Czynsze w Europie mocno wzrosły, zwłaszcza ostatnio w Rumunii i Chorwacji. Euronews Business analizuje roczną inflację czynszów w tych krajach.
Czynsze w całej Europie wciąż rosną, a w niektórych krajach wzrost jest szczególnie dotkliwy.
REKLAMA
REKLAMA
W wielu państwach Europy podwyżki czynszów wyprzedzają ogólną inflację, a gospodarstwa domowe w Rumunii i Chorwacji szczególnie odczuwają ostatnie wzrosty.
Co napędza ten wzrost czynszów i dlaczego Rumunia oraz Chorwacja tak bardzo odstają na tle pozostałych krajów UE?
Między drugim kwartałem 2025 a drugim kwartałem 2026 r. rzeczywiste płatności czynszowe za mieszkania wzrosły w UE o 3%. Inflacja czynszów wahała się od zera w Finlandii do 43,5% w Rumunii, tuż za którą uplasowała się Chorwacja z wynikiem 40,1%, wynika z danych Eurostatu.
W tym samym okresie ogólna inflacja wyniosła w Rumunii 9,5%, a w Chorwacji 4,8%. Po uwzględnieniu inflacji realne czynsze w obu krajach wzrosły o ponad 30%.
Trzeci najwyższy wzrost czynszów w UE odnotowano w Słowenii – o 10%, czyli nieco ponad 6% w ujęciu realnym.
Wpływ mieszkań komunalnych
Instytucje przekazujące dane do Eurostatu w tych krajach tłumaczyły w rozmowie z Euronews Business przyczyny wzrostu, wskazując na rolę sektora mieszkań komunalnych.
Zdaniem rządu głównym czynnikiem wzrostu w Rumunii jest „podwyższenie czynszów administracyjnych [czynsze za mieszkania należące do domeny publicznej lub prywatnej państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego]”.
Dr Adriana M. Soaita z Uniwersytetu w Glasgow kwestionuje jednak takie wyjaśnienie sytuacji w Rumunii.
„Mieszkania komunalne stanowią zbyt małą część zasobu mieszkaniowego” – powiedziała Euronews Business, zwracając uwagę, że czynsze w tym segmencie są dużo niższe niż na rynku prywatnym, więc nawet ich potrojenie miałoby niewielki wpływ na średni poziom czynszów.
„Jeżeli po uwzględnieniu inflacji, metodologii Eurostatu i sektora nieformalnego nadal obserwujemy wysokie wzrosty czynszów, mogą one wynikać z wejścia na rynek nowych budynków lub całkowicie odnowionych mieszkań” – dodała Soaita.
W Chorwacji gwałtowny wzrost „jest spowodowany decyzją władz lokalnych w stolicy kraju, Zagrzebiu, o podwyższeniu czynszów w kategorii mieszkań socjalnych” – podaje instytucja odpowiedzialna za dane.
Mieszkania inwestycyjne zmieniają rynek czynszów w Chorwacji
Prof. Gojko Bezovan z Uniwersytetu w Zagrzebiu zwrócił uwagę, że znaczną część chorwackiego zasobu mieszkaniowego objęła finansjalizacja: inwestycje w mieszkania i nieruchomości nastawione na turystykę stały się dominującą formą oszczędzania.
W efekcie duża część mieszkań w nowych inwestycjach nie jest kupowana na własne potrzeby mieszkaniowe i często pozostaje pusta.
Podkreślił, że od 2025 r. w Chorwacji obowiązuje podatek od pustostanów. W latach 2025–2026 wyraźnie wzrosła liczba umów najmu mieszkań rejestrowanych w administracji podatkowej.
„Na rynek najmu trafiło więc więcej wysokiej jakości lokali w dużych miastach, z czynszami znacznie przewyższającymi średnią” – powiedział Euronews Business.
Turcja liderem wzrostu czynszów
Jeśli uwzględnić kandydatów do UE i kraje EFTA, najwyższą inflację czynszów notuje Turcja – 49,6% rok do roku między drugim kwartałem 2025 a drugim kwartałem 2026.
W przeciwieństwie do Rumunii i Chorwacji Turcja nie doświadczyła nagłego skoku cen. Czynsze rosły tam stopniowo, a ogólna inflacja przekraczała w tym czasie 30%, co oznacza, że realny wzrost czynszów był niższy niż w dwóch wspomnianych państwach.
Dwucyfrowy wzrost czynszów odnotowano także w Serbii, gdzie wyniósł 12,5%. Podwyżki przekraczające 5% miały miejsce w Bułgarii (9,9%), Macedonii Północnej (9,2%), Islandii (8,6%), Grecji (7,5%), Czechach (6,2%), Albanii (6%), na Słowacji (5,3%), na Litwie (5,3%) oraz w Portugalii (5,2%).
Wielkie gospodarki: spadek czynszów w ujęciu realnym
Spośród czterech największych gospodarek UE tylko Włochy, z wynikiem 3,5%, przekroczyły unijną średnią wynoszącą 3%. Inflacja czynszów sięgnęła 2,5% w Hiszpanii, 2,1% w Niemczech i 1,6% we Francji.
Podobnie jak w trzech wymienionych krajach, po uwzględnieniu inflacji czynsze nie wzrosły w ujęciu realnym w Belgii, Estonii, Finlandii i Luksemburgu.
Między sierpniem 2025 a sierpniem 2026 r. czynsze w UE wzrosły o 2,9%. Ogólnie trend był zbliżony do zmian obserwowanych między drugimi kwartałami tych lat, z wyjątkiem Chorwacji, gdzie roczny wzrost w sierpniu był znacznie niższy i wyniósł 4,3%.
Stało się tak, ponieważ indeks czynszów gwałtownie skoczył między lipcem a sierpniem 2025 r., co przełożyło się zarówno na dane miesięczne, jak i kwartalne.
Silna konkurencja o niewielką liczbę mieszkań na wynajem
Emma Rosser, dyrektorka ds. badań rynku mieszkaniowego w regionie EMEA w firmie JLL, zauważyła, że w zagregowanych danych Eurostatu dla całego rynku najmu nie widać gwałtownych skoków. Jej zdaniem wzrost czynszów pozostaje jednak podwyższony i przyspiesza w przypadku nowych umów najmu, co może zapowiadać dalsze problemy na rynku.
„Silna konkurencja o ograniczoną liczbę mieszkań na wynajem w europejskich miastach napędza wysoki wzrost cen w nowych kontraktach najmu” – powiedziała Euronews Business.
Dodała, że nierównowaga między popytem a podażą utrzymuje się w całej Europie, ale jest najbardziej odczuwalna w miastach, gdzie czynsze rosną najszybciej.
Dr Nóra Teller z budapeszteńskiego Metropolitan Research Institute wskazała, że wzrost czynszów wynika z kumulacji czynników ekonomicznych, demograficznych oraz ograniczeń po stronie podaży mieszkań.
„Długie okresy niskich stóp procentowych sprzyjały zadłużaniu się na zakup nieruchomości aż do kilku lat temu, jednak w 2022 r. koszty kredytu gwałtownie wzrosły. Wypchnęło to wielu nabywców po raz pierwszy na rynek prywatnego najmu” – powiedziała Euronews Business.
Zwróciła też uwagę, że finansjalizacja «podnosi ceny»: inwestorzy instytucjonalni, fundusze private equity, fundusze typu REIT oraz właściciele mieszkań kupowanych pod wynajem coraz częściej traktują mieszkania jako aktywo finansowe, a nie dobro społeczne.