Madryt, Barcelona, Alicante, Walencja, Murcja i Malaga mają największą lukę (52,5%) między liczbą wybudowanych mieszkań a nowymi gospodarstwami domowymi, zwłaszcza w swoich stolicach, gdzie mieszka nawet 36% rodzin.
„Podaż mieszkań zareagowała na wzrost popytu w sposób niewystarczający” – stwierdza Banco de España w swoim dorocznym raporcie za 2025 rok o stanie gospodarki kraju. Instytucja szacuje, że trzeba byłoby zbudować łącznie ok. 750 tys. nowych mieszkań, aby zlikwidować lukę między liczbą nowo tworzonych gospodarstw domowych a dostępną ofertą.
REKLAMA
REKLAMA
Eksperci banku zastrzegają jednak, że ten obraz nie dotyczy wszystkich hiszpańskich prowincji. W Ávili aż 58,2% lokali w istniejącym zasobie można by jeszcze wprowadzić na rynek mieszkaniowy, w Madrycie to zaledwie 9,9%, przy średniej krajowej na poziomie 27,1%. Najbardziej dotknięte są po stolicy Barcelona, Alicante, Walencja, Murcja i Málaga.
Banco de España przypomina też, że zwiększanie podaży hamuje w części utrzymywanie mieszkań przeznaczonych na wynajem turystyczny lub sezonowy (ok. 400 tys. lokali) oraz drugie domy i mieszkania Hiszpanów i cudzoziemców. „W latach 2021–2025 zakupy mieszkań przez obywateli nierezydentów stanowiły 7,4% całości, przy średnio 50 tys. lokali rocznie” – czytamy w raporcie, który podkreśla, że problem szczególnie narasta na wybrzeżu Morza Śródziemnego.
W całym kraju rozsianych jest też ok. 450 tys. domów wybudowanych w czasie boomu mieszkaniowego w latach 2000., w których nikt nie mieszka. Powodem jest mało atrakcyjne położenie dla rodzin albo zły stan techniczny budynków.
Wzrost podaży hamują przepisy, brak kadr i odpływ mieszkań do innych form zakwaterowania
„Hiszpania i Portugalia – zwraca uwagę raport – wyróżniają się na tle innych gospodarek, bo przyrost nowo budowanych mieszkań jest tam mniejszy niż wzrost liczby gospodarstw domowych”. Skumulowany deficyt w stosunku do istniejącego zasobu sięga odpowiednio 6,6 oraz 3,7%.
Mimo to w Portugalii brakuje ok. 300 tys. mieszkań, wobec 750 tys. w Hiszpanii, choć to i tak więcej niż we Włoszech, gdzie luka wynosi ok. 400 tys. lokali. We Francji sytuacja pozostaje zasadniczo zrównoważona, a Niemcy są jedyną dużą gospodarką strefy euro, która zmniejsza swój deficyt – o 0,5%.
Biurokratyczne bariery, a także różnice i nakładanie się przepisów między różnymi szczeblami administracji – gminami, wspólnotami autonomicznymi i państwem – uniemożliwiają przyspieszenie budowy mieszkań w Hiszpanii. Utrudniają je również powolne procedury planowania przestrzennego, brak odpowiednio wykwalifikowanej siły roboczej oraz spadek jej wydajności.
„W sześciu największych obszarach miejskich, gdzie mieszka 36% gospodarstw domowych, liczba mieszkań, które można by jeszcze wybudować zgodnie z obowiązującymi planami, sięga ok. 1,1 mln” – wylicza Banco de España. „Jednak potencjał mieszkań przewidzianych w samych stolicach tych sześciu dużych obszarów miejskich spada do ok. 320 tys. lokali”.