W ostatnich latach w Portugalii wyraźnie przybywa ultrabogaczy. Sprzyjają temu inwestycje w nieruchomości, międzynarodowy przepływ kapitału i atrakcyjny styl życia.
W Portugalii jest dziś o 725 ultrazamożnych osób więcej niż pięć lat temu. Kim są ci ludzie? Skąd pochodzi ich majątek? I dlaczego wciąż wybierają Portugalię jako miejsce do życia i inwestowania?
REKLAMA
REKLAMA
Opublikowany w kwietniu tego roku Międzynarodowy Indeks Nieruchomości Mieszkaniowych (Prime International Residential Index – PIRI) brytyjskiej firmy Knight Frank ujawnił, że liczba ultrazamożnych osób, czyli osób o majątku netto przekraczającym ok. 25 mln euro (ultra high net worth individuals, w skrócie po angielsku UHNWI), wzrosła w Portugalii w ostatnich pięciu latach o niemal 50 proc. W 2021 roku Portugalia miała 1462 ultrazamożnych. Według szacunków brytyjskiej firmy w 2026 roku będzie ich już 2187.
Powszechnie wiadomo, że znaczną część tych ultrazamożnych stanowią cudzoziemcy, którzy z różnych powodów wybrali Portugalię jako miejsce do życia lub inwestowania.
Oprócz jakości życia, klimatu, bezpieczeństwa i stylu życia Portugalia stała się atrakcyjna także dzięki zachętom podatkowym obowiązującym w ostatnich latach, takim jak złote wizy oraz system Residente Não Habitual (RNH), czyli reżim dla nierezydentów.
RNH, wprowadzony w 2009 roku, dawał na 10 lat ulgi podatkowe, aby przyciągnąć do Portugalii wysoko wykwalifikowanych specjalistów i zagranicznych emerytów. Obecnie dotyczy już tylko określonych, wysoko kwalifikowanych działalności naukowych i zawodowych.
Jeśli chodzi o złote wizy, zakup nieruchomości nie uprawnia już do uzyskania zezwolenia na pobyt w ramach tego programu.
Zgodnie z analizą Knight Frank te zmiany mogą nieco osłabić popyt zagraniczny, ale go nie załamią.
Ultrazamożni to nie tylko cudzoziemcy
Wśród osób o majątku przekraczającym 25 mln euro (w oryginalnym raporcie mowa o 30 mln dolarów) jest także wielu Portugalczyków, przede wszystkim przedsiębiorców.
„Osoba z takim majątkiem koncentruje się głównie na ochronie majątku, kwestiach podatkowych i sukcesji” – mówi w rozmowie z Euronews Helena Seruca, dyrektorka koordynująca dział bankowości prywatnej w Banco Carregosa.
Banco Carregosa to portugalska instytucja finansowa wyspecjalizowana w zarządzaniu majątkiem (wealth management), skoncentrowana na klientach z wysokim majątkiem. Typowy klient banku to portugalski przedsiębiorca z północy i centrum kraju, związany z branżami przemysłowymi – obuwiem, tekstyliami, szkłem, plastikiem czy drewnem – ale także z nowymi technologiami i usługami.
Wzrost liczby UHNWI w ostatnich pięciu latach nie zaskakuje Heleny Seruci, która wskazuje okres po pandemii jako moment kluczowy dla tworzenia nowego bogactwa. „Zwłaszcza po okresie postcovidowym zauważyliśmy wzrost majątku tych klientów w wyniku sprzedaży firm” – wyjaśnia.
W rozmowie z Euronews dyrektorka bankowości prywatnej wyjaśnia, że masowe wejście funduszy venture capital do firm sprawiło, że wielu przedsiębiorców zaczęło dysponować bardzo dużymi kwotami gotówki.
„Ten przedsiębiorca z dnia na dzień dostał 100 mln euro”
Fundusze private equity, inwestujące w spółki nienotowane na giełdzie, by w średnim i długim okresie zwiększyć ich wartość, w ostatnich latach zyskały w Portugalii duże znaczenie i przyczyniły się do wzrostu liczby ultrazamożnych w kraju.
Wielu właścicieli firm sprzedaje udziały, aby sfinansować rozwój działalności lub wejście na nowe rynki bez sięgania po własny kapitał.
„Transakcja private equity polega zasadniczo na objęciu udziałów w firmie przez fundusz venture capital, który może – choć nie musi – ingerować w zarządzanie. Wszystko zależy od wielkości udziału i ambicji inwestora” – tłumaczy Bruno Minoya Pérez, dyrektor działu Private Banking w tym samym banku.
Starzenie się właścicieli firm również sprzyja takim operacjom, włącznie z pełną sprzedażą przedsiębiorstw. „Są osoby w wieku 50–60 lat, które nie chcą już dłużej stać na czele biznesu albo otrzymują bardzo atrakcyjne oferty i decydują się sprzedać. W ostatnich pięciu latach zawarto wiele takich transakcji” – mówi.
Jako przykład Bruno Pérez przytacza piekarnię z centrum kraju, kupioną przez dużą francuską grupę, która chciała wzmocnić swoją obecność w Portugalii. „Ten przedsiębiorca nagle dostał 100 mln euro” – relacjonuje, pokazując, jak jedna transakcja może wystarczyć, by ktoś trafił do grona ultrazamożnych.
Bruno Pérez wskazuje na podobne procesy w branżach takich jak zakłady pogrzebowe czy kancelarie prawne, gdzie większe grupy przejmują mniejszych graczy, by zwiększyć swój udział w rynku.
Helena Seruca zwraca też uwagę na mobilność specjalistów, tzw. „cyfrowych nomadów”, których liczba wzrosła wraz z upowszechnieniem pracy zdalnej w czasie pandemii.
„Wielu cudzoziemców przyjechało do Portugalii pracować zdalnie i ponieważ spodobał im się kraj, ostatecznie tu się osiedlili. To również osoby z dużym zapleczem finansowym i zacięciem przedsiębiorczym, które zakładają kolejne firmy” – opowiada.
Oprócz napływu cyfrowych nomadów Helena Seruca podkreśla rosnącą rolę inwestycji zagranicznych w sektorach strategicznych. „Widać wyraźnie, że wielu cudzoziemców dokonuje w Portugalii znaczących inwestycji, zwłaszcza w nieruchomości i turystykę” – podsumowuje.
Dyrektor działu Private Banking w Banco Carregosa przyznaje, że choć typowy klient to przedsiębiorca mieszkający w Portugalii i mający tu centrum swoich interesów, bank obsługuje także osoby, które przyjeżdżają inwestować w nieruchomości. „Klienci z Izraela i Turcji, inwestujący w Portugalii, to przede wszystkim osoby związane z rynkiem nieruchomości w swoich krajach. Przyjeżdżają, bo widzą dobre okazje do zakupu i rewitalizacji budynków, zwłaszcza w miastach takich jak Lizbona i Porto” – wyjaśnia.
Część tych ultrazamożnych osób osiedla się w Portugalii na stałe lub na część roku, inni ograniczają się do inwestycji.
Bruno podkreśla też, że Portugalia jest atrakcyjnym kierunkiem dla inwestycji w nieruchomości ze względu na styl życia, w tym ofertę wypoczynku, jak golf. „Bardzo zamożne osoby przyjeżdżają do Portugalii często tylko na weekend, głównie, by grać w golfa w rejonach takich jak Cascais, Comporta czy Algarve. Niektórzy przylatują prywatnymi odrzutowcami, spędzają tu kilka dni, podoba im się doświadczenie i kończy się na zakupie domu” – mówi.
Przykładem jest projekt „Terras da Comporta” (The Dunas Course), który zaczął się od pola golfowego (pierwszego projektu Davida McLay-Kidda w kontynentalnej Europie), otwartego w czerwcu 2023 roku i wyróżnionego m.in. tytułami „Najlepsze nowe pole golfowe na świecie” i „Najlepsze nowe pole golfowe w Europie”.
Projekt stał się „motorem” wzrostu wartości nieruchomości, przyciągając międzynarodowych nabywców gruntów i luksusowych domów.
Rozwój rynku luksusowych nieruchomości w Portugalii
Najświeższe globalne badanie Christie’s International Real Estate, jednej z sieci pośrednictwa w sprzedaży luksusowych nieruchomości obecnej w prawie 50 krajach, wskazuje, że Portugalia zajmuje czołową pozycję na międzynarodowym rynku nieruchomości luksusowych.
João Cília, dyrektor generalny Porta da Frente Christie’s w Portugalii, w rozmowie z Euronews podkreśla, że rynek luksusu przyciąga wysokie majątki, które szukają zarówno głównego miejsca zamieszkania, jak i drugiego domu czy dywersyfikacji portfela, przy czym profile te różnią się w zależności od segmentu.
Na rynku mieszkaniowym wyróżnia się segment wyższy i ultraluksusowy: mieszkanie „wejściowe” w segmencie wyższym kosztuje ok. 6,5 tys. euro za m², a w segmencie luksusowym, który stanowi zaledwie 2 proc. rynku, ceny sięgają ok. 11 tys. euro za m².
Ultraluksus wyróżnia się także lokalizacją premium – w miejscach takich jak Cascais, centrum Lizbony, Comporta czy tzw. „złoty trójkąt Algarve” (Vilamoura, Vale do Lobo i Quinta do Lago).
Dom T8 z basenem, Estrela, Lizbona, o powierzchni całkowitej 1250 m²Dom T8 z basenem, Estrela, Lizbona, o powierzchni całkowitej 1250 m²
Segment wyższy ma większą podaż i obejmuje nowoczesne nieruchomości, ale o bardziej kompaktowych metrażach; nie są one koniecznie kupowane przez ultrazamożnych.
„Nowe osiedla z siłownią i basenem, lecz położone wokół Lizbony – w miejscach takich jak Miraflores, Alta de Lisboa czy Belas Clube de Campo – albo na południowym brzegu Tagu, jak Alcochete i Aroeira, najczęściej kupują portugalscy klienci.”
„Jeśli mówimy o nieruchomościach z dolnej granicy segmentu wyższego, obecnie 95 proc. naszych klientów to Portugalczycy. Natomiast w samym segmencie luksusu i ultraluksusu mówimy już o ok. 65 proc. klientów zagranicznych” – dodaje, wyjaśniając, że w większości to Amerykanie i Brazylijczycy.
Na rynku ultraluksusowych nieruchomości udział Portugalczyków jest niższy – ok. 35 proc. To głównie przedsiębiorcy z firmami średniej wielkości, działającymi od 10 do 15 lat i osiągającymi znaczące zyski netto. João dodaje, że część tej grupy może stanowić także „środowisko piłkarzy”.
Zdaniem João Cílii wielu zagranicznych nabywców nie postrzega już Portugalii wyłącznie jako miejsca do zamieszkania, lecz także jako kierunek inwestycyjny. „Te osoby coraz mocniej wiążą się z Portugalią i zaczynają inwestować tu nie tylko w dom, w którym mieszkają. To bardzo ważne, bo budują tu znaczący majątek, co naturalnie zwiększa ich przywiązanie do Portugalii” – mówi.
João Cília podkreśla, że koniec reżimu RNH nie przyniósł tak negatywnych skutków, jak przewidywano. „Choć Portugalia nie jest już podatkowo tak konkurencyjna jak w przeszłości, w porównaniu z innymi krajami europejskimi wciąż udaje nam się zatrzymywać tu ludzi” – dodaje.
Portugalia liderem w Europie w segmencie „branded residences”
Innym segmentem, który w Portugalii szybko rośnie, są tzw. „branded residences”, czyli część mieszkaniowa powiązana z markami hotelowymi.
Z raportu wynika, że Portugalia jest europejskim liderem w tym segmencie – ma ok. 1200 takich jednostek, które odpowiadają za 30–50 proc. rynku luksusu.
João Cília wyjaśnia, że ten produkt przyciąga zagranicznych klientów, którzy z reguły lubią spędzać długie okresy poza krajem. „Ta opcja pozwala im przyjechać i korzystać z wszystkich udogodnień hotelu, połączonych z ich apartamentem, a kiedy wyjeżdżają – oddać nieruchomość w zarządzanie hotelowe, bez dodatkowej pracy i z możliwością generowania dochodu” – tłumaczy.
Lizbona i Cascais wyróżniają się na tle Europy
Luksusowe nieruchomości przyciągają nabywców z grupy UHNWI, a Lizbona i Cascais mają dziś segment najwyższych cen konkurujący w skali całej Europy.
Najnowsze dane sieci Christie’s pokazują, że Lizbona i Cascais odpowiadają za ponad 26 proc. analizowanej oferty w Europie. Cascais jest obecnie drugim najbardziej reprezentowanym rynkiem tej sieci w Europie, wyprzedzając Londyn i Madryt.
Wolnostojący dom w Quinta da Marinha, jednej z najbardziej ugruntowanych i cenionych dzielnic mieszkaniowych CascaisWolnostojący dom w Quinta da Marinha, jednej z najbardziej ugruntowanych i cenionych dzielnic mieszkaniowych Cascais
Dla ilustracji – willa z dziewięcioma sypialniami w Guia (Cascais), o powierzchni 1198 m², jest wystawiona za 20,4 mln euro i przekracza górną granicę cenową rynku w Madrycie.
Konflikt na Bliskim Wschodzie przyciąga inwestorów do Portugalii
Najdynamiczniej rozwijającym się rynkiem, na który wskazuje João Cília, jest Bliski Wschód, zwłaszcza Katar. Od czasu wojny między USA, Izraelem i Iranem kraj ten zaczął postrzegać Portugalię jako potencjalny cel inwestycji.
„Szukają teraz bezpieczniejszych alternatyw inwestycyjnych i im więcej będzie globalnej niestabilności, tym ważniejszy stanie się ten rynek, bo Portugalia to rynek w euro, politycznie stabilny, w granicach Unii Europejskiej i doskonała alternatywa wobec bardziej niestabilnych rynków” – tłumaczy.
Mimo prognozowanego wzrostu i napływu kolejnych ultrazamożnych osób do Portugalii w najbliższych latach dyrektor generalny wyraża obawy dotyczące ograniczonej podaży na tak wąskim rynku. „Tego typu klienci oczekują zupełnie innego standardu budownictwa, w bardzo uprzywilejowanych lokalizacjach, a Portugalia nie jest przecież ogromnym krajem” – zauważa.
Co przyniesie przyszłość?
Prime International Residential Index 2025 szacuje, że liczba UHNWI będzie nadal rosła i w 2031 roku w Portugalii będzie 2452 ultrazamożnych.
W raporcie opisano, że stała mobilność tej grupy – żyjącej w kilku krajach bez stałego miejsca zamieszkania, prowadzącej styl życia określany jako „dip-in, dip-out” – również tłumaczy ten wzrost.
Przedstawiciele Banco Carregosa podkreślają ponadto, że dziś inwestowanie jest znacznie łatwiejsze niż kiedyś. Produkty takie jak private equity czy akcje, kiedyś dostępne tylko dla bardzo bogatych lub zawodowych inwestorów, są dziś na wyciągnięcie ręki prawie każdego – za pośrednictwem smartfona.
„Kiedyś, żeby zarabiać na akcjach, trzeba było mieć maklera, a dziś wszystko jest na odległość smartfona. Każdy może kupić akcje Apple, Meta czy Nvidii albo ETF odzwierciedlający indeks giełdowy” – mówi Bruno Pérez, dyrektor działu Private Banking.
Wzrost liczby ultrazamożnych w Portugalii wynika z kombinacji czynników wewnętrznych i zewnętrznych – od jakości życia i stabilności kraju po rosnącą mobilność międzynarodowego kapitału. Choć zachęty podatkowe straciły część swojej siły przyciągania, Portugalia wciąż umacnia pozycję ważnego kierunku na globalnej mapie inwestycji i rynku luksusowych nieruchomości.