Najlepsze inwestycje w mieszkania na wynajem w Europie przeniosły się z najdroższych miast. Oto 10 rynków strefy euro z najwyższymi czynszami – numer 1 zaskakuje.
Gdyby narysować mapę, dokąd zwykle płyną europejskie pieniądze na nieruchomości, najjaśniejsze punkty byłyby łatwe do przewidzenia: paryskie bulwary, pierścień kanałów Amsterdamu, zadbane dzielnice Monachium.
REKLAMA
REKLAMA
Prestiżowe adresy. Wysoka płynność. Rynki nieruchomości, na których ceny od dziesięcioleci idą niemal tylko w górę.
Gdyby jednak narysować drugą mapę, tym razem pokazującą, gdzie właściciele mieszkań osiągają najwyższy czynsz z każdego zainwestowanego euro, wiele z tych miast by zniknęło.
Nowe dane Global Property Guide, zestawione z informacjami z lokalnych portali takich jak Immobiliare.it, Idealista, Fotocasa, Habitaclia czy Daft, pokazują, że część najciekawszych okazji na europejskim rynku najmu nie koncentruje się już w tradycyjnych „gorących” lokalizacjach, ale w pomijanych dotąd rynkach regionalnych, szczególnie w Europie Południowej.
Poniżej przedstawiamy ranking dziesięciu miast strefy euro, w których w 2026 roku średnie brutto stopy zwrotu z najmu – roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu przed podatkami, kosztami utrzymania i opłatami – są najwyższe.
10. Rzym: średnia stopa zwrotu z najmu 7,12%
Rzym otwiera zestawienie na dziesiątym miejscu, ale stolica Włoch najlepiej pokazuje wyraźny podział na europejskim rynku nieruchomości: prestiż kontra dochód.
W historycznym centrum, wokół Panteonu, placu Navona i Zatybrza, o ograniczoną liczbę mieszkań rywalizują zagraniczni nabywcy, ostro windując ceny i obniżając rentowność.
Mieszkanie z jedną sypialnią w rzymskim „centro” kosztuje 472 500 euro, a miesięczny czynsz wynosi 2170 euro, co daje brutto roczną stopę zwrotu na poziomie 5,51%.
Poza ścisłym historycznym centrum sytuacja znacznie się poprawia.
W skali całego miasta mieszkanie z jedną sypialnią kosztuje średnio około 225 000 euro, a czynsz sięga mniej więcej 1450 euro miesięcznie, co podnosi rentowność do ok. 7,7%. Najlepszy zwrot przynosi najmniejszy lokal: kawalerka za 149 000 euro wynajmowana za 1000 euro daje 8,05% brutto.
W Rzymie widok jak z pocztówki często oznacza niższy dochód z najmu.
9. Dublin: średnia stopa zwrotu z najmu 7,22%
W Dublinie utrzymujący się niedobór mieszkań nadal winduje jedne z najwyższych czynszów w Europie.
Stolica Irlandii, gdzie warzy się Guinness, błyszczą georgiańskie drzwi przy Merrion Square, a sektor nowych technologii nieustannie zaciska rynek najmu, zapewnia średnią rentowność na poziomie 7,22%.
Mieszkanie z jedną sypialnią kosztuje tam 295 000 euro, a miesięczny czynsz sięga 2000 euro, co przekłada się na brutto stopę zwrotu 8,14%. To także najbardziej opłacalny typ lokalu w mieście.
W całej Irlandii ceny domów od 2012 roku niemal się podwoiły, rosnąc nominalnie o 99%, podczas gdy czynsze wzrosły w tym czasie o 71%.
8. Neapol: średnia stopa zwrotu z najmu 7,22%
Neapol dorównuje Dublinowi pod względem rentowności, ale jest od niego znacznie tańszy. W mieście pizzy margherity, z Wezuwiuszem na horyzoncie i ulicą Spaccanapoli przecinającą wpisaną na listę UNESCO starówkę, mieszkanie z jedną sypialnią kosztuje 145 500 euro, a miesięczny czynsz wynosi 950 euro – to brutto stopa zwrotu na poziomie 7,84%.
Prawdziwym wyróżnikiem jest jednak podstawowy segment rynku: kawalerka za zaledwie 70 000 euro, wynajmowana za 700 euro miesięcznie, daje imponujące 12% brutto, jedną z dwóch najwyższych stóp zwrotu w całym zestawieniu.
Wysoki popyt ze strony studentów oraz całoroczna turystyka wciąż utrzymują wysoki poziom obłożenia mniejszych mieszkań.
7. Barcelona: średnia stopa zwrotu z najmu 7,40%
Jedyna hiszpańska metropolia w rankingu – miasto Sagrady Famílii Gaudiego, godziny na wermut i FC Barcelony – osiąga średnią stopę zwrotu z najmu na poziomie 7,40% we wszystkich lokalizacjach.
Mieszkanie z jedną sypialnią kosztuje 240 000 euro, a miesięczny czynsz sięga 1590 euro, co daje brutto 7,95%. Ten typ lokalu jest również najbardziej dochodowy w mieście.
Rynek mieszkaniowy Barcelony coraz wyraźniej kształtuje jednak niedobór podaży.
Liczba mieszkań na wynajem w całej Katalonii pozostaje blisko historycznych minimów, a popyt utrzymują turyści, studenci, pracownicy zdalni i cudzoziemcy.
„Dostępne cenowo mieszkania w Barcelonie są podobno coraz trudniejsze do znalezienia, ponieważ podaż lokali na wynajem w Katalonii pozostaje na historycznie niskim poziomie” – zauważa Lalaine Delmendo, analityczka rynku w Global Property Guide.
„Madryt nadal prowadził pod względem liczby transakcji, natomiast mocniejszy wzrost rok do roku widać było w kilku innych dużych miastach, przede wszystkim w Barcelonie i Sewilli” – dodaje Delmendo.
6. Ryga: średnia stopa zwrotu z najmu 7,47%
Stolica Łotwy, znana z secesyjnej zabudowy, strzelistych wież średniowiecznej starówki i targowiska urządzonego w dawnych hangarach sterowców Zeppelin, oferuje jedne z najwyższych zwrotów z najmu w Europie, choć długoterminowy wzrost cen jest słaby.
Mieszkanie z jedną sypialnią kosztuje 125 000 euro, a czynsz wynosi 750 euro miesięcznie, co daje 7,20% brutto, ale najlepsze wyniki przynoszą większe lokale: mieszkanie z dwiema sypialniami za 187 000 euro zapewnia 8,34%.
Ceną za to jest jednak słaby wzrost wartości kapitału. W ciągu ostatnich pięciu lat realne ceny mieszkań w Rydze spadły o 23,66%, a nominalnie wzrosły zaledwie o 3,77%.
Taka stagnacja jest dla inwestorów jednocześnie ryzykiem i magnesem: ograniczona szansa na wzrost wartości, ale ceny wejścia są na tyle niskie, że cała historia opiera się na dochodach z czynszu.
5. Turyn: średnia stopa zwrotu z najmu 7,68%
Pierwsza stolica Włoch – miasto Mole Antonelliana i kolebka czekoladek gianduiotto – skrywa za barokową fasadą bardzo korzystne okazje na rynku najmu.
Od lat pozostający w cieniu Mediolanu dawny ośrodek przemysłowy Fiata łączy niższe koszty zakupu ze stabilnym popytem ze strony studentów, inżynierów oraz rozwijającej się sceny kulturalno-gastronomicznej skupionej wokół Piazza Castello i nabrzeży Padu.
Liczby robią wrażenie. Mieszkanie z jedną sypialnią w Turynie kosztuje średnio 99 000 euro, a czynsz wynosi około 850 euro miesięcznie – to wystarcza, by wygenerować brutto stopę zwrotu przekraczającą 10%.
Takie wyniki coraz rzadziej zdarzają się w dużych miastach Europy Zachodniej.
W ścisłym centrum obraz szybko się jednak zmienia.
Tu mieszkania z jedną sypialnią kosztują około 255 000 euro, a czynsze sięgają mniej więcej 1200 euro miesięcznie, co obniża rentowność do około 5,6%.
4. Jyväskylä: średnia stopa zwrotu z najmu 8,02%
Fińskie miasto uniwersyteckie Jyväskylä to chyba największa niespodzianka w rankingu.
Położone w krainie jezior, między Helsinkami a Laponią, mieści największy na świecie zespół budynków zaprojektowanych przez Alvara Aalto, a latem jego ulice wypełniają silniki Rajdowych Mistrzostw Świata.
Blisko jedna trzecia mieszkańców to studenci.
Mieszkanie z jedną sypialnią kosztuje 90 000 euro, a miesięczny czynsz wynosi 680 euro, co przekłada się na brutto stopę zwrotu 9,07%. Ten typ lokalu wyraźnie wypada najlepiej spośród analizowanych.
Silny popyt studencki i stosunkowo niskie ceny nieruchomości sprawiają, że Jyväskylä jest w 2026 roku miastem o najwyższej rentowności najmu w Europie Północnej w strefie euro.
3. Cork: średnia stopa zwrotu z najmu 8,20%
Drugie co do wielkości miasto Irlandii, zbudowane na bagnistych wyspach rzeki Lee, słynące z zadaszonego targu English Market i wołowiny w przyprawach, zajmuje trzecie miejsce.
Cork wymaga znacznie niższych nakładów początkowych niż Dublin, a jednocześnie korzysta z mocnego popytu na wynajem napędzanego przez lokalną gospodarkę.
Położone na południu Irlandii miasto przyciąga inwestycje koncernów farmaceutycznych, rozwijający się sektor technologiczny i szybko rosnącą liczbę mieszkańców.
Mieszkanie z jedną sypialnią kosztuje 235 000 euro, a miesięczny czynsz wynosi 1600 euro, co oznacza brutto stopę zwrotu 8,17%. Jeszcze lepiej wypadają większe lokale: mieszkania z dwiema sypialniami zapewniają najwyższe zwroty w mieście.
W Irlandii Cork coraz wyraźniej wyróżnia się jako rynek, na którym liczy się przede wszystkim dochód z najmu, a nie prestiżowa wycena.
2. Palermo: średnia stopa zwrotu z najmu 8,25%
Stolica Sycylii – miasto normańskich katedr, zgiełku targu ulicznego Ballarò i ulicznego jedzenia opartego na arancine i panelle – minimalnie przegrywa walkę o pierwsze miejsce.
Palermo łączy śródziemnomorski styl życia z cenami, które jak na zachodnioeuropejskie standardy pozostają wyjątkowo niskie.
Mieszkanie z jedną sypialnią kosztuje 85 000 euro, a czynsz sięga 700 euro miesięcznie, co daje 9,88% brutto.
Większe mieszkania także pozostają stosunkowo tanie.
Lokal z dwiema sypialniami kosztuje średnio 115 000 euro, a miesięczny czynsz wynosi około 800 euro, co przekłada się na stopę zwrotu w wysokości około 8,3%.
„W niektórych częściach Sycylii można znaleźć zaskakująco przystępne cenowo domy. Włochy mają też ulgi podatkowe dla nowych rezydentów, co może być istotne dla cudzoziemców przeprowadzających się do kraju” – podkreśla Mikk Kalmet, ekspert ds. rynku nieruchomości w Global Property Guide.
1. Katania: średnia stopa zwrotu z najmu 9,17%
Najwyższą rentownością najmu w całej strefie euro może pochwalić się miasto zbudowane z czarnego wulkanicznego kamienia u stóp Etny.
Katania, z barokową katedrą i porannym gwarem targu rybnego Pescheria, otwiera ranking ze średnią stopą zwrotu z najmu na poziomie 9,17%.
Stojące za tym liczby są imponujące. Mieszkanie z jedną sypialnią kosztuje około 70 000 euro, a miesięczny czynsz wynosi 650 euro, co daje 11,14% brutto.
Jeszcze lepiej wypada podstawowy segment rynku: kawalerka zapewnia 12% zwrotu przy nakładzie 51 000 euro – to najniższa cena zakupu spośród wszystkich pozycji na liście.
Katania leży też w odległości około 50 kilometrów od Taorminy, jednego z najbardziej pożądanych kurortów wakacyjnych nad Morzem Śródziemnym, co wspiera rynek krótkoterminowego najmu praktycznie przez cały rok.
Z zebranych danych wynika, że Katania jest w 2026 roku najkorzystniejszym rynkiem mieszkań na wynajem w całej strefie euro.