Nowo zatwierdzony plan UE mający na celu rozwiązanie kryzysu mieszkaniowego w Europie

Parlament Europejski przyjął swoje pierwsze w historii sprawozdanie w sprawie kryzysu mieszkaniowego w Unii Europejskiej.

REKLAMA

REKLAMA

Przy 367 głosach za i 166 przeciw, raport wzywa do podjęcia wspólnych działań Unii Europejskiej w celu rozwiązania kryzysu mieszkaniowego i wyciągnięcia obywateli z niepewnych warunków życia. Zalecenia obejmują zmniejszenie biurokracji, zwiększenie skali sektorów budownictwa i innowacji oraz mobilizację większych inwestycji i wsparcia fiskalnego.

Wraz z globalnym kryzysem finansowym z 2008 roku mieszkalnictwo stało się ogólnoeuropejskim problemem społecznym, który znacznie się pogorszył po pandemii w 2020 roku. Ceny domów wzrosły o 60,5 proc. od 2015 roku, podczas gdy czynsze wzrosły o 28 proc. W 2025 roku wskaźnik własności dla osób w wieku od 24 do 35 lat spadł o 6 proc. od 2005 roku, a co dziesiąta osoba nie była w stanie opłacić czynszu.

Brak przystępnych cenowo mieszkań stanowi również wyzwanie dla sprawnego funkcjonowania jednolitego rynku, osłabiając wzrost gospodarczy Europy i długo oczekiwaną konkurencyjność.

Plan Komisji na rzecz przystępnych cenowo mieszkań jest wysiłkiem Unii Europejskiej na rzecz zmiany tej narracji. Zwiększając podaż domów, mobilizując inwestycje i pomagając obywatelom za pomocą natychmiastowych mechanizmów wsparcia, plan kieruje i wspiera działania państw członkowskich na rzecz bardziej przystępnych cenowo mieszkań.

Ceny domów przewyższają wzrost dochodów

Aby kupić dom w Unii Europejskiej, Europejczycy muszą zarabiać średnio tyle, ile obecnie zarabiają w większości dużych miast. Stosunek cen do dochodów często przekracza 8-10 lat wynagrodzenia brutto, a w najmniej przystępnych cenowo stolicach przekracza 12-15 lat. Aby wynająć dom w dowolnym mieście o wysokim popycie, obywatele muszą wydać około 30-40 proc. swoich dochodów, a rosnący odsetek młodych najemców już przekracza ten próg.

"W wielu krajach wynagrodzenia nie nadążają za inflacją. Następnie rynek nieruchomości wywindował ceny do 60 procent w ciągu 10 lat. To nie jest wina obywateli. To brak polityki publicznej, uwagi i monitorowania" - powiedziała Euronews Irene Tinagli, eurodeputowana i przewodnicząca specjalnej komisji Parlamentu Europejskiego ds. kryzysu mieszkaniowego.

Kryzys mieszkaniowy jest rażący: młodzi ludzie później opuszczają domy, podaż mieszkań socjalnych jest niewystarczająca, przeludnienie utrzymuje się w wielu regionach, a bezdomność rośnie w całej Unii Europejskiej.

Według Eurostatu, ceny domów we wspólnocie wzrosły o ponad 60 proc. od 2015 roku. Ceny przewyższają wzrost dochodów, podczas gdy czynsze są o ponad 20 proc. wyższe. Tendencja ta różni się w zależności od kraju. Ceny wzrosły w częściach Europy Wschodniej i Południowej, takich jak Węgry, Portugalia i Litwa, podczas gdy w krajach takich jak Finlandia odnotowano bardziej umiarkowane wzrosty lub nawet niewielkie spadki. Miasta Europy Zachodniej i Północnej pozostają jednymi z najdroższych.

Wzorzec jest jasny: dekadę temu posiadanie domu było normą, co dotyczyło około 70 proc. Europejczyków. Obecnie liczba ta spadła do około 68 proc., podczas gdy wskaźniki wynajmu wzrosły do około 32 proc., najwyższego poziomu od dziesięcioleci.

Przyczyny kryzysu

Popyt na mieszkania stale rośnie, napędzany przez urbanizację, wzrost liczby ludności w miastach, migrację w Unii Europejskiej i wzrost liczby mniejszych gospodarstw domowych. Więcej osób konkuruje o mieszkania na tych samych obszarach miejskich, podczas gdy podaż nie nadąża.

Ceny gruntów, rosnące koszty materiałów i robocizny, rygorystyczne zasady zagospodarowania przestrzennego i powolne procesy wydawania pozwoleń sprawiają, że budowa jest powolna i niewystarczająca. Europejski Bank Inwestycyjny (EBI) twierdzi, że brakuje milionów mieszkań, a poziom budowy jest znacznie niższy od potrzeb każdego roku.

Kolejnym powodem jest dynamika finansowa i rynkowa. W latach 2015-2022 era bardzo niskich stóp procentowych napędzała ogromny boom mieszkaniowy, powodując wzrost cen domów w Unii Europejskiej o około 63,6 proc.

Sytuacja zmieniła się od lipca 2022 roku, kiedy to Europejskie Bank Centralny (EBC) rozpoczął podwyżki stóp procentowych, w wyniku których stopa depozytu w banku centralnym wzrosła z 0 proc. do najwyższego poziomu 4 proc. we wrześniu 2023 roku. Podwyżki te sprawiły, że kredyty hipoteczne stały się mniej przystępne, prawie czterokrotnie zwiększając średnie stopy procentowe dla nowych kredytobiorców w porównaniu z poziomami z 2021 roku. Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych sprawia, że zakup domu jest zbyt kosztowny, więc ludzie utknęli w wynajmie na dłużej, zwiększając konkurencję, która powoduje, że miesięczne ceny wynajmu są jeszcze wyższe.

W niektórych miastach, takich jak Madryt i Barcelona, popyt inwestycyjny zwiększa presję. W 2024 roku zagraniczni nabywcy odpowiadali za 7 proc. sprzedaży domów w Madrycie i 14,3 proc. w Barcelonie. Inwestorzy instytucjonalni i duże fundusze napędzały łącznie ponad 50 proc. wszystkich inwestycji w nieruchomości. Do tego dochodzi boom na wynajem krótkoterminowy, który zmniejszył dostępność długoterminowych mieszkań w obszarach o wysokim natężeniu ruchu turystycznego, takich jak te dwa miasta.

Presja osiąga punkt krytyczny

Coraz więcej osób decyduje się mieszkać razem, aby dzielić koszty mieszkaniowe, co prowadzi do przeludnienia. Prawie 48 proc. osób w wieku od 18 do 34 lat mieszka obecnie ze współlokatorami, choć badania pokazują, że ponad połowa z nich wolałaby mieszkać sama. Aby tego uniknąć, wiele osób opóźnia opuszczenie domu rodzinnego.

Te same ograniczenia dotyczą mieszkań socjalnych, które nie stanowią już wystarczającego zabezpieczenia. Podaż nie nadąża za popytem, co skutkuje długimi listami oczekujących i ograniczonym dostępem dla gospodarstw domowych o niskich i średnich dochodach.

Wiele miast ogranicza możliwość ubiegania się o pomoc do osób znajdujących się w najtrudniejszej sytuacji, co oznacza, że nawet pracujące gospodarstwa domowe, które nie mają dostępu do prywatnego rynku, nie mogą uzyskać dostępu do przystępnych cenowo alternatyw. Jednocześnie znaczna część zasobów mieszkań socjalnych starzeje się i wymaga renowacji, w szczególności w celu spełnienia standardów efektywności energetycznej.

Szacuje się, że 1,28 proc. osób w Unii Europejskiej mieszka obecnie na ulicach, w schroniskach lub tymczasowych kwaterach. To 30-procentowy wzrost w porównaniu z poziomem z 2019 roku i 70-procentowy wzrost w ciągu ostatniej dekady.

Ludzie są wypierani z rynku, więc problem nie ogranicza się już tylko do osób w najtrudniejszej sytuacji, ale w coraz większym stopniu dotyka osoby pracujące i rodziny, które nie mogą zapewnić sobie stabilnego zakwaterowania. Niedobory mieszkań socjalnych i usług wsparcia utrudniają osobom doświadczającym bezdomności znalezienie długoterminowych rozwiązań.

Wielopoziomowa współpraca

Mieszkalnictwo pozostaje przede wszystkim w kompetencjach krajowych, co oznacza, że działania Unii Euopejskiej mogą jedynie uzupełniać politykę krajową. Państwa członkowskie mają ostateczny głos w sprawie czynszów, modeli mieszkalnictwa socjalnego, zasad zagospodarowania przestrzennego, ochrony najemców i opodatkowania nieruchomości.

Według Elizabeth Kuiper, zastępczyni dyrektora w European Policy Centre w Brukseli, przez ostatnie dwadzieścia lat Europa nie dostrzegała skali kryzysu, uważając go jedynie za problem krajowy.

Kuiper ostrzega, że wielopoziomowa współpraca z władzami lokalnymi odgrywającymi "większą rolę i proponującymi rozwiązania politykom Unii Europejskiej" ma fundamentalne znaczenie. Dodała również, że mieszkalnictwo powinno być postrzegane nie tylko jako "kwestia sprawiedliwości społecznej, ale jako ogólnoeuropejska kwestia gospodarcza".

Unia Europejska nie może narzucić wspólnej polityki mieszkaniowej i regulować rynku mieszkaniowego w całym bloku. Może jednak pośrednio wpływać na mieszkalnictwo poprzez finansowanie i inne narzędzia, zapewniając jednocześnie wytyczne i wspierając działania krajowe.

Borja Giménez Larraz, europoseł i sprawozdawca raportu, przypomniał o znaczeniu zasady pomocniczości. "To sprawozdanie zaleca podjęcie pewnych działań na szczeblu regionalnym i lokalnym (...). Jesteśmy tutaj, aby przyczynić się do rozwiązania, ale ostateczne rozwiązanie będzie musiało pochodzić od państw członkowskich" - powiedział w rozmowie z Euronews.

Na lata 2021-2027 uruchomiono ponad 43 mld euro, a na lata 2026-2027 dodatkowe 10 mld euro. W kwietniu 2024 roku Komisja obliczyła, że do 2030 roku 100 mld euro pobudzi projekty renowacji efektywności energetycznej w całej wspólnocie.

W ramach Instrumentu na rzecz Odbudowy i Zwiększania Odporności 15,1 mld euro przeznaczono na mieszkalnictwo socjalne, a część z 26,2 mld euro w ramach InvestEU wspiera renowacje budynków mające na celu oszczędność energii. Znaczna część programu "Horyzont Europa" (95,5 mld euro) jest inwestowana w bezpieczny, zdrowy, przystępny cenowo i zrównoważony dostęp do mieszkań.

Część Funduszu na rzecz Sprawiedliwej Transformacji (17,5 mld euro) przeznaczono na inwestycje w efektywność energetyczną w celu zmniejszenia ubóstwa energetycznego. W śródokresowym przeglądzie funduszy spójności z 2025 roku (392 mld euro) podwojono kwotę przeznaczoną na bardziej przystępne cenowo i społeczne budownictwo mieszkaniowe.

Chociaż dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków i dyrektywa w sprawie efektywności energetycznej nie zwiększają podaży mieszkań, pomagają uczynić je bardziej przystępnymi cenowo. Obie poprawiają efektywność energetyczną, obniżają rachunki obywateli za energię i przeciwdziałają ubóstwu energetycznemu.

Europejskie próby rozwiązywania problemów

Według Kuiper fakt, że Unia Europejska nie ma bezpośredniej władzy w zakresie polityki mieszkaniowej "nie ułatwia znalezienia europejskiego rozwiązania". Jednak od końca 2024 roku Europa wprowadziła szereg środków, postrzegając kryzys jako szansę na ekologiczną transformację sektora budowlanego.

Europejski plan na rzecz przystępnych cenowo mieszkań (2025) jest sztandarową czterofilarową reakcją Komisji na kryzys. Zwiększa on podaż mieszkań, mobilizuje inwestycje w celu pobudzenia cyfryzacji i możliwości wzrostu w sektorze renowacji, przyspiesza reformy i chroni osoby znajdujące się w najtrudniejszej sytuacji.

Plan jest wzmocniony przez zmianę zasad pomocy państwa w celu ułatwienia krajowego wsparcia finansowego dla przystępnych cenowo i socjalnych mieszkań oraz przez pakiet energetyczny dla obywateli, mający na celu walkę z ubóstwem energetycznym.

Podczas gdy Komisja ogłosiła pierwszy w historii unijny szczyt mieszkaniowy w 2026 roku, nowy europejski sojusz mieszkaniowy państw członkowskich, miast, regionów, unijnych instytucji, dostawców usług mieszkaniowych i stowarzyszeń społeczeństwa obywatelskiego wdroży plan.

Uzupełniając plan, Europejska strategia na rzecz budownictwa mieszkaniowego koncentruje się na zwiększeniu wydajności i zwalczaniu nieefektywności w sektorze budowlanym. Ograniczenie biurokracji, szybsze wydawanie pozwoleń, nowe narzędzia cyfrowe i promowanie nowoczesnych metod budowlanych to narzędzia strategii na rzecz bardziej przystępnych cenowo mieszkań.

W ramach unijnego Zielonego Ładu, Fala Renowacji (2020) również zwiększa przystępność cenową mieszkań i zrównoważony rozwój poprzez zmniejszenie wydatków na energię i poprawę komfortu życia. Ponieważ w 2022 roku 40 milionów Europejczyków nie było stać na ogrzewanie, projekt ma na celu podwojenie rocznego wskaźnika renowacji, osiągając 35 milionów renowacji budynków do 2030 roku.

Finansowany z programu Horyzont Europa w wysokości około 120 mln euro rocznie, Nowy Europejski Bauhaus jest planem działania Komisji na lata 2025-2027 w zakresie renowacji i zrównoważonego rozwoju budynków mieszkalnych w celu zwiększenia podaży mieszkań i włączenia społecznego.

Od strony finansowej Komisja i Europejski Bank Inwestycyjny (EBI) wdrażają obecnie ogólnoeuropejską platformę inwestycyjną, opartą na partnerstwie z europejskimi krajowymi bankami prorozwojowymi i międzynarodowymi instytucjami finansowymi. W ramach planu działania EBI do 2027 roku uruchomiono dodatkowe 10 mld euro.

Droga naprzód

Wpływ Unii Europejskiej na kryzys mieszkaniowy, choć ambitny, dopiero się okaże. "Plan mieszkaniowy to dobry początek, ale także potencjalne ryzyko, ponieważ brak konkretnych rezultatów sprawiłby, że Europejczycy byliby bardziej sceptyczni wobec Unii Europejskiej" - powiedziała Kuiper Euronews.

"Europa musi spełnić swoje obietnice, jeśli nie chce zawieść swoich obywateli" i zapobiec eskalacji kryzysu mieszkaniowego w kwestię tożsamości narodowej, podsumowała.

Współpraca z państwami członkowskimi pozostaje kluczowa dla stawienia czoła trwającym kryzysom.

"Naprawdę wierzę, że musimy zdefiniować ogólne ramy, aby dać podmiotom regionalnym i lokalnym narzędzia do działania i regulowania, ale nie podejmowania ostatecznej decyzji w sprawie środków, które muszą podjąć. One lepiej wiedzą, jakie polityki krajowe są konieczne" - powiedział Giménez Larraz.

Według Tinagli, "fundusze europejskie mogą być dopasowane do funduszy krajowych, aby uczynić je bardziej skutecznymi. Mogą również zapewnić gwarancje publiczne, ułatwiając przyciągnięcie kapitału prywatnego, kierując go na przystępne cenowo projekty mieszkaniowe".