W Turyngii na sprzedaż wystawiono całe minimiasteczko za 390 tys. euro: 15 budynków, 24 tys. m² i sporo historii NRD. Jednak sen o własnej wiosce ma pewien haczyk.
Kto szuka w niemieckim dużym mieście mieszkania na własność, za 390 000 euro dostanie dziś zaledwie kilkadziesiąt metrów kwadratowych. W Kamsdorfie w Turyngii, w powiecie Saalfeld-Rudolstadt, za taką kwotę na sprzedaż stoi natomiast całe małe „miasteczko”: 15 parterowych budynków, każdy o powierzchni około 100 metrów kwadratowych, oraz centralny budynek główny z dawną stołówką o powierzchni ponad 300 metrów. Teren zajmuje około 24 000 metrów kwadratowych, jest otoczony łąkami, lasem i starymi drzewami, a od zbiornika Hohenwarte dzieli go zaledwie kilkaset metrów.
REKLAMA
REKLAMA
Kompleks sprzedawany jest za pośrednictwem popularnych platform z ofertami nieruchomości. W ogłoszeniu czytamy, że poszukiwany jest „nie po prostu kupujący działkę, lecz ktoś z wizją, kto dostrzeże potencjał, by w tym miejscu stworzyć coś wyjątkowego”. Budynki są już wyczyszczone do gołych murów, doprowadzono prąd i wodę pitną, a ścieki odprowadzane są obecnie do zbiorczego szamba.
Od ośrodka wczasowego NRD do przedmiotu sporu
Historia tego terenu sięga czasów NRD. Jak wyjaśnia w rozmowie z Euronews właściciel, Franz Eberitsch, od 1954 do 1990 roku miejsce to było użytkowane – najpierw jako internat dla uczniów zakładu hutniczego Stahlwerk Thüringen, później jako ośrodek wypoczynkowy i rekreacyjny.
Po zjednoczeniu Niemiec teren przez dziesięć lat stał pusty. Od 2000 roku, jak mówi Eberitsch, pojedyncze domy znów służyły jako mieszkania: „Mieszkańcy byli pod tym adresem oficjalnie zameldowani i, z tego co wiem, przyznawano na ten adres nawet świadczenia państwowe, takie jak dodatek mieszkaniowy”. Odniósł więc wrażenie, że przeznaczenie na cele mieszkalne jest prawnie dopuszczalne.
Haczyk: brak planu zabudowy
W 2014 roku Eberitsch, jak sam mówi, kupił ten teren po powrocie z rodziną z Nowej Zelandii do Niemiec. Jego ówczesna wizja była taka, by „stworzyć miejsce, w którym ludzie żyją blisko natury, budują wspólnotę i razem tworzą coś nowego”.
Te nadzieje jednak się nie spełniły. Powodem jest niemieckie prawo budowlane: działka w sensie planistycznym leży w tzw. Außenbereich, czyli formalnie poza zwartą zabudową. Sytuacji nie poprawia fakt, że od granicy miejscowości dzieli ją jedynie około 200 metrów. Ponieważ kompleks między 1990 a 2000 rokiem nie był użytkowany, zdaniem urzędów wygasła ochrona istniejącej zabudowy (tzw. Bestandsschutz).
Eberitsch potwierdza: „Gdy później chcieliśmy gruntownie wyremontować i dalej rozwijać ten teren, ponownie zbadano sytuację prawnobudowlaną. Poinformowano nas, że ówczesne zameldowania w niczym nie zmieniają planistycznego statusu i że ochrona istniejącej zabudowy z powodu wieloletniej przerwy w użytkowaniu już wcześniej wygasła”.
Urzędy patrzą obecnie sceptycznie na stałe zamieszkanie na tym terenie, ponieważ, jak relacjonuje Eberitsch, „mogłoby to zostać uznane za tzw. rozproszoną zabudowę (Splittersiedlung) poza zwartą wsią”. Do legalnego użytkowania potrzebny byłby nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo inna forma zgody budowlanej. Niemieckie prawo budowlane jest regularnie krytykowane za wysokie bariery biurokratyczne.
Między „wioską zdrowia” a rozproszoną zabudową
Mimo nierozstrzygniętej kwestii pozwoleń Eberitsch widzi w tym kompleksie duży potencjał. Wyobraża sobie holistyczną „wioskę zdrowia i regeneracji”, w której w jednym miejscu można by połączyć różne formy terapii i profilaktyki. Na przykład domy na potrzeby fizjoterapii, osteopatii, medycyny naturalnej czy jogi, uzupełnione o miejsca noclegowe oraz centralny dom wspólny na seminaria i wspólne posiłki.
Ogłoszenie sprzedaży ujawnia przy tym także wymierny interes właściciela. Jak w nim zaznaczono, wszystkie prace budowlane, wykończeniowe i zagospodarowania terenu „mogłyby zostać zrealizowane bezpośrednio przez powiązaną z właścicielem firmę budowlaną”.
Apel do polityków i do... Elona Muska
Dla Eberitscha ta sprawa jest przykładem szerszego problemu w Niemczech. Zastanawia się, „czy wobec niedoboru mieszkań, potrzeby zrównoważonego wykorzystania istniejących budynków oraz rosnącego popytu na nowe koncepcje życia i mieszkania nie powinniśmy lepiej dostosować ram prawnych tak, by łatwiej przywracać istniejącą substancję do użytku”. Jego wniosek: „Stoi tu gotowa mała wioska z istniejącymi budynkami i infrastrukturą. Moim zdaniem powinno być łatwiej, przy jasnych warunkach prawnych, ponownie wykorzystać takie istniejące kompleksy w sensowny sposób”.
Najchętniej zrealizowałby projekt sam, ale brakuje mu kapitału początkowego. Pomysł, który ma, jest niecodzienny i nagle wprowadza do gry kontrowersyjnego miliardera technologicznego: „Być może rzeczywiście potrzeba tu kogoś takiego jak Elon Musk. […] Gdyby Elon Musk naprawdę przeczytał ten artykuł, bardzo ucieszyłbym się z finansowania początkowego rzędu miliona euro”. W zamian oferuje szefowi Tesli wypoczynek na swojej farmie alpak w pobliskim Unterwellenborn, „jeśli Elon kiedyś będzie potrzebował uziemienia zamiast stanu nieważkości” – żartuje w rozmowie z Euronews.
Dziwaczne oferty nieruchomości w całej Europie
Ta turyńska wioska wpisuje się w całą serię nietypowych transakcji na rynku nieruchomości. Jeszcze w maju za 60 000 euro sprzedano opuszczoną wyspę na Bałtyku – również relikt czasów NRD, którego urok wynika co najwyżej z połączenia ruiny i odludzia.
Krótko potem nagłówki obiegła samowystarczalna chatka off‑grid na szkockiej wyspie za 405 000 euro. W Grecji na sprzedaż wystawiono prywatną wyspę za 247 000 euro. Rzuca się przy tym w oczy powtarzający się schemat: niskie ceny idą w parze z odległym położeniem, nieuregulowanymi prawami do użytkowania lub ogromnym zapotrzebowaniem na remont – prawdziwa wartość takich obiektów tkwi niemal zawsze w potencjale, którego na razie nie da się uchwycić.
Czy z młodzieżowej osady w Turyngii rzeczywiście powstanie „wioska przyszłości”, zależy więc nie tylko od „wizji” kupującego, lecz także od urzędów i od tego, jak elastycznie Niemcy podejdą do niewykorzystywanych dziś zasobów.