Europa zmaga się z kryzysem mieszkaniowym, a budownictwo nie nadąża z realizacją inwestycji. Czy domy modułowe z fabryk, składane na miejscu, mogą rozwiązać oba problemy.
Rządy wyczerpały już większość szybkich rozwiązań, a branża budowlana ma kłopot z modernizacją. Częścią odpowiedzi może być budownictwo modułowe, oparte na produkcji w fabrykach.
REKLAMA
REKLAMA
W Unii Europejskiej brakuje nawet 10 mln mieszkań, czyli ok. 3,5 proc. obecnych zasobów. Niemcy potrzebują 400 tys. nowych lokali rocznie, ale są daleko od tego celu. We Francji 2,8 mln gospodarstw domowych czeka w kolejce na mieszkania społeczne. Niderlandy muszą zbudować ok. 1 mln domów do 2031 r. Tymczasem w całej Unii powstaje zaledwie około połowa potrzebnych mieszkań.
Budownictwo modułowe, w którym domy powstają w fabrykach, a następnie są montowane na placu budowy, zyskuje poważne wsparcie polityczne i biznesowe.
Na czym polega budownictwo modułowe?
Budownictwo modułowe polega na prefabrykacji części budynku – na przykład całych pokoi, ścian czy stropów – w kontrolowanych warunkach fabrycznych, a następnie transporcie i montażu tych elementów na miejscu. Traktuje więc mieszkanie jak produkt wytwarzany na linii produkcyjnej.
Taka metoda daje istotne przewagi nad tradycyjną budową. Inwestycje można zakończyć o 50–90 proc. szybciej, bo prace w fabryce i przygotowanie terenu toczą się równolegle. Ilość odpadów spada do 10–15 kg/mkw., wobec 25–30 kg/mkw. przy klasycznym budownictwie. Tzw. wbudowany ślad węglowy można ograniczyć nawet o 45 proc., co dobrze wpisuje budownictwo modułowe w cele klimatyczne UE.
Przy chronicznym braku rąk do pracy w europejskim budownictwie kluczowa jest możliwość przeniesienia części zadań pod dach i skalowania produkcji. Wartość europejskiego rynku modułowego szacuje się na ok. 31 mld euro w 2025 r., a do 2030 r. ma ona przekroczyć 40 mld euro.
Kto przoduje w Europie?
Liderem jest Szwecja, gdzie ok. 45 proc. nowych mieszkań powstaje z użyciem technologii prefabrykowanych lub modułowych. To efekt wieloletniego wsparcia ze strony państwa, sprawnych procedur administracyjnych i społecznej akceptacji uprzemysłowionego budownictwa. Duża inwestycja Stockholm Wood City, oparta na modułach z drewna, jest dziś wzorem dla innych europejskich miast.
Drugim co do wielkości rynkiem są Niemcy. W 2024 r. 26 proc. nowych domów jedno- i dwurodzinnych powstało tam w technologii prefabrykowanej, wspieranej przez dopłaty federalne do energooszczędnych budynków. Rozwój budownictwa fabrycznego ułatwiają silne tradycje precyzyjnego przemysłu.
Niderlandy szybko rozwijają budownictwo modułowe, aby zrealizować cel 1 mln nowych domów do 2031 r. Deweloperzy łączą tam modelowanie informacji o budynku (BIM) z systemami modułowymi, co przyspiesza projektowanie i procedury uzgodnień.
Hiszpania i Portugalia to rynki wschodzące. Oferują prostsze przepisy planistyczne i rosnące zachęty rządowe, które przyciągają firmy modułowe szukające możliwości ekspansji w południowej Europie. Polska, gdzie brakuje ok. 1,5 mln mieszkań, także staje się atrakcyjna dla takich deweloperów, zwłaszcza przy projektach budownictwa społecznego.
Czy domy modułowe spełniają unijne normy?
Krótko mówiąc: tak. Jednak system przepisów jest rozdrobniony, a ta mozaika sama w sobie utrudnia rozwój rynku na większą skalę.
Na poziomie unijnym rozporządzenie w sprawie wyrobów budowlanych (CPR) wymaga oznakowania CE dla elementów konstrukcyjnych, a standardy budynków o niemal zerowym zużyciu energii (nZEB) z dyrektywy o charakterystyce energetycznej budynków stosuje się tak samo do domów modułowych, jak i tradycyjnych. Domy modułowe zazwyczaj z dużym zapasem spełniają wymogi nZEB, dzięki precyzyjnej izolacji i szczelnym przegrodom zewnętrznym wykonywanym w fabryce.
Krajowe przepisy budowlane mocno się jednak różnią. Niemcy stosują surową normę konstrukcyjną DIN 1055 i opracowały szczegółowe wytyczne dla prefabrykacji. Szwedzkie przepisy BBR zawierają m.in. wymogi dotyczące dużych obciążeń śniegiem. Francuskie rozporządzenie RE 2020 nakłada rozbudowane kontrole energetyczne i węglowe, co spowalnia wydawanie pozwoleń w porównaniu z modelem nordyckim. Irlandia wymaga pełnego pozwolenia na budowę dla stałych domów modułowych, choć planowane na 2025 r. reformy mają uprościć zasady dla mniejszych jednostek.
Kluczowym problemem systemowym jest to, że moduły certyfikowane w jednym kraju UE nie mogą być automatycznie użyte w innym. Handel transgraniczny wymaga osobnych certyfikacji krajowych, co utrudnia producentom ekspansję na wspólnym rynku.
Unia zaczyna to zmieniać. Zaktualizowane rozporządzenie CPR (UE 2024/3110) wprowadza cyfrowe paszporty produktów dla elementów budowlanych – maszynowo odczytywane karty zawierające dane o materiałach, śladzie węglowym, oznakowaniu CE i parametrach energetycznych. Mają one skrócić czas zatwierdzania i umożliwić zautomatyzowane kontrole zgodności ponad granicami. Urzędy mogą zeskanować kod QR lub znacznik NFC i od razu potwierdzić spełnienie wymogów, zamiast czekać tygodniami na papierową weryfikację.
Jakie bariery wciąż hamują rozwój?
Budownictwo modułowe ma też ograniczenia. Swoboda projektowania jest mniejsza, a zmiany po zakończeniu produkcji w fabryce znacząco podnoszą koszty. Potrzebne są płaskie działki i dojazd dla dźwigu. Wysokie nakłady początkowe na uruchomienie fabryki mogą zniechęcać deweloperów, którzy nie mają pewnej listy zamówionych projektów.
Najważniejszą barierą systemową pozostają jednak przepisy. Rozdrobnione wymogi certyfikacyjne w poszczególnych państwach uniemożliwiają osiągnięcie ponadgranicznej skali produkcji, która mogłaby wyraźnie obniżyć koszty mieszkań modułowych w całej Europie. Organizacje branżowe i Komisja Europejska naciskają więc na zharmonizowane Eurokody i ujednolicone europejskie oceny techniczne przygotowane specjalnie dla systemów modułowych.
Budownictwo modułowe nie jest pełną odpowiedzią na kryzys mieszkaniowy w Europie. Jest jednak jednym z nielicznych podejść, które mogą wyraźnie przyspieszyć przyrost liczby mieszkań, bez konieczności angażowania dodatkowych pracowników, zajmowania nowych gruntów czy wydłużania harmonogramów inwestycji.
Przykład Szwecji pokazuje, jaki potencjał tkwi w budownictwie uprzemysłowionym, gdy państwo dostosuje do niego politykę, zamówienia publiczne i przepisy planistyczne. Niemcy idą w tym samym kierunku. Kluczowe pytanie dla reszty Europy brzmi, czy wola polityczna nadąży za postępem technologicznym i czy Bruksela zdoła uporządkować regulacyjną mozaikę, zanim kontynent spędzi kolejną dekadę w warunkach deficytu mieszkań.
Przy milionach gospodarstw domowych w całej Unii, których nie stać na własne lokum, które tkwią w kolejkach lub żyją w przepełnionych mieszkaniach, presja, by znaleźć odpowiedź, z pewnością nie zniknie.