Gdzie w Europie są najwyższe i najniższe podatki od nieruchomości

Posiadanie domu w Europie oznacza podatki na każdym etapie: przy zakupie, utrzymaniu, wynajmie i sprzedaży.

REKLAMA

REKLAMA

Na całym kontynencie własność nieruchomości wiąże się z gąszczem podatków, które towarzyszą ci od chwili podpisania umowy do dnia sprzedaży. Obowiązują niezależnie od tego, czy mieszkanie stoi puste, czy przynosi czynsz.

Ile faktycznie oddasz fiskusowi, zależy w ogromnym stopniu od kraju zakupu. Dane Global Property Guide, serwisu śledzącego opodatkowanie nieruchomości w ponad 80 państwach, pokazują jednak, że mieszkania są mocno obciążone podatkami w całej Europie.

Trzeba pilnować czterech głównych podatków związanych z nieruchomościami.

Przy zakupie płaci się podatek od przeniesienia własności, często nazywany opłatą skarbową; co roku naliczany jest podatek od nieruchomości, liczony od wartości rynkowej, katastralnej lub szacunkowej; od dochodu z najmu pobiera się podatek od czynszu; a zysk ze sprzedaży obłożony jest podatkiem od zysków kapitałowych.

Prosty ranking jest tu trudny do ułożenia.

Każdy kraj stosuje własną skalę, wiele stawek podawanych jest w przedziałach, a nie jako jedna liczba, a do tego podstawy opodatkowania różnią się między państwami.

Jednak jedno państwo niemal na każdej liście pojawia się w czołówce.

Ile podatku od dochodu z najmu płaci się w Europie?

U osób kupujących mieszkanie z myślą o wynajmie to właśnie podatek od dochodu z najmu najmocniej uderza w końcowy wynik. To też obszar, w którym różnice między państwami są największe.

Global Property Guide szacuje, ile zapłaci właściciel-nierezydent przy trzech poziomach miesięcznego czynszu: 1 500, 6 000 i 12 000 euro.

Przy stosunkowo niewysokim czynszu 1 500 euro miesięcznie najostrzejsze jest opodatkowanie w Danii: państwo zabiera 42,11% już od pierwszego euro, tuż za nią są Niderlandy ze stawką 36% oraz Finlandia z 30%. Na drugim biegunie jest Cypr, gdzie podatek od takich dochodów zaczyna się od zera, oraz Luksemburg, który pobiera symboliczne 2,94%.

Przy wyższych czynszach kolejność się zmienia.

Przy czynszu 12 000 euro miesięcznie na czele tabeli znajduje się Belgia ze stawką 47,27%, dalej jest Dania z 43,22%, a Niemcy i Grecja zrównują się na poziomie 41%.

Kilka państw prawie nie zmienia stawek. Włochy utrzymują poziom 21%, Portugalia 28%, a Niderlandy 36% niezależnie od wysokości dochodu. W zależności od czynszu może to być dla właściciela sporą ulgą albo poważnym obciążeniem.

Największe skoki stawek występują tam, gdzie dochód z najmu wrzucany jest do zwykłego podatku dochodowego. Dobrym przykładem jest Austria.

W Austrii taki dochód opodatkowany jest według tej samej progresywnej skali co pensja: od 0% poniżej 13 308 euro do 55% powyżej 1 mln euro. W takich systemach podatek od nieruchomości, który najbardziej boli, jest w istocie podatkiem dochodowym pod inną nazwą.

Podatek od przeniesienia własności: ile kosztuje zakup nieruchomości

Podatek płacony przy zakupie to kolejna dziedzina, w której Belgia wysuwa się na prowadzenie.

Kupujący mogą tam zapłacić podatek sięgający 12,5% ceny nieruchomości. To nieco więcej niż najwyższa stawka w Wielkiej Brytanii, wynosząca 12%, w Niderlandach 10,4% czy w Luksemburgu 10%.

W Belgii wysokość opłaty zależy od regionu, więc o jej poziomie w dużej mierze decyduje kod pocztowy.

Kupując dom za 500 000 euro w Brukseli lub Walonii bez prawa do ulg, zapłacisz pełne 12,5% – rachunek podatkowy na start sięgnie 62 500 euro.

Właściciele mieszkający we własnym domu mają jednak korzystniejsze warunki. Bruksela zwalnia z opłaty pierwsze 200 000 euro ceny zakupu dla osób spełniających kryteria, co przy domu wartym 500 000 euro obniża podatek do 37 500 euro.

Walonia oferuje obniżoną stawkę 3% dla uprawnionych nabywców, co zmniejsza podatek do ok. 15 000 euro. Osoby kupujące kwalifikujące się mieszkania socjalne od podmiotów publicznych w Walonii nie płacą w ogóle opłaty rejestracyjnej, natomiast Flandria stosuje własne stawki i ulgi.

Na drugim krańcu skali są Estonia i Czechy, które w ogóle nie pobierają podatku od przeniesienia własności przy zakupie.

Na Litwie opłaty związane z nabyciem sięgają ok. 0,4% wartości, czyli w przypadku domu za 500 000 euro około 2 000 euro – ułamek kwot, z jakimi muszą się liczyć kupujący w Belgii.

W których krajach Europy roczny podatek od nieruchomości jest najwyższy?

Nawet gdy dom stoi pusty, właściciel zwykle nadal musi płacić podatek od nieruchomości.

Tu łatwo o pomyłkę, bo właśnie roczny podatek od nieruchomości najczęściej jest źle szacowany.

Państwa nie opodatkowują dokładnie tego samego. Część stosuje procent od wartości rynkowej domu, inne od znacznie niższej wartości katastralnej lub urzędowej, która bywa sprzed wielu dekad, a Wielka Brytania w ogóle nie stosuje procentowych stawek – domy przypisuje do przedziałów wartości.

W Hiszpanii maksymalna stawka podatku od nieruchomości sięga w niektórych gminach 4,8%, ale liczona jest od wartości katastralnej, a nie rynkowej, więc sama liczba niewiele mówi.

Jeśli spojrzymy na to, ile właściciele faktycznie płacą od domu wartego ok. 300 000 euro, różnice wyraźnie się zmniejszają – właśnie dlatego, że każde państwo inaczej definiuje podstawę opodatkowania.

W Wielkiej Brytanii podatek lokalny (council tax) od takiej nieruchomości wynosi zwykle od 2 000 do 3 200 euro rocznie, w zależności od przedziału wartości i samorządu.

We Francji podatek od nieruchomości (taxe foncière) oraz hiszpański IBI to zazwyczaj 700–1 800 euro rocznie, bo obliczane są od podstaw, które zwykle są sporo niższe od cen rynkowych. Belgijski podatek précompte immobilier, wyliczany na podstawie hipotetycznej wartości czynszu z 1975 r., często mieści się w podobnym przedziale.

W Niemczech podatek od nieruchomości (Grundsteuer), po reformie obowiązującej od 2025 r., jest często niższy niż w wielu krajach sąsiednich, choć rachunki mocno się różnią między gminami ze względu na nowy system wyceny.

Z kolei na Cyprze i Malcie właściciele nie płacą nic – oba państwa w ogóle nie nakładają rocznego podatku od nieruchomości.

Podatek od zysków kapitałowych w Europie: rachunek przy sprzedaży nieruchomości

Przy sprzedaży z zyskiem wysokość podatku potrafi się bardzo różnić. Często ważniejszy jest czas posiadania nieruchomości niż sama stawka.

Najwyższe obciążenia są tutaj w Danii, gdzie zyski po doliczeniu do całkowitego dochodu mogą być opodatkowane nawet stawką 52,07%.

Przy zysku 250 000 euro oznacza to nawet 130 000 euro podatku. W kieszeni zostaje więc około 120 000 euro.

System na Malcie wygląda skrajnie inaczej.

Zyski nie są tam w ogóle opodatkowane. Państwo pobiera za to ryczałtowe 12% od ceny sprzedaży jako koszt transakcji, a stawka spada do 5%, jeśli sprzedający nie zajmuje się zawodowo handlem nieruchomościami i zbywa ją w ciągu pięciu lat.

Niemcy wybierają jeszcze inne rozwiązanie: jeśli nieruchomość była w posiadaniu ponad dziesięć lat, cały zysk – w tym przypadku 250 000 euro – jest wolny od podatku.

Sprzedaż przed upływem tego okresu oznacza opodatkowanie według osobistej stawki podatku dochodowego, wraz z ewentualną dopłatą solidarnościową.

Gdzie w Europie nieruchomości są opodatkowane najmocniej?

Jeśli zsumować wszystkie cztery podatki, wyróżnia się jedno państwo.

Belgia plasuje się na szczycie lub bardzo blisko niego przy zakupie, posiadaniu i wynajmie nieruchomości. Ulgę przynosi dopiero opodatkowanie zysków kapitałowych, gdzie stawki wynoszą od 16,5% do 33%.

Na drugim krańcu skali są Cypr i Malta. Na Cyprze podatek od dochodu z najmu zaczyna się od zera, Malta nie rusza zysków kapitałowych, a żadne z tych państw nie pobiera rocznego podatku od nieruchomości. Dla właścicieli to jedne z najłagodniej opodatkowanych miejsc w Europie.

Dla inwestora działającego ponad granicami sama cena zakupu to dopiero punkt wyjścia.

O tym, czy inwestycja w europejski dom się opłaci, decyduje to, jaką część zysku pozwala zatrzymać lokalne prawo podatkowe. Różnica między mieszkaniem w Brukseli a willą na Cyprze jest na tyle duża, że w kwestii opodatkowania nieruchomości Europa wciąż jest daleka od jednolitego rynku.