Biały Dom rozważa poparcie 50-letnich kredytów hipotecznych, by złagodzić kryzys dostępności mieszkań w USA. Eksperci mówią, że propozycja ma kilka wad.
Rząd USA rzucił pomysł wprowadzenia 50-letniej hipoteki. Natychmiast wywołał falę krytyki polityków, użytkowników mediów społecznościowych i ekonomistów, którzy podkreślają, że dłuższy kredyt w niewielkim stopniu pomoże rozwiązać kluczowe problemy rynku mieszkaniowego: brak podaży i wysokie stopy procentowe.
Bill Pulte, dyrektor Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA), napisał w serwisie X w weekend, że 50-letnia hipoteka byłaby „prawdziwym przełomem” dla kupujących domy.
FHFA to część rządu federalnego nadzorująca Fannie Mae i Freddie Mac, które kupują i gwarantują zdecydowaną większość kredytów hipotecznych w kraju.
30-letnia hipoteka to amerykańska specyfika i od czasów Nowego Ładu podstawowy sposób finansowania zakupu domu.
Politycy i urzędnicy tamtej epoki chcieli stworzyć ustandaryzowaną hipotekę, na którą kredytobiorców stać i którą spłacą w trakcie lat pracy. Wówczas przeciętna długość życia Amerykanina wynosiła 66 lat.
Dłuższy kredyt. Niższa rata
Wydłużenie hipoteki do 50 lat obniżyłoby miesięczną ratę.
Średnia cena sprzedaży domu w USA wyniosła we wrześniu 415 200 dol. (358 317 euro), podało Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Handlu Nieruchomościami.
Przy założeniu 10-procentowego wkładu własnego i średniego oprocentowania 6,17% rata 30-letniej hipoteki wyniosłaby 2288 dol. (1974 euro), a 50-letniej 2022 dol. (1745 euro).
To przy założeniu, że bank nie zażądałby wyższego oprocentowania przy 50-letnim kredycie ze względu na jego dłuższy okres.
Za to znacznie wyższe odsetki
Przy 50-letniej hipotece jeszcze większa część raty trafiałaby na odsetki. Zbudowanie 100 tys. dol. (86 300 euro) spłaconego kapitału zajęłoby około 30 lat, nie licząc wzrostu cen i wkładu własnego.
Dla porównania, przy spłacie 30-letniej hipoteki zgromadzenie 100 tys. dol. kapitału zajmuje 12–13 lat, z wyłączeniem wkładu własnego.
Według analizy AP, w całym okresie spłaty odsetki byłyby wyższe o około 389 tys. dol. (335 707 euro) niż w przypadku kredytu 30-letniego.
Inni analitycy dochodzą do podobnych wniosków.
„Wydłużenie hipoteki z 30 do 50 lat może podwoić kwotę odsetek zapłaconych przez nabywcę przeciętnie wycenionego domu w całym okresie kredytowania i znacząco spowolnić budowę kapitału” – napisał John Lovallo z UBS Securities.
Szersze problemy rynku mieszkaniowego
50-letnia hipoteka nie rozwiązuje kluczowego problemu dostępności mieszkań – niedoboru podaży. Stany takie jak Kalifornia i miasta takie jak Nowy Jork ostatnio przyjęły przepisy lub zmieniły regulacje, by umożliwić szybszą budowę przy mniejszej biurokracji.
Do tego dochodzi koszt wznoszenia domów w kraju. Materiały takie jak stal, drewno, beton, miedź i tworzywa sztuczne, używane w budownictwie, są obecnie objęte cłami wprowadzonymi przez prezydenta Trumpa.
Wiele prac budowlanych wykonywali imigranci bez dokumentów, zwłaszcza na południowym zachodzie. Deportacje utrudniają dziś deweloperom znalezienie wystarczającej liczby pracowników.
„Wiele najważniejszych działań, które mogłyby zwiększyć podaż, idzie teraz w złą stronę” – powiedział Mike Konczal, dyrektor ds. polityki i badań w Economic Security Project.
Pulte pisał na X, że wprowadzenie 50-letniej hipoteki to tylko „potencjalna broń” wśród rozwiązań, które Biały Dom rozważa w walce z wysokimi cenami mieszkań.
Amerykanie nie żyją tak długo
Średni wiek osób kupujących pierwszy dom od lat rośnie i wynosi dziś około 40 lat. Dla banku trudno byłoby udzielić 50-letniej hipoteki 40-latkowi, który spłaciłby ją dopiero w wieku 90 lat.
Przeciętna długość życia Amerykanina to dziś około 79 lat, więc w 50-letnim kredycie pozostaje 11 lat poza oczekiwanym okresem życia.
„Celem decydentów zazwyczaj nie jest przerzucanie długu hipotecznego na dzieci kredytobiorcy” – dodał Konczal.
Dłuższe kredyty próbowano już gdzie indziej
W innych segmentach systemu finansowego okresy spłaty wydłużono, z mieszanym skutkiem. Siedmioletni kredyt samochodowy stał się coraz powszechniejszy wraz ze wzrostem cen aut i tym, że Amerykanie dłużej je użytkują.
Mimo dłuższych okresów spłaty zaległości w kredytach samochodowych rosną, a średnia cena nowego auta to dziś 49 740 dol. (42 925 euro) wobec 38 948 dol. (33 612 euro) pięć lat temu.
Początkowo kredyty studenckie projektowano tak, by spłacać je w 10 lat. Dziś wiele programów spłat wydłuża ten okres do 20 lat.
Ekonomiści podkreślają, że 50-letnia hipoteka może zamiast poprawić dostępność mieszkań, napędzić wzrost cen. Wprowadzi na rynek więcej potencjalnych nabywców, który już zmaga się z niedoborem podaży.
Trump studzi entuzjazm
Po znaczącej krytyce prezydent Trump wydawał się mniej entuzjastyczny wobec 50-letnich hipotek. Zapytany przez Laurę Ingraham z Fox News o ten pomysł, powiedział, że „może trochę pomoże”, po czym sprawę zbagatelizował.
Zgodnie z ustawą Dodd–Frank giganci hipoteczni Fannie Mae i Freddie Mac nie mogą gwarantować kredytów dłuższych niż 30 lat, więc każda 50-letnia hipoteka byłaby uznana za „niespełniającą wymogów” i trudniejsza do sprzedaży inwestorom.
Kongres musiałby znowelizować amerykańskie prawo finansowe w kilku miejscach, by dopuścić 50-letnie hipoteki, a chęci, by zająć się tym od razu, w Kongresie na razie nie widać.