Ceny mieszkań w wielu krajach Europy oderwały się od lokalnych zarobków, a Lizbona należy do najdroższych rynków mieszkaniowych na kontynencie.
W porównaniu z lokalnymi zarobkami łatwiej kupić mieszkanie w Paryżu i Londynie niż w Lizbonie.
REKLAMA
REKLAMA
Portugalia od lat sprzedaje wizerunek jednego z największych sukcesów Europy: słońce, bezpieczeństwo, rozkwit turystyki i budząca zazdrość jakość życia. Za tą pocztówkową scenerią kryje się jednak jeden z najbardziej napiętych rynków mieszkaniowych na kontynencie.
Według najnowszych danych platformy Numbeo mieszkanie w Lizbonie kosztuje dziś ok. 18,7‑krotność rocznych dochodów przeciętnego gospodarstwa domowego.
Wśród dużych miast Europy jedynie Split na chorwackim wybrzeżu dorównuje temu poziomowi.
10 europejskich miast z najwyższym wskaźnikiem ceny do dochodu
Wskaźnik ceny do dochodu to jedno z najczęściej stosowanych mierników dostępności mieszkań.
Porównuje koszt zakupu typowego mieszkania z dochodami przeciętnego gospodarstwa i pokazuje, ile lat pracy trzeba, by kupić nieruchomość.
Im wyższy jest ten wskaźnik, tym bardziej własne mieszkanie wymyka się osobom zarabiającym lokalne stawki.
Z grubsza przyjmuje się, że wskaźnik powyżej 10 oznacza już trudny rynek dla kupujących – tłumaczy starszy ekonomista ds. rynku mieszkaniowego w ABN AMRO, Mike Langen. Ten próg wynika ze standardowych zasad udzielania kredytów hipotecznych, które ograniczają wydatki na mieszkanie do ok. 30% dochodu gospodarstwa domowego i zazwyczaj przewidują maksymalnie 30‑letni okres spłaty.
Na tym tle Lizbona i chorwacki Split plasują się na szczycie zestawienia – w obu miastach wskaźnik ceny do dochodu wynosi 18,7, czyli niemal dwukrotność poziomu uznawanego za problematyczny.
Dalej w rankingu są Praga, Mediolan i Tirana (18,1), Wiedeń (17,4), Belgrad (17,2), Paryż (17,0), Londyn (16,0) oraz Brno (15,8). Zestawienie pokazuje, jak bardzo własne mieszkanie stało się poza zasięgiem mieszkańców wielu dużych miast Europy.
Lizbona jest jednak jednym z najdobitniejszych przykładów tego, jak ceny mieszkań potrafią oderwać się od lokalnej siły nabywczej.
Silne rozminięcie się cen nieruchomości i płac w Portugalii w ostatniej dekadzie wyjaśnia, dlaczego stolica znalazła się dziś w gronie najmniej przystępnych cenowo rynków mieszkaniowych w Europie.
Portugalia: ceny mieszkań w górę o 240%, płace tylko o 59%
W ciągu ostatnich 10 lat ceny mieszkań w Portugalii wzrosły o niemal 240% – wynika z danych serwisu Global Property Guide.
W tym samym czasie przeciętne portugalskie wynagrodzenie miesięczne zwiększyło się z ok. 839 euro do 1333 euro, czyli o około 59%.
Ceny rosły więc czterokrotnie szybciej niż płace. W Lizbonie ta różnica może być jeszcze większa niż w skali całego kraju.
Metr kwadratowy mieszkania w centrum Lizbony kosztuje ok. 6763 euro. Skromne mieszkanie o powierzchni 50 m² oznacza wydatek rzędu 338 tys. euro.
Przy średnim wynagrodzeniu netto na poziomie ok. 1416 euro miesięcznie, czyli ok. 17 tys. euro rocznie, oznacza to blisko 19 lat pracy – zanim wyda się choć jedno euro na cokolwiek innego.
Dlaczego ceny mieszkań w Portugalii wciąż rosną
Najprostsze wyjaśnienie brzmi zwykle tak: mieszkań jest za mało.
Ostrzegają jednak nie tylko statystyki rynkowe.
W przeglądzie gospodarczym na 2026 rok OECD zaliczyła Portugalię do państw o najsłabszym dostępie do mieszkań w świecie rozwiniętym. Wskazała na bariery regulacyjne, słabo rozwinięty rynek najmu i podaż mieszkań, która bardzo powoli reaguje na popyt.
Organizacja podkreśliła, że najmocniej cierpią na tym młodzi ludzie.
W kraju buduje się znacznie mniej mieszkań, niż byłoby potrzebne. Portugalia oddaje obecnie do użytku ok. 25–30 tys. lokali rocznie, podczas gdy branża i szacunki władz mówią o zapotrzebowaniu rzędu 45–50 tys. rocznie.
Na mieszkania socjalne przypada też zaledwie ok. 2% całego zasobu, co jest jednym z najniższych wskaźników w Europie.
Badania sugerują jednak, że obraz jest bardziej złożony.
W najnowszym raporcie Housing Market Monitor bank ABN AMRO wskazał, że w skali całej Europy na wzrost cen mieszkań znacznie silniej wpływał dotąd wzrost dochodów i spadek oprocentowania kredytów hipotecznych niż przyrost ludności czy braki w budownictwie.
Kryzys wychodzi na ulice
Niedobór mieszkań napędza największą od dziesięcioleci falę protestów w obronie prawa do dachu nad głową. Od 2023 roku ruch Casa para Viver („Domy do życia”) wyprowadza na ulice dziesiątki tysięcy osób w całym kraju pod hasłem „Já não dá” – „Tak dalej być nie może”.
Aktywiści domagają się ostrzejszej kontroli czynszów, większej liczby mieszkań w przystępnej cenie oraz wykorzystania pustostanów, podkreślając, że dostęp do mieszkania jest prawem zapisanym w konstytucji.
Najbardziej widoczny jest kryzys na obrzeżach Lizbony, gdzie rodziny z nieformalnych osiedli, takich jak Talude w Loures, stoją w obliczu eksmisji, choć wiele z nich pracuje na pełny etat i mimo to nie stać ich na czynsze rynkowe.
Zdaniem Jaime Luque, członka doradczego zespołu Komisji Europejskiej ds. mieszkalnictwa, konsekwencje wykraczają daleko poza sam rynek nieruchomości.
Jak argumentuje, gdy na życie w mieście nie stać już nauczycieli, pielęgniarek, policjantów, młodych specjalistów i studentów, takie miasto zaczyna tracić swoją konkurencyjność gospodarczą.
Czy bańka na portugalskim rynku mieszkaniowym pęknie?
Mimo narastających problemów z dostępnością mieszkań niewielu ekonomistów spodziewa się rychłego załamania rynku.
Bańka oznacza, że ceny oderwały się od fundamentów gospodarczych i są podatne na gwałtowną korektę.
Bank centralny Portugalii, Banco de Portugal, ostrzegł w majowym raporcie o stabilności finansowej za 2026 rok, że niedobór podaży nadal wywiera presję na wzrost cen. Jednocześnie podkreślił, że dzięki rygorystycznym ograniczeniom kredytowym udaje się trzymać w ryzach nadmierne zadłużanie się gospodarstw domowych, które zwykle uruchamia załamanie rynku mieszkaniowego.
Departament analiz BPI Research niedawno podniósł prognozę wzrostu cen mieszkań w Portugalii w 2026 roku do 11,7%.
Portugalia wciąż korzysta ze strukturalnie wysokiego popytu, ograniczonej podaży i utrzymującego się zainteresowania ze strony zagranicznych nabywców.
Innymi słowy, portugalski rynek mieszkaniowy może być wyjątkowo drogi, nie będąc jednocześnie klasyczną bańką spekulacyjną.
Wskaźniki dostępności mieszkań wysyłają jednak wyraźne sygnały ostrzegawcze.
Wskaźnik ceny do dochodu zbliżający się do 19, połączony ze wzrostem cen mieszkań o ok. 240% w ciągu dekady przy zaledwie 59‑procentowym wzroście płac, sugeruje, że obecne wyceny coraz trudniej uzasadnić wyłącznie krajowymi dochodami.
Nie oznacza to, że ceny na pewno spadną.
Wskazuje jednak, że Lizbona stała się jednym z najmniej przystępnych cenowo rynków mieszkaniowych w Europie, a różnica między cenami nieruchomości a lokalnymi zarobkami jest tam większa niż kiedykolwiek w ostatnich dekadach.