Zakup domu w Portugalii poniżej 400 tys. euro staje się coraz trudniejszy, a czasem wręcz niemożliwy. Według Barometru Imovirtual średnia cena to 430,5 tys. euro.
Najnowsze badanie Barómetro do Imovirtual, specjalistycznej platformy ds. rynku nieruchomości, z maja 2026 roku ustaliło średnią krajową cenę zakupu mieszkania na poziomie 430 500 euro. To kwota obejmująca wszystkie typy nieruchomości, nowe i używane, która dla dużej części społeczeństwa wydaje się nie do udźwignięcia.
REKLAMA
REKLAMA
Wystarczy krótkie wyszukiwanie w portalu z ogłoszeniami albo spacer wzdłuż witryn biur nieruchomości, żeby zobaczyć, do jakiego poziomu doszły ceny mieszkań w Portugalii. Czy nie da się już kupić tańszych lokali? Odpowiedź zależy od kilku czynników, a pierwszy to brak dostępnych mieszkań.
„Przy braku nowych mieszkań na rynku i przy niezwykle silnym popycie młodym ludziom, portugalskim rodzinom, jest dziś bardzo trudno kupić własne lokum” – wyjaśniła, w rozmowie z Euronews, Patrícia Barão, prezeska Stowarzyszenia Zawodowego Mediatorów Nieruchomości w Portugalii (źródło w Portugalski) (APEMIP).
Do tego dochodzi „koszt działki, koszt budowy, wynagrodzenia, koszty projektów, opracowań branżowych, opłat i obciążeń urbanistycznych” – wylicza Patrícia Barão. Wszystko to w dużym stopniu podbija ceny mieszkań.
Ricardo Vagarinho, CEO firmy budowlanej MomentVM, wskazuje kolejny czynnik, który przyczynił się do wzrostu cen rynkowych. „Wygląda na to, że wyznaczono teraz nowy pułap cenowy w związku z tym, co rząd umożliwił młodym ludziom – możliwością zakupu mieszkania z gwarancją państwa, z limitem wartości 450 tys. euro”, co – jak wyjaśnia w rozmowie z Euronews – sprawiło, że rynek „podniósł ceny wszystkiego, zarówno mieszkań używanych, jak i nowych, bo ludzie mają taką zdolność finansowania”.
System wsparcia kredytów mieszkaniowych dla młodych polega na finansowaniu 100 proc. wartości, zwolnieniu z podatków i osobistej gwarancji państwa dla osób w wieku od 18 do 35 lat, których dochody nie przekraczają 8. progu podatku dochodowego IRS, przy mieszkaniach o cenie nie wyższej niż 450 tys. euro.
W niedawnym czerwcowym raporcie, w rozdziale poświęconym analizie gospodarki Portugalii, Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW) zalecił zawieszenie części rządowych instrumentów w tym sektorze, w tym tej publicznej gwarancji dla młodych, argumentując, że zwiększyły one „nierównowagi na rynku”. Innymi słowy: przybyło osób szukających mieszkań, których wcześniej na rynku nie było, ale liczba dostępnych lokali się nie zmieniła.
Patrícia Barão przekonuje, że potrzebne jest szersze, „holistyczne” spojrzenie na rynek. „Nie istnieje cudowne rozwiązanie problemu mieszkaniowego. Nie ma jednej ustawy, która wszystko naprawi, dlatego trzeba działać na wielu frontach” – podkreśla.
Brak rąk do pracy winduje ceny mieszkań
Kryzys mieszkaniowy nie wynika wyłącznie z niedoboru lokali, ale także z braku ludzi, którzy mogliby je wybudować. I historia się powtarza: gdy podaż jest niska, a popyt wysoki, ceny rosną.
Brakuje wyspecjalizowanych fachowców, takich jak „murarze, elektrycy, hydraulicy, zbrojarze czy podwykonawcy” – wylicza Ricardo Vagarinho.
Po wejściu trojki do Portugalii państwo mocno ograniczyło inwestycje w infrastrukturę i duże projekty, a banki przestały udzielać kredytów mieszkaniowych i finansować działalność gospodarczą. Wiele firm budowlanych upadło, a z branży nastąpił „odpływ talentów”.
„Ci, którzy byli dobrzy i zostali w kraju, nie wystarczają na skalę budownictwa, którą dziś chcemy osiągnąć” – mówi.
„Szacuje się, że w budownictwie brakuje 80 tys. pracowników. Jeżeli wszyscy desperacko szukają ludzi do pracy, naturalne jest, że zaczynają oferować trochę wyższe stawki. W efekcie koszt robocizny rośnie” – wyjaśnia.
Przedsiębiorca przypomina też, że rynek budownictwa mieszkaniowego konkuruje z dużymi projektami państwowymi i prywatnymi. „Lotniska, linie kolejowe, drogi – wszystkie te duże inwestycje pochłaniają również ogromne ilości siły roboczej” – dodaje Ricardo Vagarinho.
W tym roku w Portugalii burze, które spustoszyły centrum kraju, dodatkowo zwiększyły zapotrzebowanie na pracowników w sektorze budowlanym, co doprowadziło do przyspieszenia tzw. „zielonej ścieżki” dla imigrantów pracujących w tej branży.
Protokół podpisany między państwem a Portugalską Konfederacją Budownictwa i Nieruchomości (CPCI) miał odpowiedzieć na pilne zapotrzebowanie na siłę roboczą przy inwestycjach publicznych planowanych w ramach PRR 2030. Jednak po tragedii w centrum kraju rząd wskazał, że część trwających robót publicznych może wymagać tymczasowego zawieszenia lub opóźnienia, by umożliwić realizację interwencji uznanych za bardziej priorytetowe.
Materiały budowlane też podrożały
Od 2021 roku, wraz z wybuchem wojny w Ukrainie, gwałtownie drożeją materiały budowlane. To kolejna zmienna wpływająca na ostateczną cenę mieszkania.
Według danych krajowego urzędu statystycznego INE z marca 2026 roku koszty budowy nowych mieszkań wzrosły o 3,7 proc.
Wzrost cen najmocniej napędzały takie materiały jak szkło i lustra, goły i izolowany przewód miedziany oraz płyty betonowe i bloczki ceramiczne. „Wszystko zależy od energii” – tłumaczy Ricardo Vagarinho.
„Większość materiałów jest zależna od energii. Jeśli wojna winduje ceny paliw, rosną koszty energii i materiałów od niej zależnych, a to nieuchronnie przekłada się na koszt budowy” – podsumowuje.
Dużą pozycją w budżecie każdego projektu są też ceny gruntów. „Skoro popyt na mieszkania jest wysoki, ceny działek również nieuchronnie idą w górę” – mówi przedsiębiorca, który szacuje, że wartość ziemi stanowi około 20 proc. kosztów inwestycji budowlanej.
W uproszczeniu Ricardo zwraca uwagę, że „budowa kosztuje tyle samo w każdym miejscu”; to, co naprawdę waży w budżecie, to właśnie cena gruntu i metra kwadratowego w poszczególnych regionach. „Kluczowa jest lokalizacja” – podsumowuje.
Do tego dochodzi czas potrzebny na uzyskanie zgody na zabudowę działki przez dewelopera – „to ryzyko i kolejny czynnik stojący za wysokimi cenami mieszkań” – wyjaśnia Patrícia Barão.
Okres oczekiwania na decyzję o warunkach zabudowy jest na rynku nieruchomości bardzo istotną zmienną i oznacza dla inwestycji dodatkowy, pośredni koszt.
„Jeśli przyjrzymy się procedurze w urzędzie miasta, która trwa rok, czasem dwa lata, to bardzo długo, by tak duży kapitał, jak cena działki, pozostawał zamrożony i nie przynosił żadnego zwrotu” – wyjaśnia Ricardo Vagarinho. „Przez ten czas ulokowane tam pieniądze, które powinny dawać co najmniej 6 proc. rocznie, nie generują nic. W efekcie inwestorzy uwzględniają ten koszt w cenie końcowego produktu” – dodaje.
Potrzebne nowe mieszkania tam, gdzie młodzi i rodziny mogą je kupić
Według danych obserwatorium rynku nieruchomości z marca 2026 roku, 1 marca średnia cena ofertowa mieszkań w Portugalii wyniosła 3693 euro za m².
„To bardzo wysokie stawki, których młodzi ludzie i portugalskie rodziny nie są w stanie udźwignąć, dlatego trzeba sprowadzić nowe mieszkania do lokalizacji, w których młodzi i rodziny mogą je kupić i skąd mogą dojechać do pracy, nie spędzając w drodze całej wieczności” – przekonuje Patrícia Barão.
Dystrykt Lizbona jest regionem, gdzie metr kwadratowy jest najdroższy – 5796 euro za m². Faro jest drugim najdroższym dystryktem, gdzie metr kwadratowy kosztuje 4804 euro; dalej jest Madera, z ceną 4333 euro za m², oraz Setúbal, gdzie ceny sięgają około 4000 euro.
Różnica jest ogromna, gdy spojrzymy na przeciwległy biegun, gdzie ceny metra kwadratowego spadają poniżej 1000 euro – w dystryktach Guarda (739 euro za m²), Bragança (943 euro za m²) i Castelo Branco (981 euro za m²).
„Musimy myśleć o regionach poza centrum miast i budować większe osiedla, ale z taką siecią transportową, która pozwoli mieszkańcom sprawnie i efektywnie dojeżdżać do pracy” – mówi Patrícia Barão.
„Nie chcemy tworzyć sypialni podmiejskich, musimy budować sieć usług i infrastrukturę – szkoły, banki, restauracje, supermarkety” – wyjaśnia.
Jednak choć budowa nowych mieszkań jest ważna, nie przyniesie natychmiastowego efektu. Dlatego, jako działanie o „szybszym efekcie”, prezeska APEMIP opowiada się za tym, by państwo w pierwszej kolejności stworzyło „warunki do wprowadzenia na rynek pustostanów”, poprzez partnerstwa publiczno-prywatne.
Patrícia Barão odrzuca tezę, że pośrednictwo nieruchomości jest odpowiedzialne za gwałtowną eskalację cen. „To nie pośrednicy ustalają ceny mieszkań” – zaznacza.
Prezeska APEMIP uważa, że pośrednictwo to dziedzina, która może uczynić proces kupna i sprzedaży mieszkania bardziej przejrzystym i demokratycznym, i dodaje, że przygotowywane jest nowe prawo, do którego tworzenia stowarzyszenie wniosło swój wkład, mające na celu wzmocnienie systemu szkoleń i profesjonalizacji sektora.
„Dobry agent nieruchomości, który zna rynek, wie, jakie są ceny lokali, zna wartości transakcji podobnych mieszkań sprzedanych w ostatnim czasie, zna w szczegółach cały proces kupna i sprzedaży aktywa, wie, jakie dokumenty są potrzebne i jakie są trendy rynkowe, pomaga w tym, by ceny mieszkań były adekwatne i właściwie ustalone” – wyjaśnia.
Zdaniem Ricardo Vagarinho również w sektorze budowlanym potrzeba więcej wyspecjalizowanych fachowców. Przedsiębiorca podkreśla też pilną potrzebę przyspieszenia procedur wydawania pozwoleń przez państwo jako ważnej miary ułatwiającej budowę i rozwój zasobu mieszkaniowego.
Przedstawiciele obu branż przyznają, że dopóki podaż gruntów, mieszkań i fachowców pozostaje niewystarczająca, a koszty budowy są wysokie, kupno własnego mieszkania nadal będzie poza zasięgiem znacznej części Portugalczyków.