Eksmisja Maricarmen wyprowadziła na ulice tysiące osób i ponownie zwróciła uwagę na kryzys mieszkaniowy w Hiszpanii: ceny zakupu rosną w dwucyfrowym tempie, czynsze idą w górę, a podaż nie nadąża za popytem w najbardziej napiętych regionach.
Nagrania przedstawiające Maríę del Carmen Abascal, znaną jako Maricarmen, wyprowadzaną z mieszkania w Madrycie stały się najnowszym symbolem kryzysu dostępu do mieszkań w Hiszpanii.
REKLAMA
REKLAMA
87-letnia kobieta mieszkała w tym lokalu na wynajmie od około 70 lat. Według Związku Lokatorów z Madrytu po zmianie właściciela zaproponowano podwyżkę czynszu z około 500 euro do 2.650 euro miesięcznie, później obniżoną do 1.650 euro.
Po kilku próbach wstrzymania eksmisji Maricarmen została usunięta z mieszkania, a następnie przewieziona do szpitala. Sprawa wywołała protesty, które bardzo szybko wyszły poza Madryt.
Skalę tej reakcji trudno jednak zrozumieć, patrząc wyłącznie na tę jedną eksmisję. Historia Maricarmen pojawia się w momencie, gdy dostęp do mieszkań stał się jednym z głównych obciążeń ekonomicznych dla wielu hiszpańskich gospodarstw domowych.
Jak bardzo podrożały mieszkania w Hiszpanii?
Ceny zakupu mieszkań rosną obecnie w tempie dwucyfrowym. Wskaźnik cen mieszkań Hiszpańskiego Urzędu Statystycznego (INE) odnotował wzrost o 12,2% rok do roku w drugim kwartale 2026 roku.
Mieszkania z rynku wtórnego, które stanowią większość hiszpańskiego rynku, drożały jeszcze mocniej, o 12,9%, podczas gdy nowe lokale podrożały o 7,4%. W porównaniu z poprzednim kwartałem ceny wzrosły o kolejne 3,4%.
Problem nie dotyczy wyłącznie osób, które chcą kupić mieszkanie. Średni oferowany czynsz osiągnął w sierpniu 2026 roku 15,1 euro za metr kwadratowy, jak wynika z danych portalu Idealista, czyli o 5,8% więcej niż rok wcześniej. A te podwyżki nakładają się na wzrosty odnotowywane w ostatnich latach.
W efekcie koszty mieszkaniowe pochłaniają bardzo dużą część dochodów wielu gospodarstw domowych, szczególnie tych mieszkających w wynajmowanych lokalach.
Z danych INE wynika, że w 2024 roku 28,1% osób wynajmujących mieszkanie po cenach rynkowych przeznaczało na utrzymanie lokalu ponad 40% swojego dochodu rozporządzalnego. Średnia dla Unii Europejskiej wynosiła 19,2%.
Dlatego problem z dostępnością mieszkań nie sprowadza się tylko do tego, że mieszkania są droższe. Dla znacznej części najemców utrzymanie lokalu pochłania wyjątkowo dużą część ich dochodów.
Dlaczego ceny mieszkań i czynszów tak mocno wzrosły?
Eksperci podkreślają, że nie ma jednej przyczyny, ale u podstaw obecnej sytuacji leży zasadnicza nierównowaga: tam, gdzie najwięcej osób chce lub musi mieszkać, powstaje zbyt mało mieszkań, aby wchłonąć popyt.
Hiszpania nadal zyskuje ludność i tworzy nowe gospodarstwa domowe, podczas gdy budownictwo mieszkaniowe pozostaje znacznie poniżej poziomów notowanych przed kryzysem finansowym.
Bank Hiszpanii wielokrotnie wskazywał niedobór podaży jako jeden z głównych czynników presji na rynek, szczególnie w najbardziej dynamicznych gospodarczo obszarach, gdzie najszybciej rosną liczba mieszkańców i zatrudnienie.
Warto tu wprowadzić ważne rozróżnienie. Hiszpanii nie brakuje dosłownie mieszkań w całym kraju. Są gminy, w których liczba ludności stoi w miejscu, a lokale stoją puste. Problem polega na tym, gdzie te mieszkania się znajdują.
Największa presja koncentruje się szczególnie w Madrycie, Barcelonie, na wyspach, na dużej części wybrzeża Morza Śródziemnego oraz w innych dużych ośrodkach miejskich i turystycznych. Puste mieszkanie w gminie o słabej aktywności gospodarczej nie rozwiązuje niedoboru lokali w Madrycie, Maladze, Barcelonie czy Palmie.
Dlaczego Hiszpania po prostu nie buduje więcej mieszkań?
Częściowo wynika to ze skutków poprzedniego kryzysu na rynku nieruchomości. Przed 2008 rokiem Hiszpania przeżywała ogromny boom budowlany napędzany tanim kredytem. Pęknięcie bańki doprowadziło do upadku wielu deweloperów, problemów w systemie bankowym i załamania aktywności budowlanej.
Budownictwo mieszkaniowe później się odbudowało, ale nigdy nie wróciło do tamtych poziomów. Pomaga to zrozumieć, dlaczego obecny rynek różni się istotnie od tego sprzed kryzysu finansowego. Bank Hiszpanii wskazuje, że produkcja nowych mieszkań wciąż jest znacznie bardziej umiarkowana niż w poprzednich fazach ekspansji, a niedobór podaży koncentruje się szczególnie w określonych obszarach.
Poza tym budowa mieszkań wymaga czasu. Przekształcenie gruntów, uzyskanie pozwoleń urbanistycznych, zdobycie finansowania i wzniesienie budynku może zająć lata. Podaż mieszkaniowa reaguje więc powoli, gdy liczba mieszkańców miasta rośnie szybko, a ta powolność ma konsekwencje dla cen.
Jeśli dziesiątki tysięcy osób potrzebują dodatkowych mieszkań w danym regionie, a zasób lokali prawie się nie zwiększa, konkurencja o istniejące nieruchomości się zaostrza.
Jaką rolę odgrywają fundusze inwestycyjne i duzi właściciele?
Własność mieszkań na wynajem również jest bardziej skoncentrowana, niż sugeruje obraz drobnego właściciela z jednym wynajmowanym lokalem.
Z raportu przygotowanego przez ministerstwo konsumpcji we współpracy z CSIC wynika, że tylko 39% mieszkań wynajmowanych na stałe należy do osób prywatnych posiadających jeden wynajmowany lokal. Pozostałe 61% należy do prywatnych właścicieli wielu mieszkań, osób prawnych, w tym firm i funduszy, oraz podmiotów publicznych.
Koncentracja jest widoczna również wtedy, gdy analizuje się wyłącznie właścicieli prywatnych. 52,8% mieszkań wynajmowanych przez osoby fizyczne należy do właścicieli posiadających dwa lub więcej lokali na wynajem.
Zjawisko to jest szczególnie wyraźne w części miast, gdzie ceny mieszkań są najwyższe. Wśród mieszkań wynajmowanych przez osoby prywatne te pozostające w rękach właścicieli wielu lokali stanowią 60,8% w Barcelonie, 56,4% w Madrycie i 55% w Walencji.
Ponadto zasób mieszkań w rękach właścicieli wielu lokali rósł szybciej. W latach 2016–2023 liczba mieszkań wynajmowanych przez osoby prywatne posiadające dwa lub więcej lokali zwiększyła się o 39,9%, wobec 30,4% wzrostu w grupie właścicieli z jednym wynajmowanym mieszkaniem.
Jednak to, kto posiada mieszkania, jest tylko częścią układanki. Drugą częścią jest liczba osób i gospodarstw domowych konkurujących o ofertę, która rośnie wolniej.
Jaką rolę odgrywa wzrost liczby ludności?
Hiszpania zbliża się do 50 mln mieszkańców po kilku latach silnego wzrostu demograficznego, napędzanego głównie przez imigrację. Ten wzrost ma pozytywne skutki gospodarcze: zwiększa liczbę osób aktywnych zawodowo, konsumpcję oraz liczbę pracowników.
Jednocześnie rośnie zapotrzebowanie na mieszkania. Aby zrozumieć rynek nieruchomości, liczy się nie tylko liczba mieszkańców, ale także liczba gospodarstw domowych. Para, która się rozstaje i potrzebuje dwóch mieszkań, młodzi wyprowadzający się z domu rodzinnego czy pracownicy przenoszący się do innego miasta tworzą nowe gospodarstwa, nawet jeśli ogólna liczba ludności prawie się nie zmienia.
Kiedy liczba gospodarstw domowych rośnie szybciej niż dostępny zasób mieszkań, konkurencja o lokale się nasila. Zjawisko to szczególnie widać w dużych ośrodkach zatrudnienia, takich jak Madryt, gdzie nowi mieszkańcy, pracownicy, studenci, rodziny i młodzi chcący się usamodzielnić konkurują o ograniczoną ofertę.
Jaką rolę odgrywają zagraniczni nabywcy i mieszkania turystyczne?
Oba czynniki mają znaczenie, ale ich waga bardzo się zmienia w zależności od miejsca. Mieszkania turystyczne mogą ograniczać dostępną ofertę wynajmu długoterminowego w dzielnicach, gdzie jest duży popyt ze strony odwiedzających, szczególnie w dużych miastach, na wyspach i w części kurortów nadmorskich.
Popyt międzynarodowy ma również znaczący udział na rynku kupna i sprzedaży. Według Kolegium Rejestratorów nabywcy zagraniczni odpowiadali za 15,98% transakcji kupna mieszkań w Hiszpanii w drugim kwartale 2026 roku, co jest najwyższym dotąd udziałem. Szczególnie wysoki był on na Balearach, gdzie sięgał 32,27% operacji, oraz we Wspólnocie Walenckiej, z wynikiem 31,03%.
Określenie „zagraniczni nabywcy” obejmuje jednak bardzo różne grupy. Narodowości najczęściej obecne w całym hiszpańskim rynku mieszkaniowym pozostają głównie europejskie i marokańskie. Dane Kolegium Rejestratorów z 2025 roku wskazywały Brytyjczyków, Niemców, Holendrów, Marokańczyków, Rumunów, Francuzów i Włochów jako główne narodowości wśród zagranicznych nabywców.
Popyt ze strony nabywców z Ameryki Łacińskiej również jest obecny, choć jego waga jest mniejsza niż popytu europejskiego. Według Kolegium Rejestratorów kupujący z Ameryki Południowej stanowili 5% transakcji dokonanych przez cudzoziemców w pierwszym kwartale 2025 roku. Ich obecność może być jednak bardziej znacząca na niektórych lokalnych rynkach.
Niewielki zasób mieszkań społecznych
Rynek hiszpański ma jeszcze jedną istotną cechę: zasób mieszkań z czynszem społecznym jest bardzo mały w porównaniu z wieloma innymi krajami europejskimi.
Według Banku Hiszpanii w 2023 roku było około 300 tys. mieszkań z czynszem społecznym, co odpowiadało 1,5% głównych miejsc zamieszkania, podczas gdy średnia dla gospodarek europejskich wynosiła około 7% zasobu mieszkaniowego.
Oznacza to, że większa część gospodarstw o niskich i średnich dochodach jest bezpośrednio zależna od rynku prywatnego. W krajach z większym zasobem mieszkań społecznych większa część ludności może korzystać z najmu, którego cena nie zależy wyłącznie od warunków rynkowych.
W Hiszpanii, gdy czynsze na rynku prywatnym szybko rosną, istnieje stosunkowo niewielki zasób mieszkań publicznych zdolny przejąć gospodarstwa, które nie są już w stanie tych czynszów opłacać.
Młodzi pokazują inne oblicze problemu
Jednym z najbardziej wymownych wskaźników trudności z dostępem do mieszkań znajduje się, paradoksalnie, poza samym rynkiem nieruchomości: wielu młodych ludzi po prostu nie udaje się na niego wejść. W 2025 roku 44,3% Hiszpanów w wieku od 26 do 34 lat wciąż mieszkało z rodzicami, co jest jednym z najwyższych odsetków w Europie.
Wśród nich niemal połowa, 47,3%, wskazywała jako główny powód to, że nie stać jej na kupno lub wynajem mieszkania. A wśród osób w każdym wieku, które szukały innego lokum, lecz ostatecznie się nie przeprowadziły, prawie siedem na dziesięć wskazało zbyt wysokie ceny jako główną przeszkodę.
To pomaga zrozumieć, dlaczego debata o mieszkalnictwie dotyczy bardzo różnych pokoleń. Młodzi mają trudności z usamodzielnieniem się. Najemcy mierzą się z wysokimi czynszami. Rodziny konkurują o większe mieszkania. A część starszych lokatorów może znaleźć się w szczególnie trudnym położeniu, gdy zmienia się właściciel lub warunki umowy najmu ich mieszkania.
Skąd tak duża mobilizacja wokół sprawy Maricarmen?
Historia Maricarmen skupia wiele z tych napięć w jednym przypadku. Nie chodzi o młodą osobę próbującą po raz pierwszy wejść na rynek mieszkaniowy, lecz o 87-letnią kobietę, która mieszkała w tym samym lokalu przez około siedem dekad.
Jej eksmisja uwypukliła jeszcze inny wymiar kryzysu mieszkaniowego: niepewność mieszkaniowa nie dotyczy wyłącznie osób, które szukają lokum lub chcą się usamodzielnić, lecz także ludzi, którzy od dziesięcioleci mieszkają w wynajmowanych lokalach, gdy zmienia się właściciel lub warunki ich umów.
Konkretny przebieg tej sprawy wywołał też spór polityczny. Rząd centralny, wspólnota autonomiczna Madryt, urząd miasta, właściciel nieruchomości oraz organizacje lokatorskie różniły się co do odpowiedzialności i tego, jakie działania można było podjąć, aby uniknąć eksmisji.
Amnesty International uznała, że eksmisja Maricarmen bez zapewnienia jej odpowiedniego lokum naruszyła jej prawa, podczas gdy poszczególne szczeble administracji przerzucały się wzajemnie odpowiedzialnością za to, co się stało.
Protesty wykraczają jednak poza samą sprawę Maricarmen. Jej eksmisja nastąpiła w momencie, gdy kupno mieszkania jest coraz droższe, czynsze nadal rosną, a znaczna część gospodarstw domowych ma trudności z udźwignięciem tych kosztów.
Demonstracje sprawiły, że jednostkowy przypadek stał się symbolem problemu, który dotyka wielu osób. Sytuacja Maricarmen jest wyjątkowa, bo mało kto spędza siedem dekad w tym samym wynajmowanym mieszkaniu, ale kontekst, w którym doszło do jej eksmisji, już wyjątkowy nie jest.