800 tys. euro.
W obliczeniach nie uwzględniono podatków od nieruchomości, ubezpieczenia, kosztów transakcyjnych ani innych opłat, a rzeczywiste warunki udzielania kredytów różnią się między krajami i klientami.
Miesięczna rata niemal 3 600 euro
Przy takich założeniach roczna suma spłat kredytu wyniosłaby 43 108 euro. To 3 592 euro miesięcznie.
Skoro na ratę można przeznaczyć tylko 33% pensji brutto, nabywca musiałby osiągać roczny dochód brutto na poziomie 130 631 euro. To 10 886 euro miesięcznie.
Poziom wynagrodzeń w Europie bardzo się różni. W niektórych krajach taki dochód jest więc bardziej osiągalny niż w innych. Obciążenie kredytem może się też znacząco różnić w obrębie jednego państwa.
Obliczenia w tym artykule opierają się na danych Eurostatu dotyczących wynagrodzeń brutto w 2025 roku. Uwzględniono pracownika zatrudnionego na pełen etat, samotnego, bez dzieci, zarabiającego 100% przeciętnej pensji. Ponieważ dwa dochody ułatwiają zakup domu za milion euro, a taką nieruchomością najczęściej interesują się pary, pokazujemy też, jak zmienia się obciążenie kredytem w przypadku pary, w której oboje partnerzy zarabiają średnią krajową.
W Bułgarii potrzeba niemal ośmiu średnich pensji
Liczba przeciętnych pensji potrzebnych na zakup domu za milion euro bardzo się różni w poszczególnych krajach Europy. W UE różnica między najniższym a najwyższym wynikiem sięga niemal pięciokrotności.
Przeciętni pracownicy w Bułgarii znajdują się w najtrudniejszej sytuacji, a w Luksemburgu są najbliżej spełnienia wymogów kredytowych. W Bułgarii samotna osoba bez dzieci, zarabiająca dokładnie przeciętną pensję, musiałaby dysponować dochodem równym 7,8 średnich wynagrodzeń. W Luksemburgu wskaźnik ten spada poniżej dwóch i wynosi 1,6.
W Danii (2,1), Irlandii (2,3), Belgii (2,4), Austrii (2,5), Niderlandach (2,6), Niemczech (2,7), Finlandii (2,8) i Szwecji (2,8) potrzeba od dwóch do trzech przeciętnych pensji.
Przeciętni pracownicy w tych państwach są więc najbliżej możliwości sfinansowania domu wartego milion euro.
Wśród czterech największych gospodarek UE najłatwiej o taki kredyt w Niemczech – potrzeba 2,7 średnich pensji, wobec 3,1 we Francji, 4,0 w Hiszpanii i 4,1 we Włoszech.
Wskaźnik pozostaje poniżej czterech także w Słowenii (3,7) i na Malcie (3,9).
W dziesięciu krajach UE potrzeba ponad pięciu pensji
W dziesięciu państwach UE zakup domu za milion euro wymaga dochodu równego ponad pięciu przeciętnym pensjom. Grecja (7,2) niewiele ustępuje Bułgarii (7,8), co daje jej drugie najwyższe wymagane wynagrodzenie w Unii.
Pierwszą piątkę uzupełniają Węgry (6,7), Słowacja (6,3) i Polska (5,8).
Ponad pięciu przeciętnych pensji wymaga też Rumunia (5,8), Łotwa (5,7), Czechy (5,2), Portugalia (5,2) i Chorwacja (5,2). W Estonii wskaźnik wynosi dokładnie 5,0, co oznacza, że łącznie jedenaście państw potrzebuje dochodu równego co najmniej pięciu pensjom.
Dwie osoby zarabiające średnio spełniają warunki tylko w Luksemburgu
W przypadku pary, w której oboje partnerzy zarabiają przeciętną pensję, wskaźnik dostępności kredytu dzieli się na pół, bo liczy się ich łączny dochód. W Luksemburgu wymagany dochód odpowiada 0,8 wartości łącznych zarobków brutto takiej pary, co oznacza, że dwie osoby z przeciętną pensją mieściłyby się w założonym limicie 33% przeznaczanym na ratę kredytu.
Blisko tego poziomu jest Dania, gdzie wymagany dochód równy jest 1,05 łącznej pensji pary dwojga pracowników. W Irlandii i Belgii wskaźnik wynosi około 1,2, więc nawet po zsumowaniu dwóch przeciętnych pensji wciąż byłoby to za mało. Przy przyjętych tu założeniach Luksemburg pozostaje jedynym krajem UE, w którym para zarabiająca średnio spełnia próg dostępności kredytu.
W Bułgarii para z przeciętnymi zarobkami nadal potrzebowałaby dochodu niemal cztery razy wyższego niż ich łączne wynagrodzenie, co w praktyce czyni zakup takiego domu bardzo trudnym.
Jak wysokie są przeciętne pensje?
Według danych Eurostatu za 2025 rok przeciętne roczne wynagrodzenia brutto w Europie bardzo się różnią. Dla samotnej osoby bez dzieci średnie miesięczne pensje brutto, obliczone poprzez podzielenie wartości rocznej przez 12, wahają się od 1 398 euro w Bułgarii do 6 713 euro w Luksemburgu.
Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto przekracza 4 000 euro także w Danii (5 300 euro), Irlandii (4 708 euro), Belgii (4 630 euro), Austrii (4 306 euro) i Niderlandach (4 167 euro).
Z kolei w siedmiu krajach średnia pensja nie sięga 2 000 euro. To kwota zdecydowanie niewystarczająca, by pokryć ratę kredytu w wysokości 3 592 euro. Oprócz Bułgarii są to Grecja (1 510 euro), Węgry (1 625 euro), Słowacja (1 734 euro), Polska (1 862 euro), Rumunia (1 885 euro) i Łotwa (1 904 euro).
Różnica między pensją a ratą kredytu
Ponieważ w kalkulacji założono, że na spłatę kredytu można przeznaczyć tylko 33% pensji, jedna przeciętna wypłata nie wystarcza w żadnym kraju UE dla samotnej osoby.
W Bułgarii oznacza to lukę w wysokości 3 131 euro. To różnica między ratą kredytu 3 592 euro a kwotą 461 euro, czyli 33% przeciętnej pensji.
W Luksemburgu niedobór wynosi 1 377 euro, ponieważ 33% wynagrodzenia brutto to 2 215 euro.