Za metr kw. mieszkania w Madrycie płaci się prawie dwa razy więcej niż w centrum Miasta Meksyk i niemal trzy razy więcej niż w Buenos Aires, ale w relacji do pensji obciążenie najemców jest w wielkich stolicach Ameryki Łacińskiej podobne lub większe.
Za cenę jednego metra kwadratowego mieszkania w Madrycie można kupić prawie dwa metry w centrum Meksyku i trzy w Buenos Aires, Bogocie czy São Paulo, ale pod względem cen stolica Hiszpanii gra w innej lidze.
REKLAMA
REKLAMA
Wystarczy jednak spojrzeć na ceny przez pryzmat pensji, żeby różnice się skurczyły, a w kilku przypadkach całkowicie się odwróciły. We Wspólnocie Madrytu wynajem mieszkania o powierzchni 80 metrów w 2025 roku pochłaniał 71% pensji brutto. W Buenos Aires dwupokojowe mieszkanie odpowiada niemal 80% przeciętnego dochodu pracownika. A w rejonie Santiago de Chile osoba zarabiająca płacę minimalną może oddawać na czynsz za niewielkie mieszkanie od 78% do 96% swoich dochodów.
Eksperci od finansów i gospodarki zalecają, by na czynsz nie przeznaczać więcej niż 30% dochodów. Przyjmując za punkt odniesienia płacę modalną (a więc najczęściej wypłacaną, nie przeciętną) w Hiszpanii, wynoszącą 16 520 euro, po podzieleniu na 12 miesięcy otrzymujemy 1 376 euro. Przy takim obrazie rynku i stosując się do zaleceń ekonomistów jedna osoba nie powinna wydawać na czynsz więcej niż 412 euro miesięcznie.
Przy takiej kwocie w najpopularniejszych portalach z ogłoszeniami mieszkaniowymi w Madrycie nie da się znaleźć niczego. Najbliższa oferta to 500 euro za lokal, który ma niespełna 30 metrów kwadratowych.
Ćwiczenie daje praktycznie ten sam rezultat, gdy przeniesiemy się do innego z dużych miast Hiszpanii. W Barcelonie za 500 euro można znaleźć coś zauważalnie większego niż w stolicy kraju, ale wyszukiwarka zwraca zaledwie trzy ogłoszenia – liczba wręcz symboliczna.
Ile kosztuje mieszkanie w Madrycie
Mieszkania z rynku wtórnego w stolicy w sierpniu były wystawiane średnio po 6 471 euro za metr kwadratowy, według portalu Idealista, o 2,2% więcej niż rok wcześniej i już poniżej kwietniowego maksimum, które sięgnęło 6 619 euro. Wyhamowanie cen nie dotarło do najtańszych dzielnic: w Villaverde, gdzie metr kwadratowy jest najtańszy, ceny wzrosły w rok o 25%.
Czynsze natomiast wciąż nie mają sufitu. We wrześniu ustanowiły rekord: 23,4 euro za metr kwadratowy miesięcznie, o 4,8% więcej niż rok temu. Według zestawienia oferowanych wynagrodzeń na portalach z ofertami pracy i cen mieszkań w serwisach nieruchomości, Madryt jest wspólnotą autonomiczną, w której czynsz najbardziej obciąża pensje: 71% wynagrodzenia brutto w 2025 roku, przy średniej krajowej wynoszącej 50%.
Polityka również nie pomaga rozwiązać sytuacji. We Wspólnocie Madrytu nie ogłoszono żadnej strefy o napiętym rynku najmu – narzędzia przewidzianego w ustawie o mieszkalnictwie, które pozwala ograniczać czynsze. Zrobiły to inne regiony, m.in. Katalonia (pierwsza), Kraj Basków, Nawarra...
Rząd próbował zareagować na własną rękę. Rada Ministrów przyjęła we wtorek dwa dekrety, które przedłużają umowy wygasające przed 2029 rokiem, ponownie ograniczają roczny wzrost czynszów do 2% i wydłużają do 2030 roku ochronę przed eksmisjami, ale Kongres Deputowanych odrzucił pierwszy z dekretów stosunkiem głosów 172 za do 178 przeciw, a drugi również był skazany na porażkę – uzyskał 166 głosów za i 184 przeciw.
Podobny pakiet upadł już wcześniej, wiosną: 28 kwietnia niższa izba parlamentu odrzuciła zatwierdzenie poprzedniego dekretu stosunkiem 177 głosów przeciw do 166 za.
Madryt na tle innych miast Hiszpanii
Madryt nie jest najdroższą stolicą do kupna mieszkania, choć jest najdroższy do jego wynajmu. Według Idealisty San Sebastián wyprzedza go w sierpniu: 6 680 euro za metr kwadratowy wobec 6 471. Dalej są Palma (5 835), Barcelona (5 440), Bilbao (4 201), Málaga (3 938), Walencja (3 469) i Sewilla (2 924), czyli dokładnie na poziomie średniej krajowej.
Jeśli chodzi o czynsz, Madryt prowadzi z poziomem 23,4 euro za metr kwadratowy we wrześniu. Barcelona (20,1), Palma (19,6), San Sebastián (18,4) i Málaga (16,5) są wyraźnie niżej, a średnia dla kraju to 15,1 euro.
Najbardziej różni się tempo wzrostu, nie sam poziom cen. W ciągu roku ceny sprzedaży wzrosły w Madrycie o 2,2% – to najmniejszy wzrost wśród dużych rynków, a towarzyszy mu jedynie San Sebastián (2,6%). Na czele są Sewilla (11,5%) i Bilbao (10,6%), a pośrodku plasują się Barcelona (6,3%), Walencja (6,1%), Málaga (5,1%) i Palma (4,9%).
Barcelona: sufit czynszów, którego Madryt nie ma
Choć wyszukiwanie mieszkań poniżej 500 euro można przeprowadzić także w Barcelonie i wynik jest równie mizerny (widać zaledwie trzy lokale za 500 euro lub mniej), miasto stało się strefą o napiętym rynku najmu już w 2024 roku. Ocena skutków zależy od tego, kto je przedstawia.
Jak wynika z danych Katalońskiego Instytutu Gruntów (Incasòl), średni czynsz w nowych umowach wynosił w pierwszym kwartale 2026 roku 1 127 euro miesięcznie, o 4,7% mniej niż dwa lata wcześniej. Jednak między 2023 rokiem, ostatnim bez limitu, a 2025 rokiem cena praktycznie nie drgnęła (1 136 wobec 1 134 euro). Cena metra kwadratowego rośnie o 3,5%, bo wynajmowane mieszkania są mniejsze – średnio z 73,7 do 71,1 metra kwadratowego.
Podaż mieszkań to drugi front. W pierwszym kwartale w samej Barcelonie podpisano 8 156 umów najmu, o 17% mniej niż w tym samym okresie 2024 roku, podczas gdy kontrakty sezonowe wzrosły w 2025 roku do niemal 8 800 rocznie.
Władze Katalonii odpowiadają, że liczba stałych umów najmu w gminach objętych limitem wzrosła o 20 994 kontrakty od czasu wprowadzenia tego rozwiązania. Rzecznik Idealisty twierdzi z kolei, że oferta spada przede wszystkim na najbardziej regulowanych rynkach. Ogłaszane ceny w Barcelonie spadły w ciągu roku o 0,8%, podczas gdy w Madrycie wzrosły o 4,8%.
Kraj Basków: czynsze spadają, ceny zakupu rosną
San Sebastián jest najdroższą stolicą pod względem zakupu mieszkań, a jednocześnie w ciągu roku notuje spadek czynszów o 2,5%. W Bilbao ogłaszane stawki najmu maleją o 0,3%, choć ceny sprzedaży rosną o 10,6%. Miasto ma status strefy o napiętym rynku najmu do października 2028 roku. Wśród dużych miast San Sebastián, Barcelona i Bilbao to jedyne, w których ogłaszany czynsz spada.
Na wschodzie kraju, w Walencji, która podobnie jak Madryt nie ma oficjalnie wyznaczonych stref napiętego rynku, ceny są zaledwie o 0,5% poniżej historycznego maksimum. Sewilla, mimo wzrostu o 11,5%, wciąż pozostaje 12% poniżej rekordu z 2007 roku, kiedy metr kwadratowy kosztował 3 322 euro.
Na koniec Palma notuje największy wzrost czynszów wśród dużych rynków – o 7,3%, do 19,6 euro za metr kwadratowy, a Baleary są najdroższą wspólnotą w kraju, jeśli chodzi o zakup mieszkań (5 595 euro za metr). W prowincji Málaga czynsze rosną z kolei o 3,9%, a sama prowincja jest trzecią najdroższą w Hiszpanii pod względem najmu (18,8 euro), po Madrycie i Balearach.
Pod względem obciążenia pensji hierarchia wygląda podobnie. Wynajem mieszkania o powierzchni 80 metrów pochłaniał w 2025 roku 76% przeciętnego wynagrodzenia brutto w prowincji Barcelona, według InfoJobs i Fotocasa, oraz 72% w prowincji Madryt. Dalej są Baleary (64%), Biskaja (61%), Gipuzkoa i Málaga (po 57%) oraz Walencja (53%).
Ceny w dolarach, ciężar czynszów w pensjach
Raport Deutsche Bank „Mapping the World's Prices 2026” porównuje 69 miast. Meksyk jest najdroższym miastem Ameryki Łacińskiej ujętym w badaniu – w centrum metr kwadratowy kosztuje tam 3 441 euro. Za nim plasują się Rio de Janeiro (3 264 euro), Santiago (2 507 euro), São Paulo (2 397 euro), Bogota (2 329 euro) i Buenos Aires (2 328 euro).
Cztery ostatnie miasta trafiają do pierwszej dziesiątki najtańszych pod względem metra kwadratowego w całym zestawieniu. Przy czwartkowym kursie średnia cena w Madrycie sięga około 7 300 dolarów. I to przy porównaniu całej hiszpańskiej stolicy, wraz z przedmieściami, z samym centrum miast latynoamerykańskich.
Obraz zmienia się, gdy zestawimy ceny z płacami minimalnymi. W Madrycie mieszkanie o powierzchni 80 metrów, wynajmowane po średniej cenie z Idealisty, kosztuje około 1 870 euro miesięcznie, czyli 1,3‑krotność pensji minimalnej, która przy dwunastu wypłatach wynosi 1 424,5 euro brutto. W Meksyku średni czynsz za mieszkanie z dwoma sypialniami o powierzchni 65 metrów odpowiada niemal 70 dniom pracy za płacę minimalną, czyli około 2,3‑krotności miesięcznej pensji minimalnej.
W Buenos Aires dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 50 metrów również przekracza dwukrotność płacy minimalnej, a w Bogocie przeciętny czynsz za mieszkanie to około 2,1 płacy minimalnej. W obu tych miastach mowa przy tym o lokalach znacznie mniejszych niż madryckie 80 metrów.
Pięć stolic, pięć różnych kryzysów
1. Meksyk: rosnące czynsze i limit, który nie obejmuje nowych ofert
Stolica Meksyku najbardziej przypomina Madryt pod względem toczącej się debaty. Czynsze wzrosły w ciągu roku do czerwca o 9,6%, ponad dwukrotnie więcej niż inflacja, wynika z indeksu portalu Inmuebles24.
Średni czynsz za mieszkanie z dwiema sypialniami to 21 921 peso (1 069 euro) miesięcznie, przy skrajnych wartościach od 38 419 peso (1 874 euro) w dzielnicy Hipódromo Condesa do 10 865 peso (530 euro) w Pantitlán. Około dwóch milionów osób, czyli jedna na cztery, żyje w wynajmowanych lokalach, według władz miasta.
Zakup własnego mieszkania jest jeszcze bardziej poza zasięgiem. Z wyliczeń dziennika „Expansión” wynika, że potrzeba miesięcznego dochodu rzędu 85 800 peso (4 187 euro), żeby kupić 60‑metrowe mieszkanie – to prawie dziewięciokrotność płacy minimalnej na 2026 rok.
Miasto ma już formalny limit podwyżek. Sąd Najwyższy uznał za konstytucyjny artykuł stołecznego kodeksu cywilnego, który zabrania podnoszenia czynszu powyżej inflacji z poprzedniego roku; na 2026 rok górny pułap wynosi 3,69%. Problem w tym, że przepis obejmuje tylko obowiązujące umowy, a indeksy portali mierzą właśnie mieszkania wchodzące na rynek. Szefowa władz miasta, Clara Brugada, chce wpisać limit do lokalnej konstytucji jako podstawę ustawy „Ley de Rentas Justas”, czyli o sprawiedliwych czynszach. Na razie to jedynie projekt, który czeka na rozpatrzenie w stołecznym Kongresie.
2. Buenos Aires: co stało się z czynszami po deregulacji
Buenos Aires wybrało dokładnie odwrotną drogę. Dekret Javiera Mileia uchylający ustawę o czynszach wszedł w życie pod koniec 2023 roku i przywrócił regulację umów w kodeksie cywilnym, co oznacza swobodne negocjowanie warunków. W styczniu 2024 roku liczba ofert mieszkań na wynajem w stolicy wzrosła o 62% w zaledwie jeden miesiąc, a dziś jest 3,4 raza wyższa niż minimum z lutego 2023 roku.
Czynsze liczone w peso idą w górę, ale w 2026 roku wolniej niż inflacja: o 19,2% do sierpnia, wobec ogólnego wzrostu cen szacowanego na około 21,5%. Dwupokojowe mieszkanie kosztuje 886 527 peso (516 euro) miesięcznie, czyli blisko 80% przeciętnego wynagrodzenia pracownika w Argentynie, wynoszącego 1 104 227 peso (643 euro) według Indec, krajowego urzędu statystycznego. Rząd przypisał deregulacji realny spadek wartości czynszów w metropolii o 26,6% w pierwszej połowie 2024 roku, na podstawie danych portalu Mercado Libre i Uniwersytetu San Andrés.
Zakup mieszkania to zupełnie inna historia. Dwupokojowe mieszkanie wystawione na sprzedaż kosztuje średnio około 116 000 euro. Z symulatora dziennika „La Nación” wynika, że kupno 50‑metrowego lokalu wymagałoby, zależnie od dzielnicy, od sześciu do 35 lat nieprzerwanego odkładania całego dochodu.
3. São Paulo: czynsz główną przyczyną deficytu mieszkaniowego w kraju
São Paulo ma najwyższe czynsze spośród stolic brazylijskich: w sierpniu metr kwadratowy kosztował tam średnio 65,36 reala (11,2 euro), wynika z indeksu FipeZAP. Nowe umowy podrożały w ciągu 12 miesięcy o 5,74%, czyli szybciej niż inflacja (4,22%), a w dzielnicy Pinheiros cena metra kwadratowego zbliża się do 100 reali (17 euro). Na rynku sprzedaży w lipcu przekraczała 12 000 reali (2 042 euro) za metr kwadratowy.
Brazylia mierzy skalę problemu inaczej. Jej deficyt mieszkaniowy spadł w 2024 roku do 5,77 mln gospodarstw domowych, czyli 7,4% ogółu i najniższego poziomu w historii statystyk. Najważniejszą częścią tego deficytu jest segment najmu: 3,59 mln gospodarstw, czyli 62% całego niedoboru, to miejskie rodziny zarabiające do trzech płac minimalnych i przeznaczające na czynsz ponad 30% dochodów. Stan São Paulo skupia 26,9% tych gospodarstw.
4. Bogota: czynsze z ustawowym limitem i prawie brak wolnych mieszkań
W Kolumbii ustawa z 2003 roku ogranicza roczną podwyżkę czynszu do poziomu inflacji z poprzedniego roku, co ustawia limit na 2026 rok na 5,10%. Czynsz nie może też przekraczać 1% wartości nieruchomości. Mimo to rynek pozostaje napięty.
Odsetek pustostanów w segmencie najmu w Bogocie wynosi 1,9%, a przeciętne mieszkanie było w pierwszym kwartale wystawiane za 3,76 mln peso miesięcznie. To ponad dwukrotność płacy minimalnej na 2026 rok, ustalonej na 1 750 905 peso po podwyżce o 23,7%.
Ta podwyżka pociągnęła za sobą inne ceny. Limit ceny mieszkań socjalnych jest powiązany z płacą minimalną i w cztery lata urósł o 76%. Na początku roku rząd opublikował projekt dekretu, który ma rozdzielić te dwa wskaźniki.
5. Santiago de Chile: 11 lat pensji na zakup mieszkania
Przeciętna chilijska rodzina musiałaby przeznaczyć całe dochody z 11,4 roku pracy, aby kupić mieszkanie w średniej cenie – wynika z najnowszej aktualizacji indeksu Izby Budownictwa Chilijskiego z końca 2024 roku. Powyżej pięciu lat sam wskaźnik uznaje mieszkanie za nieosiągalne.
Czynsz również nie jest wyjściem dla osób z niskimi dochodami. W gminach metropolii takich jak Independencia czy La Florida dwupokojowe mieszkanie o powierzchni poniżej 50 metrów kosztuje od 345 000 do 421 000 peso miesięcznie, podaje fundacja SOL. Na końcu tej drabiny znajdują się obozowiska. Organizacja Techo-Chile w ostatnim spisie doliczyła się 1 428 nieformalnych osiedli, w których żyje 120 584 rodzin w całym kraju – to o 5,8% więcej niż w poprzednim badaniu.
Miasto nieformalne – zasadnicza różnica
Prawdziwa przepaść leży jednak gdzie indziej. W Ameryce Łacińskiej między jedną piątą a jedną czwartą mieszkańców miast żyje w osiedlach nieformalnych, wynika z danych ONZ‑Habitat i CEPAL, a ponad 30% mieszka w warunkach nieodpowiednich, jak pokazuje roczny raport mieszkaniowy przygotowywany przez CAF i Instytut Lincolna. Tam kryzys dotyka także tych, którzy własnymi siłami postawili dom, w dzielnicach pozbawionych podstawowych usług.
W Madrycie, z wyjątkiem miejsc takich jak Cañada Real, problem polega przede wszystkim na dostępie: mieszkania są, ale za ceny nieosiągalne dla przeciętnych zarobków. Dlatego madrycka debata ma więcej wspólnego z sytuacją w Meksyku, gdzie w tle stoi gentryfikacja dzielnic centralnych, niż z kryzysem w Santiago czy São Paulo.
Rozwiązania krążą między krajami. Meksyk i Kolumbia wiążą podwyżki czynszów z inflacją. Hiszpania ponownie testuje limit 2% i obowiązkowe przedłużanie umów, podczas gdy władze regionalne Madrytu odrzucają ingerencję w ceny. Buenos Aires rozmontowało regulacje i w 2026 roku jego czynsze rosną wolniej niż inflacja, choć kupno mieszkania wciąż oznacza konieczność odkładania całych zarobków przez dekady.